[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 호텔시장이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 충격을 벗어나 운영수익형 부동산 자산으로 다시 주목받고 있다. 객실 점유율은 79.2%까지 회복됐고, 지난해 거래된 호텔 자산은 모두 호텔 용도를 유지하며 시장의 투자 판단도 달라진 모습이다.

10일 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'는 '2026 서울 호텔 마켓 리포트'를 통해 이 같이 밝혔다.

서울 3·4·5성급 호텔 기준 객실 점유율(OCC)은 2020년 31.8%까지 떨어졌지만 2023년 77.2%, 2024년 78.9%로 빠르게 회복했다. 2025년에는 79.2%로 추산돼 팬데믹 이전 고점 수준을 넘어섰다.

서울 호텔 공급은 수요 회복 속도를 따라가지 못하고 있다. 2025년 총 객실 수는 약 5만3675실로 추산된다. 2023년 이후 신규 공급은 연 1000실 안팎에 머물러 팬데믹 이전 공급 속도의 4분의 1에도 미치지 못했다. 

김수경 C&W 코리아 리서치팀장은 "팬데믹 기간 중소형·비브랜드 호텔이 폐업하거나 오피스텔, 생활형숙박시설 등으로 전환된 점도 수급 불균형을 키웠다"며 "용도 전환된 물량 상당수는 관광 수요가 회복된 뒤에도 호텔 시장으로 돌아오지 않았다"고 말했다. 신규 부지 확보 어려움과 높은 건축비, 금융비용, 인허가 제약 등을 고려하면 공급 부족이 단기간에 해소되기는 어려운 상황이다.

투자시장에서도 변화가 나타나고 있다. 지난해 서울 호텔 거래 규모는 약 2조1000억원으로 집계됐다. 이 가운데 4성급 호텔 거래가 약 1조3000억원으로 전체의 절반 이상을 차지했다. 코트야드 메리어트 서울 남대문, 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 명동, 머큐어 앰배서더 서울 홍대 등 브랜드 체인 4성급 자산이 거래의 중심이 됐다.

객실당 거래가격도 상승했다. 2025년 기준 5성급 호텔의 객실당 평균 거래가는 약 12억6000만원이었다. 4성급은 약 6억9000만원, 3성급은 약 2억6000만원으로 각각 나타났다. 4성급의 객실당 거래가는 2023년 3억4000만원에서 2년 만에 두 배 이상 높아졌다.

호텔 자산을 바라보는 투자자 시각도 달라졌다. 2022년 거래된 호텔의 86%는 오피스, 주거, 생활형숙박시설 등 다른 용도로 전환됐지만, 지난해에는 거래된 호텔 자산 전부가 매각 이후에도 호텔 용도를 유지했다. 운영 지표가 회복되면서 호텔을 다른 용도로 바꾸기보다 장기 운영수익 자산으로 보유하려는 판단이 확산된 것이다.

오피스와 리테일 자산을 호텔로 전환하려는 관심도 커지고 있다. 호텔 객실은 욕실 설치와 배관, 환기, 방음, 서비스 동선 등 구조적 요건이 까다로워 실제 전환 가능한 물건은 제한적이다. 신규 개발보다는 기존 호텔 자산을 리모델링하거나 글로벌 브랜드로 리브랜딩해 자산가치를 높이는 전략이 현실적인 대안으로 주목받고 있다.

김 팀장은 "로즈우드, 아만, 만다린 오리엔탈, 리츠칼튼 등 글로벌 최상위 호텔 브랜드의 서울 진출도 시장 상단을 높이는 변수"라며 "이들 호텔은 완공까지 수년이 걸리고 객실 수가 많지 않은 만큼 전체 수급 불균형을 해소하기보다는 서울 호텔시장의 가격 기준과 자산가치를 끌어올리는 역할을 할 것"이라고 내다봤다.

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