AI 핵심 요약
beta- 이재명 정부가 5일 세제개편안을 발표해 초고가 아파트 세 부담이 커지자 '알맞은 한 채' 전략이 부각됐다.
- 양도가액 30억원·종부세 과표 6억원 초과 구간에서 세율이 높아지며 강남3구·마용성 20억~30억원대 아파트가 절세 표적으로 떠올랐다.
- 전문가들은 즉시 거주 가능한 20억원대 신축 아파트로 자금이 쏠리고 다주택자 매물 출회로 거래 정상화에 도움 될 것으로 전망했다.
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종부세 과표 6억원 초과 시 세율 1.3%…20억~30억원대 셈법 복잡
강남 3구·마용성 주요 단지 30억원 턱밑 거래 활발
[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 이재명 정부가 발표한 2026년 세제개편안으로 초고가 아파트에 대한 세 부담이 강화되면서 부동산 시장의 셈법이 한층 복잡해지고 있다. 강남 3구 등 인기 지역의 고가 주택 한 채를 소유하는 이른바 '똘똘한 한 채' 전략 대신, 세금 불이익을 피하고 절세 효용을 극대화할 수 있는 '알맞은 한 채'로 주택 수요가 재편될 것이라는 전망이 나온다.
특히 양도소득세 기본공제 혜택의 '마지노선'인 30억원 경계에 걸린 송파구 헬리오시티, 마포구 마포그랑자이 등 주요 단지들이 관심을 받는 추세다.
◆ 양도세 30억·종부세 과표 6억원 초과 차등…20억~30억원대 셈법 복잡
5일 부동산 업계에 따르면 전날 재정경제부가 발표한 세제 개편안에 따라 양도가액 30억원 이하 주택에 대한 관심이 모이고 있다.
개편안에 따르면 10년 이상 실거주한 1가구 1주택자의 양도세 기본공제액이 기존 250만원에서 2500만원으로 대폭 늘어나지만 해당 혜택은 양도가액 30억원 이하로 한정된다. 30억원을 초과하는 초고가 주택은 기본공제 상향 대상에서 배제되는 데다, 2029년부터 장기거주소득공제 한도 10억원이 신설 적용돼 양도세 부담이 가중된다.
종합부동산세 역시 과세표준 6억원(시세 약 31억원) 초과 구간부터 세율이 현행 1.0%에서 1.3%로 상향 조정된다. 시세 30억원을 넘어서는 순간 종부세와 양도세 부담이 급격히 늘어나는 세제 구조가 형성되는 셈이다.
◆ 강남 3구·마용성 주요 단지 30억원 턱밑 거래 활발
이에 따라 시세가 20억원대 후반에서 30억원 턱밑에 형성돼 있는 대표적인 주요 단지들이 직접적인 영향을 받게 된다. 특히나 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)의 '리딩 단지'들 중 상당수가 이 가격대에 포진해 있다.
먼저 강남 3구에서는 전용면적 59㎡ 소형 신축이나 84㎡ 국민평형 대단지들이 30억원 경계에서 거래되고 있다. 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 최근 28억9500만원에서 30억8000만원 사이에서 매매가 체결되며 30억원 선을 오르내리고 있다. 신천동 파크리오 전용 84㎡와 방이동 올림픽선수기자촌2단지 전용 83㎡ 역시 지난달 들어 각각 29억4000만원, 29억9000만원에 거래되며 30억원 턱밑까지 올라왔다.
서초구 서초동 서초래미안 전용 84㎡는 지난달 28억4000만원에 손바뀜됐다. 강남권 소형 평형인 강남구 개포동 개포래미안포레스트 전용 59㎡의 경우 6월 27억원대에서 지난달 30억8000만원으로 상승하는 등 역시 30억원 선을 오르내리고 있다.
신흥 부촌으로 자리 잡은 마용성 지역도 국민평형과 중대형 평형을 중심으로 절세 마지노선인 30억원에 근접하고 있다. 마포구 대흥동 마포그랑자이 전용 84㎡는 6월 26억1500만원에 거래가 체결됐다. 마포구 공덕동 공덕SK리더스뷰 전용 115㎡ 중대형 평형은 6월 28억원에 거래되며 30억원 선에 다가섰다.
성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡는 지난달 26억1500만원에 매매됐고, 금호동1가 e편한세상금호파크힐스 전용 84㎡도 6월 25억5000만원에 거래를 마쳤다. 용산구에서는 효창동 용산롯데캐슬센터포레 전용 84㎡가 지난달 25억5000만원에, 이촌동 강촌 전용 106㎡가 6월 27억원에 거래되며 상급지 갈아타기 수요의 표적이 되고 있다.
매도자 입장에서는 주택 가격이 30억원을 넘어설 경우 2500만원의 양도세 기본공제 혜택을 누리지 못하므로, 매매 시 호가를 29억원대 후반으로 조율하거나 매수자와 계약 조건을 조정하는 식의 절세 눈치게임이 활발해질 것으로 보인다.
◆ 전문가들 "20억원대 신축 아파트로 자금 쏠림 가능"
전문가들은 이번 세제 개편안으로 시세 30억원 이하이면서 즉시 실거주가 가능한 20억원대 신축 아파트로 자금 쏠림이 유입될 수 있다고 분석한 바 있다.
남혁우 우리은행 부동산연구원 연구원은 "보유에서 거주 중심으로 세제 혜택이 개편되면서 이주나 철거 기간 동안 실거주를 채우기 힘든 재건축 아파트보다 즉시 입주해 거주 공제율을 채울 수 있는 신축 아파트 선호 현상이 지속될 것"이라며 "과세표준 6억원 이하인 20억~30억원대 지역이 절세가 가능한 알맞은 한 채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수 있다"고 설명했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자의 한시적 양도세 완화(2027~2028년)와 일부 고가주택 보유자의 세 부담 증가는 일정 수준의 매물 출회를 유도할 수 있다"라며 "그동안 누적된 매물 잠김 현상을 완화하고 거래를 정상화하는 데 일부 도움이 될 것"이라고 분석했다.
dosong@newspim.com
