[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 경기 성남시 분당신도시 선도지구의 공공기여금 규모가 당초 예상보다 줄어들 전망이다. 용적률 산정 과정에서 공공기여 대상 토지를 제외하지 않아 부담 규모가 과도하게 산정된 사실이 확인되면서다.

이에 따라 재건축 사업성은 개선될 것으로 보이지만, 줄어든 공공기여금으로 당초 계획했던 기반시설 확충이 차질 없이 이뤄질 수 있을지에 대한 우려도 나온다.

◆ 공공기여 토지 합쳐 계산했더니…용적률 400%→ 360%

21일 정비업계에 따르면 성남시는 최근 분당신도시 내 선도지구의 공공기여금을 다시 계산하기로 했다. 종전에는 전체 정비구역 면적 중 공공기여분을 제외한 나머지를 기준으로 용적률을 따졌으나, 이를 포함한 구역 전체 면적을 기준으로 산정하기로 한 것이다.

공공기여는 용적률 상향 등 규제 완화로 생기는 개발이익 일부를 토지나 현금으로 공공에 제공하는 제도다. 1기 신도시에서는 기준용적률까지 늘어난 용적률의 10%, 기준용적률을 초과한 구간에는 41~50%의 공공기여율이 적용된다. 이렇게 확보한 토지와 현금은 늘어나는 인구를 수용하기 위한 도로와 상하수도 등 SOC(사회기반시설) 확충에 사용된다.

재산정 문제는 정비용적률 계산에 적용한 대지면적에서부터 출발했다. 현행법에 따르면 정비용적률을 계산할 때는 공공기여로 제공하는 토지를 포함한 특별정비구역 전체 면적을 기준으로 삼아야 한다.

그러나 1기 신도시 일부 사업장에서 일반 재건축에 적용하는 도시정비법 산식을 준용해 기부채납 토지를 대지면적에서 제외했다. 이 경우 분모인 대지면적이 줄면서 정비용적률은 실제보다 높아진다. 기준용적률을 초과하는 면적과 공공기여금도 함께 부풀려질 수밖에 없다.

예컨대 한 정비구역 면적이 10만㎡이고 이 가운데 10%(1만㎡)를 공공기여한다고 가정하면, 과거에는 기존 방식은 남은 9만㎡만을 기준으로 용적률을 계산했다. 재건축으로 들어서는 건축물의 지상 연면적이 36만㎡라면 기존 방식으로 추산한 용적률은 400%다. 반면 공공기여 토지를 포함한 원래 구역 전체를 기준으로 계산하면 용적률은 360%로 낮아진다.

◆ 분당 4개 선도지구에서만 1조 넘게 감액

국토부는 일부 분당 선도지구에서 이 같은 방식으로 공공기여금 9849억원이 과다 산정됐다고 판단했다. 이를 바탕으로 분당을 포함한 1기 신도시 내 선도지구의 공공기여금 산정 방식을 점검하고 금액을 바로잡으라고 지적했다.

각 사업지는 공공기여금 재산정 결과를 반영해 특별정비계획을 변경하고 후속 절차에 나설 전망이다. 감소 폭이 가장 큰 곳은 분당이다. 더시범·양지마을·샛별마을·목련마을 등 분당 선도지구 4곳에 책정된 기존 공공기여금은 총 3조7831억원이다.

변경된 방식으로 계산하면 더시범은 기존 1조6623억원에서 약 6100억원, 양지마을은 1조573억원에서 2800억원가량 줄어들 전망이다. 샛별마을과 목련마을도 각각 900억원가량 줄어 전체 감액 규모는 약 1조 700억원에 달한다.

정비업계에선 공공기여금이 줄면서 조합원 분담금이 일정 부분 낮아질 것이란 전망이 나온다. 그간 선도지구 주민들은 공사비와 금융비, 이주비, 재건축초과이익환수 부담이 동시에 발생하는 상황에서 공공기여금까지 과도하게 책정돼 사업성 악화를 우려하곤 했다.

한 선도지구 단지 소유주는 "공공기여금이 줄면서 소유주 1명당 부담도 2000만~3000만원가량 감소하지 않겠냐는 기대감이 피어오르고 있다"며 "한동안 시들했던 재건축에 다시 관심을 갖는 주민도 다수"라고 말했다.

◆ 조합원 부담 덜지만…도로·상하수도 재원은 어디서 

공공기여금이 줄면서 기반시설 재원이 부족해질 수 있다는 우려도 제기된다. 국토연구원에 따르면 기본계획상 공공기여금은 ▲분당 약 8조9000억원 ▲일산 약 3조5000억원 ▲평촌·산본 각각 약 1조2000억원 ▲중동 약 1조4000억원 규모다.

산정 오류를 바로잡아 조합의 부담을 줄이는 것과 별개로, 줄어든 공공기여금을 통해 기존 기반시설 설치가 가능할지에 대한 과제가 남게 됐다. 공공기여금 감소분을 지방비나 다른 개발사업의 공공기여로 보완할지도 검토 대상이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "계획도시라는 특성을 고려하면 산발적 단지 중심의 정비가 아니라 스마트도시로의 변화 등 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색할 필요가 있다"고 말했다. 

아파트 재건축에 집중된 공공기여 구조도 손질해야 한다는 의견이 나온다. 1기 신도시 기본계획상 특별정비예정구역 182곳 가운데 181곳이 주택단지 정비형으로 설정됐다. 상업·업무지역과 저이용 공공시설 정비가 활성화되지 않으면 기반시설 개선에 필요한 공공기여가 사실상 아파트 재건축 사업에 집중될 수 있다.

상업·업무지역은 주택단지보다 토지가격이 높고 건물주와 임차인 등 이해관계도 복잡해 전면 철거 방식으로 사업을 추진하기 어렵다. 공공기여금 재산정 문제를 해결하는 데서 그치지 않고 부담 주체와 사용처, 사업 유형별 기준까지 다시 설계해야 한다는 지적이다.

구지영 국토연구원 전문연구원은 "공동주택의 정비뿐 아니라 상업·업무지역의 정비도 활성화될 수 있도록 다양한 정비방식을 유도하고 각 정비방식에 따른 특례·공공기여 기준을 마련해야 한다"고 제언했다. 

chulsoofriend@newspim.com