[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 집값 상승세가 이어지고 있는 경기 화성 동탄신도시와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역으로 묶으며 과열 차단에 나섰다. 갭투자(전세를 끼고 매매)를 억제하는 효과는 있겠지만, 실수요와 개발 호재가 뒷받침되는 지역인 만큼 시장 안정 효과가 장기간 지속될지는 지켜봐야 한다는 것이 전문가들의 중론이다.

◆ 동탄·기흥·구리 7월부터 토허구역…LTV 40%

30일 정부가 경기 일부 지역을 규제지역으로 새롭게 편입했으나, 이 같은 조치에 따른 시장 영향은 단기 거래 위축에 그칠 수 있다는 진단이 나온다. 

국토교통부는 이날 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 3곳을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이들 지역의 주택가격 상승세가 이어진 데 따라 투기적 매수를 차단해 실수요자를 보호하려는 조치다.

화성 동탄구와 용인 기흥구는 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 등 교통 인프라 개선 영향이 반영된 지역으로 꼽힌다. 구리시는 서울과 인접한 역세권 수요가 이어지며 가격 상승세가 지속된 곳이다.

토허구역은 지정 공고일 5일 뒤인 7월 5일부터 효력이 발생한다. 투기과열지구·조정대상지역 규제가 먼저 적용되고, 이후 토지거래허가구역 효력이 발생하는 구조다.

이번 지정으로 주택구입 목적 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 기준 40%로 제한된다. 유주택자는 주택 구입 목적 주택담보대출을 받을 수 없고, 대출 한도는 최대 6억원으로 묶인다. 6개월 이내 전입 의무도 부과된다.

청약에서는 1순위 요건과 재당첨 제한, 전매제한이 강화되고 조정대상지역 지정에 따라 다주택자 취득세·양도세 중과와 1세대1주택 비과세 거주요건도 적용된다. 투기과열지구 내 정비사업장에서는 조합원 지위 양도 제한과 정비사업 분양 재당첨 제한도 붙는다.

최근 세 지역의 가격 흐름은 일시적 반등보다는 상승세가 굳어지는 양상에 가깝다. 한국부동산원에 따르면 동탄구는 올 2월 0.78%였던 월간 주택 매매가격 상승률이 5월 1.57%까지 확대되며 상승 속도가 빨라졌다.

용인 기흥구는 2월 1%대 상승 이후에도 매달 0.7~0.9%대 오름세를 이어가며 높은 가격 수준을 유지했다. 구리시는 2월 1.77% 급등 뒤에도 5월까지 1%대 상승률을 이어가 단기 과열이 쉽게 꺾이지 않는 흐름을 보였다.

이달 넷째 주(22일 기준) 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 지난해 6월 0.09% 하락했던 구리시는 1년 사이 7.87% 올랐고, 같은 기간 -0.29%였던 기흥구도 6.21% 상승했다.

◆ 신고가 행진에… '막차 거래' 문의 폭증

신고가 비중도 커졌다. 직방 조사 결과 지난달 경기도 전체 신고가 거래 가운데 구리시 비중은 21.1%로 전년 동기보다 18.9%포인트(p) 뛰었다. 지하철 6호선 연장 추진과 노후 단지 재건축 기대감이 맞물리면서 거래가 늘어난 영향이다. 화성 동탄구의 신고가 비중은 12.0%로 1년 전보다 11%p 상승하며 6개월 연속 오름세를 이어갔다. 용인 기흥구도 3.5%로 전년 동기 대비 2.4%p 높아졌다.

최근 세 지역에서는 대표 단지를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있다. 화성 동탄구 '동탄역롯데캐슬' 전용 84㎡는 지난 4일 22억2500만원(33층)에 거래되며 최고가를 새로 썼다. 1년 전 12억7000만원에 팔렸던 같은 면적 매물과 비교하면 75% 넘게 오른 수준이다.

구리시 'e편한세상 인창 어반포레' 전용 84㎡도 이달 13억5000만원(8층)에 손바뀜하며 신고가를 갱신했다. 올해 초 12억5000만원에서 반년 만에 1억원 오른 것이다.

