[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 대출 규제 완화와 주거지원 대출 상품에도 서울 비강남권 집값은 강남권을 따라잡지 못한다는 연구 결과가 나왔다. 같은 서울에서도 입지와 가격대, 실제 거래 수요에 따라 정책 효과가 달라진 만큼 지역별로 다른 처방이 필요하다는 지적이다.

31일 국토연구원은 '서울시 규제지역 해제 이후 아파트 매매가격의 상대적 동태경로 분석' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

정부는 2023년 1월 강남·서초·송파·용산을 제외한 서울 21개 자치구를 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제했다. 규제지역으로 해제되면 주택담보대출비율(LTV)이 다시 높아져 집을 살 때 필요한 자기자금 부담이 줄어든다.

연구진은 2021년 7월부터 2024년 7월까지 서울 25개 자치구의 월별 아파트 매매가격지수를 분석했다. 규제가 풀린 비강남권 21개 구와 규제가 유지된 강남·서초·송파·용산을 비교하고, 같은 시기 도입된 특례보금자리론의 영향도 반영했다.

그 결과 규제지역 해제 이후 비강남권 집값은 강남권보다 회복 속도가 느렸던 것으로 나타났다. 이런 흐름이 누적되면서 비강남권의 가격 수준은 강남권보다 5.5~6.2% 낮게 형성됐다. 규제를 풀었어도 비강남권이 강남권보다 더 많이 오르는 효과는 나타나지 않은 셈이다.

변창흠 세종대 교수는 "향후 부동산정책은 규제의 일괄적 강화 또는 완화보다는 주택 가격대별 또는 하위시장별 특성을 반영한 차등적 접근이 필요하다는 의미"라며 "규제지역 해제 이후 시장 반응을 해석할 때 개별 정책조치뿐 아니라 정책금융 환경과 지역별 가격구조의 차이를 함께 고려할 필요가 있다"고 말했다.

비슷한 시기 주택가격 9억원 이하 주택을 대상으로 한 특례보금자리론이 도입됐다. 최대 5억원을 빌릴 수 있고 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않아 고금리로 위축된 주택 구매자의 자금조달 여건을 완화하는 제도였다.

비강남권은 강남권보다 특례보금자리론 대상인 6억원 이하와 6억~9억원 주택 거래 비중이 높았다. 규제 해제와 정책 대출 효과가 겹치면서 비강남권 주택 가격이나 거래량 우상향 곡선을 그릴 것이란 예측이 나왔으나, 이 또한 강남과 비교했을 때의 상대적 가격을 뚜렷하게 끌어올리지는 못했다.

변 교수는 "특례보금자리론이 시행된 뒤 일부 중저가 아파트 거래가 늘고 가격 하락세도 다소 완화됐다"며 "다만 비강남권 집값을 강남권보다 더 많이 끌어올릴 정도의 효과는 나타나지 않았다"고 말했다.

이어 "집값 움직임에는 규제 해제 자체보다 실제 거래가 얼마나 늘었는지가 더 큰 영향을 미쳤다"고 설명했다. 같은 서울에서도 강남권은 입지 선호와 고가주택 수요, 재건축 기대가 가격 회복을 이끈 반면 비강남권은 정책대출 지원에도 상대적으로 회복 속도가 더뎠다는 의미다. 

전문가들은 서울 전역에 동일한 기준을 적용하는 방식에서 벗어난 세분된 정책 설계가 요구된다고 입을 모았다. 규제의 일괄적 강화 또는 완화보다는 주택 가격대별 또는 하위시장별 특성을 반영한 차등적 접근이 필요하다는 주장이다.

변 교수는 "규제지역을 조정할 때 개별 규제만 떼어 판단하지 말고 정책금융과 지역별 가격구조, 거래 유동성을 함께 살펴야 한다"며 "자치구보다 세분된 단지·가격대별 자료를 활용해 정비사업과 개발 호재 등 지역별 변수를 정책 판단에 반영하는 것이 적절하다"고 진단했다.

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