[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 호반건설이 서울 강남구 대치동에 추진하는 코원에너지서비스 부지 개발사업이 첫 발을 뗀다. 최근 서울시 '대규모 부지개발 사업 대상지'로 선정되면서 사전협상을 진행할 기반을 갖추게 됐다. 향후 용도지역 변경과 공공기여 규모를 둘러싼 서울시와 호반건설 간 협상이 사업 추진의 핵심 변수가 될 전망이다.

◆ 서울시 '대규모 부지개발 사업 대상지' 조건부 선정

24일 업계에 따르면 최근 서울시는 코원에너지서비스 부지를 대규모 부지개발 사업 대상지로 '조건부 선정'했다고 호반건설에 통보했다. 사업 대상지 선정은 서울시 사전협상 절차의 첫 단계다. 사전협상이란 5000㎡ 이상 민간 부지를 개발할 때 서울시와 민간 사업자가 도시계획 변경 조건과 공공기여 방안을 미리 협의하는 제도다.

앞서 호반건설은 부지 개발을 위해 서울시에 개발 계획안을 제출했다. 서울시는 도시관리, 건축, 교통 등 부문에 대해 계획안을 검토해 조건부 선정을 결정했다. 결정을 통보하면서 사업 조건에 대한 관계부서의 의견을 취합한 의견서를 호반건설에 전송했다. 건축물 용도, 공공기여 규모·방식 등의 적정성 등에 대한 대략적인 내용이 담겼다. 호반건설은 의견서를 참고해 정식 사업 제안서를 서울시에 제출할 계획이다.

코원에너지서비스 부지는 서울 강남구 대치동 27-1번지 일대에 위치한다. SK 이노베이션 E&S의 도시가스 자회사인 코원에너지서비스가 본사로 사용하던 곳이다. 토지는 4만8452m², 건물은 9017.01m² 규모다. 지난해 SK E&S는 해당 부지의 매각에 나섰다. 비핵심 자산 유동화 전략의 일환이었다. 지난해 7월 NH투자증권·한국토지신탁·호반건설 컨소시엄이 경쟁입찰에서 우선협상대상자로 선정됐다.

같은해 11월 컨소시엄은 5050억원에 부지를 매입을 완료했다. 컨소시엄의 형태지만 개발 사업은 실질적으로 호반건설이 주도한다. 호반건설은 이 개발사업을 위해 설립된 시행법인 대치복합개발PFV의 지분 61.11%를 보유하고 있다. 이외 지분 구조는 케이원프리미어위탁관리부동산투자회사 18.33%, NH투자증권 11.11%, 한국토지신탁 9.44% 등이다. 김시한 호반건설 주택건축사업실장(상무)이 대치복합개발PFV의 대표이사를 맡으면서 법인을 이끌고 있다.

◆ 개발이익 기대감 커...공공기여 협상 관건

호반건설은 코원에너지서비스 부지에 공동주택, 오피스텔, 오피스, 시니어 레지던스 등을 건립하겠다는 계획을 세웠다. 착공 목표는 2030년 하반기다. 해당 부지는 강남권 핵심 입지로 평가된다. 서울지하철 3호선 학여울역과 탄천이 가까워 생활 여건이 우수하다. 대치쌍용아파트 등 인근 단지들의 정비사업도 진행 중이다. 업계에서는 부지 개발사업 완료 후 호반건설이 상당한 개발이익을 얻을 수 있을 것으로 보고 있다. 호반건설이 시행과 시공을 모두 담당할 가능성이 높다는 점에서 수익성 확보에 대한 기대가 크다.

호반건설도 대규모 자금을 선뜻 투입하는 모습이다. 대치복합개발PFV는 지난해 12월 4500억원 한도의 브리지론 약정을 체결했다. 트렌치A 3900억원, 트렌치B 600억원 규모다. 만기는 2027년 12월이다. 호반그룹 계열 건설사 호반산업이 유동화 특수목적법인(SPC) 대치복합개발브릿지제이차가 발행한 사모사채를 매입하는 방식으로 600억원을 지원했다.

다만 개발을 위해서는 부지의 용도지역 변경이 필수적이다. 현재는 자연녹지지역으로 지정돼 있어 원칙적으로 아파트 건설이 불가능하다. 건립 가능한 건축물은 4층 이하로 제한된다. 서울시가 일반상업지역 등으로 용도지역 변경을 허가해야 사업이 가능하다. 통상 민간 사업자는 서울시에 공공주택 건립, 부지 제공 등 공공기여를 제공하는 조건으로 용도지역 변경을 승인받는다. 코원에너지서비스 부지 사업 역시 공공기여에 대한 협상이 핵심 과제로 꼽힌다.

서울시 관계자는 "호반건설로부터 정식 제안서가 접수되면 시와 호반건설, 외부 전문가로 구성된 협상조정협의회를 꾸리고 본격적인 협의에 나설 것"이라며 "사업, 용도지역 상향, 공공기여 등의 적정성을 검토하고 교통 대책 등을 논의할 계획"이라고 말했다.

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