기흥구 'e편한세상구성역플랫폼시티' 전용 74㎡는 지난달 15일 14억원(7층)에 거래되며 최고가를 썼다. 같은 단지 전용 85㎡는 지난달 23일 15억4000만원(27층)에 팔려 기흥구 '국민평형' 중 가장 비싼 값에 팔렸다.

현장에서는 토허구역 지정 효력이 발생하기 전 거래를 마치려는 움직임도 나타나고 있다. 동탄의 한 공인중개사 A씨는 "인근 중개사 사무실들이 추가 지정 소식을 듣자마자 조기 출근했다"며 "계약금 일부라도 입금하거나 실거래가 신고를 마치면 비규제지역 대출 한도를 적용받을 수 있느냐는 질문이 나온다"고 말했다.

구리의 한 공인중개사 B씨도 "갭투자 매도인들의 급매 거래 가능 문의가 폭증하고 있고, 반대로 매수 문의도 몰리고 있다"고 전했다.

◆ "거래는 줄어도 급락 제한적…풍선효과는 변수"

전문가들은 이번 규제의 효과를 단기와 중장기로 나눠 봐야 한다고 진단했다. 규제 직후에는 대출과 세제, 토허구역 지정이 한꺼번에 작동하면서 거래량 감소와 매수심리 위축이 불가피하다. 지역별 개발 호재와 실수요 기반이 남아 있어 가격이 급락하기는 어렵다는 분석이다.

단기적으로는 거래 위축 전망이 우세하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "세 지역은 향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 위축되면서 거래량이 눈에 띄게 줄어들 가능성이 크다"며 "과거 규제 사례를 보면 실수요 기반이 유지되는 한 가격 하방은 제한될 수 있다"고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출과 갭투자가 차단돼 투자수요가 줄어들겠지만 반도체 산업, GTX 등 교통망 확충, 서울 대체 주거지라는 펀더멘털은 여전히 유효하다"며 "가격이 급락하기보다는 거래가 줄어드는 가격 경직성이 나타날 것"이라고 말했다.

인기 단지를 중심으로 관망세가 강해질 것이란 예측도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "인기 단기간 가격 급등에 따른 부담감과 규제 효과가 맞물려 매수자들의 관망세가 이어질 것으로 예상된다"며 "매물 역시 감소하면서 당분간 거래 소강상태가 지속될 수 있다"고 말했다. 

다만 실수요 움직임은 단지별로 엇갈릴 가능성이 있다. 그는 "이번에 지정된 지역들은 전월세 매물이 매우 부족한 지역이라 저가 단지의 경우 실수요자들의 매수 움직임은 꾸준히 발생할 수 있다"고 말했다.

토허구역 지정의 장기 효과에 대해서는 신중론이 고개를 든다 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "본래 토허제는 신도시 같은 개발계획 발표 이후 토지거래 증가와 보상비 상승이 사업 추진을 저해하는 것을 막기 위해 한시적으로 적용하던 제도"라며 "지금처럼 기존 도심에 적용하면 언제까지 가격 변동을 억누를 것인지라는 질문이 따라온다"고 지적했다.

단기적으로 가격 하방 압력이 커지는 것은 사실이므로 시세차익을 노리는 투기 수요가 늘어난다면 규제가 더욱 확대될 여지도 있다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원 "시장 안정의 핵심은 규제보다 실질적인 공급"이라며 "공급 대책이 시장에 안착하기 전까지 가격 상승 지역을 중심으로 규제지역이 추가 확대될 가능성도 있다"고 했다.

풍선효과에 대해서는 전문가별로 의견이 갈렸다. 양 패스파인더와 함 랩장은 인근 비규제지역으로 수요가 이동할 가능성을 배제하기 어렵다고 봤다. 송 대표 또한 "규제의 풍선효과가 오산, 평택, 하남 등 인접 비규제지역으로 확산될 가능성이 있다"며 "공급 부족이 지속된다면 규제 해제 이후 다시 상승 압력이 커질 수 있다"고 말했다. 

이 연구위원은 "이번 조치의 경우 통상 규제가 적용된 인접지역 범위에서 나타나는 풍선효과가 수도권 전역에서 마구잡이로 발생할 것으로 예상되지는 않는다"고 내다봤다.

chulsoofriend@newspim.com