[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 이재명 정부의 2026년 세제개편안이 종합부동산세 과세 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 일원화하면서 초고가 1주택자들의 보유세 부담이 더해질 전망이다.

특히 기본공제 14억원, 공정시장가액비율 70%를 적용받는 거주 1주택자 기준 시세 약 45억원 이상 아파트 보유자의 종부세율이 현행 1.3%에서 2027년 1.5%를 거쳐 2028년 최고 2.0%로 단계적으로 상승함에 따라, 강남·서초·송파의 강남권 초고가 주택 시장의 매수 심리는 위축되는 반면 상대적으로 규제 문턱이 낮은 용산, 성동 등 한강벨트 일대로 수요가 옮겨갈 것이라는 분석이 제기된다.

◆ 시세 45억 넘기면 세금 껑충…종부세율 2.0% 시대

3일 재정경제부가 내놓은 '2026년 세제개편안'에 따라 고가 주택을 겨냥한 핀셋 과세 실행되며 업계 내에서는 한강벨트로의 수요 이동이 점쳐진다.

개편안에 따르면 종부세 과세표준 12억원 초과 25억원 이하 구간에 적용되는 세율은 2027년 현행 1.3%에서 1.5%로 먼저 오른 뒤, 2028년부터 2.0%로 최종 상향된다. 이는 거주 1주택자(기본공제 14억원, 공정시장가액비율 70%, 공시가격 현실화율 69% 기준) 기준 시세 약 45억원 수준의 초고가 주택에 해당하는 구간이다.

세율 인상에 더해 과세표준을 산정하는 공정시장가액비율 역시 단계적으로 상향된다. 1가구 1주택자와 지방 1주택·2주택자 등은 현행 60%에서 2027년 70%로 인상되며, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1가구 1주택자 제외)는 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%까지 오른다. 당해 연도 세금이 전년보다 일정 비율 이상 오르지 못하게 막아주는 세부담 상한선도 현행 150%에서 200%로 뛴다.

1주택자라도 실거주 요건을 채우지 못한 비거주 1주택자라면 세금 부담은 배가된다. 거주 1주택자의 기본공제액은 14억원(시가 약 20억원)으로 오르지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 오히려 줄어들기 때문이다. 금액과 상관없이 최대 80%까지 감면해주던 1주택자 세액공제에도 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 단계적으로 한도가 신설된다. 시세 45억원대 아파트를 전세 끼고 보유한 집주인이라면 보유세 부담이 더욱 가중되는 구조다. 비거주 1주택자의 경우 기본공제가 9억원(시가 약 13억원)에 불과해 부담이 한층 크다.

◆ "강남은 멈칫, 마용성은 반사이익"…한강벨트 내 수요 대이동하나

부동산 시장에서는 이번 종부세율 인상이 한강벨트 내 지역별 집값 향방을 가를 분수령이 될 것으로 보고 있다. 초고가 아파트가 밀집한 강남 3구(강남·서초·송파)와 한남동 등 일부 지역은 과세표준 12억원(거주 1주택자 기준 시세 약 45억원) 초과 구간에 속해 강력한 심리적 저항선이 형성될 전망이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 연구원은 "인상된 고세율이 적용되기 시작하는 과세표준 12억원 초과 지역에 심리적 저항선이 생길 것"이라며 "고가 1주택자를 정조준해 전방위적으로 높은 세금을 부과하는 정책을 처음으로 시도하는 만큼 당분간 강남권 핵심지역에 대한 매수심리 위축은 불가피하다"고 분석했다.

반면 종부세율 인상 폭이 비교적 적거나 기존 수준이 유지되는 과세표준 6억원 이하(거주 1주택자 기준 시세 약 33억원 이하) 구간은 반사이익을 누릴 가능성이 높다. 용산, 성동, 마포 등 한강벨트 주요 단지들과 강남 3구 외곽, 판교신도시 등 경기 핵심 지역이 여기에 해당한다. 초고가 주택 보유에 부담을 느낀 자산가들이 세금을 방어하면서도 환금성이 뛰어난 이들 지역의 20억~30억원대 아파트로 눈을 돌릴 수 있다는 것이다.

남 연구원은 "기존과 동일한 세율을 적용받는 과세표준 6억원 이하 지역이 절세가 가능한 똘똘한 한 채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 존재한다"고 내다봤다.

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