[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 주택 공급 공백을 메우기 위한 대안으로 비아파트와 매입임대 활성화를 꺼내 들었다. 민간 사업자의 참여 문턱을 낮춰 단기간 공급 물량을 늘리겠다는 전략이다.

다만 시장에서는 다주택자 세금 중과와 금융 규제 등 기존 제약 요인이 해소되지 않은 상황에서 정부 대책이 실제 공급 확대로 이어지는 데는 한계가 있을 수 있다는 분석이 나온다.

◆ 비아파트 공급 강조 정부...사업자 초기 부담금 10%대 낮춰

22일 부동산 업계에 따르면 최근 국토교통부는 비아파트 공급 보완방안을 시행했다. 보완 방안은 초기 사업비 지원과 매입 기준 완화 등을 주요 방향으로 한다.

한국토지주택공사(LH)가 민간 사업자에게 지급하는 토지확보지원금은 기존 최대 70%에서 80%로 확대한다. 이외에도 토지비, 설계비, 인허가 비용 등 착공 전 초기 사업비는 주택도시보증공사(HUG) 보증을 제공한다. 이를 통해 사업자들이 초기에 부담해야 하는 사업 비용을 토지비의 10%대까지 낮출 수 있다. 

신축 매입임대시 일부 가구만 매입할 수 있는 길도 열린다. 기존에는 전체 건물 한 동을 매입하는 것이 원칙이었다. 앞으로는 전체 주택의 20% 이상, 50% 미만 범위에서 일부 세대를 매입할 수 있게 된다. 

민간 사업자 사업비 부담을 덜어주면서 주택을 최대한 확보해 시장에 공급하려는 의도로 풀이된다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 19일 KBS 일요진단에 출연해 "비아파트와 매입임대, 오피스텔 공급, 상업용지의 주거용 전환 등 단기간에 효과를 낼 수 있는 공급 물량을 총동원해 확보하려고 한다"고 말했다. 

◆ 세금 중과·대출 규제에 비아파트 공급 감소

시장에서는 정부의 비아파트 공급 활성화 대책만으로 공급이 단기간에 늘어나기는 어렵다는 반응이다. 

다주택자에 대한 취득세, 양도세 등 중과가 이뤄지고 있는 상황에서 비아파트도 주택으로 분류되다보니 임대사업자를 통한 주택 공급에는 한계가 있다는 게 이유다.

대출규제로 비아파트 공급을 위한 사업비 조달에 제한이 걸리는 상황이다. 특히 지난해 9·7 대책으로 임대사업자에 대한 대출은 사실상 막힌 상태다. 여기에 금융당국과 은행권도 가계대출 관리에 나서면서 한도가 축소되고 있다.

올해 비아파트 공급은 예년보다 줄어들었다. 국토교통부 통계누리에 따르면 올해 1~5월 비아파트 착공은 1만2358가구로 지난해 같은 기간 1만3075가구보다 5.5% 줄었다. 아파트를 포함한 전체 착공 물량은 9만4367가구로 전년(7만4276가구)보다 27.0% 증가한 것과 대비된다.

정부가 토지비 등 지원 규모를 늘리더라도 대출이 필요한 상황에서 대출을 틀어막는다면 정책 효과는 반감될 수 밖에 없다. 이외에도 최근 한국은행 기준금리 인상으로 비용 조달 부담이 더 커질 수 있다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "임대사업자와 다주택자에 취득세와 양도세 중과가 되고 PF와 대출 규제가 이뤄지는 상황에서 비아파트 공급에는 한계가 있을 수 밖에 없다"며 "세제 개편과 함께 대출 규제 완화가 이뤄지지 않는다면 비아파트 공급 대책은 공염불에 그칠 수 밖에 없다"고 지적했다.

◆ 주택 공급 대다수는 아파트...정비사업·택지개발·공급대책 속도 내야

실제 유의미한 공급 확대 효과를 내기 위해서는 주택 공급의 대부분을 차지하는 아파트 중심의 공급 방안이 병행돼야 한다는 지적이 나온다.

국토교통부 통계에 따르면 올해 1~5월 아파트 착공 물량은 8만2009가구로 전체 착공 물량(9만4367가구)의 87.0%를 차지했다. 비아파트 공급 확대만으로는 시장이 체감할 수 있는 물량 확보에 한계가 있는 만큼, 정비사업과 택지 개발 등 아파트 공급 확대 방안의 구체적인 추진이 필요하다는 것이다.

특히 정부가 지난해 9·7 공급 대책을 통해 제시한 2030년까지 연평균 27만가구, 총 135만가구 공급 계획이 실제 공급으로 이어질 수 있도록 세부 추진 방안과 사업 진행 상황을 구체화해야 한다는 목소리가 나온다.

서울과 수도권 아파트 공급에 많은 부분을 차지하는 재개발, 재건축 등 정비사업과 택지 개발이 본격화돼야 유의미한 공급이 가능하다는 분석이다.  

윤지해 부동산R114리서치 랩장은 "규제 완화와 공급은 한 몸인데 규제를 유지한 상태에서 공급이 늘어나는데 한계가 있을 수밖에 없다"며 "공급 비중으로 볼 때 서울과 수도권 공급의 핵심인 정비사업과 택지 개발, 기존 두 차례 발표된 공급대책 원활한 추진이 더 중요하다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com