[세종=뉴스핌] 오종원 기자 = 부동산 세금은 집을 가진 사람에게 돈을 더 걷는 데서 끝나지 않는다. 어떤 세금을 먼저 조정하고 다른 세금과 어떻게 연결하느냐에 따라 시장에 매물이 나올 수도, 오히려 집주인이 버티기에 들어갈 수도 있다.

최근 열린 부동산 정책 국민 대토론회에서는 실거주 1주택자의 세 부담을 유지하거나 완화하는 대신 초고가·비거주·다주택 보유자의 부담은 높여야 한다는 제안이 나왔다.

방향 자체는 설득력이 있다. 장기간 실제 거주한 1주택자와 투자 목적으로 여러 채를 보유한 사람을 같은 기준으로 과세하는 것은 형평성에 맞지 않는다. 초고가 주택에서 발생한 큰 양도차익에 공제 혜택이 과도하게 돌아가는지도 점검할 필요가 있다.

문제는 순서다. 보유세를 강화하면서 주택을 팔 때 내는 양도소득세까지 무겁게 유지하면 다주택자가 매물을 내놓을 유인은 줄어든다. 세 부담을 피해 집을 팔도록 유도하려던 정책이 오히려 매물을 시장에 묶어두는 자물쇠가 될 수 있다.

토론회에서도 이 같은 문제를 고려해 보유세 강화와 함께 다주택자에게 한시적인 양도세 인센티브를 부여하는 방안이 제시됐다. 세금을 더 걷는 것과 시장에 매물이 나오도록 만드는 것은 따로 움직일 수 없다는 의미다. 

과거 부동산 세제 논의에서는 보유세와 양도세가 각각의 명분에 따라 움직이는 일이 적지 않았다. 보유 단계에서는 투기 억제를 이유로 부담을 높이고, 거래 단계에서도 불로소득 환수를 이유로 높은 세율을 적용했다. 

각각의 명분은 있었지만, 두 제도가 동시에 강화되면서 거래가 막히는 부작용도 나타났다.

보유세 부담이 누구에게 최종적으로 돌아가는지도 따져야 한다. 집주인에게 부과된 세금이 임대료 등을 통해 세입자에게 넘어간다면 정책의 명목상 대상과 실제 부담자가 달라진다.

종합부동산세 수입을 어디에 쓸 것인지도 단순한 기술적 문제가 아니다. 세금을 강화하려면 납세자가 왜 더 부담해야 하는지, 걷은 돈이 주거 안정에 어떻게 사용되는지를 함께 설명해야 정책의 신뢰를 얻을 수 있다.

실거주자는 보호하고 투기 목적의 보유에는 적절한 부담을 지운다는 원칙은 필요하다. 하지만 세율을 높이는 것만으로 집값을 잡을 수 있다는 접근은 경계해야 한다.

보유세를 조정한다면 양도세를 통해 매도할 출구를 열고, 임차인에게 부담이 넘어가지 않을 보완책도 함께 마련해야 한다. 부동산 세제의 성패는 어느 세금을 얼마나 올리느냐보다 어떤 순서와 조합으로 움직이느냐에 달려 있다.

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