[세종=뉴스핌] 김현구 기자 = 정부가 조정대상지역 다주택자의 양도소득세(양도세) 중과세율을 2027년과 2028년 2년간 한시적으로 낮춘다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회에서 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 의결했다고 밝혔다. 다주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 단계적으로 올라가는 점을 감안해, 매도 의사가 있는 다주택자에게 주택을 처분할 기회를 주겠다는 취지다.

올해 중과세율이 적용된 양도분도 내년 예정신고나 확정신고 과정에서 완화된 세율을 적용할 수 있도록 한다.

다만 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 3년에서 2년으로 줄이고, 임대의무기간 종료로 자동 등록말소된 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제(장특공제) 우대는 단계적으로 폐지한다.

당장은 다주택자의 매도 기회를 열어주되, 비거주·임대주택 보유에 따른 세제특례는 단계적으로 정리하겠다는 것이다.

◆ 2주택자 +20%p→+5%p…3주택 이상 +30%p→+10%p

현재 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 소득세 기본세율 6~45%에 중과세율을 더해 양도세를 낸다.

1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p를 가산한다. 최고 기본세율 45%가 적용되면 지방소득세를 제외한 최고세율이 각각 65%와 75%까지 올라간다.

개편안은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때 중과세율을 한시적으로 낮춘다. 2027년 양도분은 2주택자에게 5%포인트(p), 3주택 이상 보유자에게 10%p를 가산한다. 최고세율은 각각 50%와 55%로 낮아진다.

2028년에는 2주택자 10%p, 3주택 이상 보유자 15%p를 가산한다. 최고세율은 55%와 60%다. 2029년부터는 현행 중과율인 20%p와 30%p로 돌아간다. 보유기간이 2년 미만인 단기 보유 주택은 완화 대상에서 제외한다.

정부는 다주택자에 대한 보유세 정상화가 추진되는 만큼 매도 여부를 판단할 시간을 줄 필요가 있다고 설명했다.

앞서 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 지난 5월 10일부터 중과세율 적용이 재개됐다. 이후 보유세 개편 방향과 인상 폭이 구체화되면서 정책 환경이 달라졌고, 이에 따라 다주택자가 주택을 처분할 기회를 다시 부여하기로 했다는 설명이다.

부동산 세제 관련 토론회와 의견수렴 과정에서는 중과 재개 이후 매물 잠김이 심해져 오히려 주택시장에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 의견이 제시됐고, 이에 정부는 중과제도 자체는 유지하되 세율만 2년간 낮추는 방식을 택했다.

◆ 올해 양도분도 내년 정산…조정지역 갈아타기는 2년 내 처분

정부는 양도세 중과 재개 이후 조정대상지역 주택을 양도해 중과세율을 적용받은 다주택자에게도 완화 혜택을 적용한다.

2년 이상 보유한 주택의 2026년 양도분은 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하는 경우 2027년 완화세율이 적용된다. 2주택자는 기본세율에 5%p, 3주택 이상 보유자는 10%p가 가산된다.

이미 예정신고를 마친 경우에도 2027년 확정신고 과정에서 완화세율을 적용해 세액을 정산할 수 있다.

다만 조정대상지역에서 주택을 갈아타는 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 현행 3년에서 2년으로 줄인다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 신규주택 취득일부터 2년 안에 종전주택을 팔아야 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

양도세 처분기한 단축은 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역 내 종전주택을 양도하는 경우부터 적용한다. 다만 8월 3일 이전 신규주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 이를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 3년 규정을 적용한다.

종부세상 일시적 2주택 특례도 시행령 시행일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 처분기한을 2년으로 단축한다. 다만 8월 3일 이전 신규주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 이를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정이 적용된다.

◆ 임대주택 세제특례 단계적 정리…상생임대는 올해 일몰

현행 특례 대상인 조정대상지역 소재 매입임대 아파트가 임대의무기간 종료로 자동 등록말소된 경우 2027년 말까지 양도하면 중과를 배제하고 장특공제 우대율 50%를 적용한다. 2028년에는 중과세율의 절반을 적용하고 장특공제율은 30%로 낮춘다. 2029년 이후에는 중과 배제와 장특공제 우대가 모두 사라진다.

특례 대상은 4년 단기·8년 장기일반 매입임대주택 중 2020년 7월 11일 이전 등록 신청한 아파트다.

2027년 1월 1일 현재 임대의무기간이 끝나지 않은 주택에는 별도의 처분기간을 준다. 임대의무 종료 후 1년 이내에 양도하면 기존 혜택을 유지하고, 1년을 넘겨 2년 이내에 팔면 중과세율의 절반과 장특공제율 30%를 적용한다.

2년이 지나면 중과세율을 전부 적용하고 장특공제 우대도 배제한다. 법인의 추가과세 배제 혜택도 같은 방식으로 종료한다.

상생임대차계약 체결기한은 올해 말 종료된다. 상생임대주택은 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 임대인에게 1세대 1주택 비과세와 장특공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도다.

다만 기존 계약자에게는 처분기간을 부여한다. 2026년 말까지 상생임대차계약이 종료된 경우에는 2027년 말까지 주택을 양도하면 거주요건을 면제한다. 2027년 이후 계약이 끝나면 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 말 가운데 빠른 날까지 양도해야 특례를 받을 수 있다.

과거 장기임대주택과 신축임대주택, 미분양주택 등에 기한 없이 적용되던 양도세 감면에도 양도기한을 설정한다. 수도권 아파트는 2029년 말까지, 그 밖의 주택은 2031년 말까지 처분해야 기존 감면을 적용받는다.

hyun9@newspim.com