[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 신혼희망타운 사전청약 단지들이 잇따라 본청약에 들어가면서 분양가는 크게 오른 반면 수익공유형 전용 모기지 대출한도는 최대 4억원에 묶여 있어 당첨자들의 자금 조달 부담이 커지고 있다.

사전청약 당시에는 추정분양가를 기준으로 주택가격의 최대 70%까지 전용 모기지를 활용할 수 있었지만, 본청약 과정에서 분양가가 오르면서 실제 대출 가능 금액이 4억원에 막히는 사례가 나타나고 있다. 이에 따라 당첨자들은 당초 예상보다 많은 자기자금을 마련해야 하는 상황이다.

정부는 기금 재원과 정책금융의 취지 등을 고려하면 분양가 상승분을 반영해 대출한도를 확대하기는 어렵다는 입장이다.

◆ 본청약 늦어질수록 부담 ↑…잔여 신희타도 '4억 한도' 변수

20일 업계에 따르면 사전청약 당시보다 본청약 분양가가 크게 오른 신혼희망타운이 잇따르면서 전용 모기지의 4억원 한도에 걸리는 단지도 늘어날 것으로 전망된다. 이에 따라 당첨자들의 추가 자금 마련 부담도 커질 것으로 보인다.

신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품은 주택 공급가격의 최대 70% 이내에서 최대 4억원까지 대출할 수 있도록 설계됐다. 즉, 분양가의 70%와 4억원이라는 절대 한도 중 낮은 금액이 실제 대출한도로 적용되는 구조다.

문제는 사전청약 이후 본청약까지 상당한 시간이 소요되면서 분양가가 크게 오른 단지에서 나타나고 있다. 사전청약 당시에는 추정분양가의 70%가 4억원에 미치지 않았지만 본청약에서는 분양가 상승으로 70% 적용액이 4억원을 넘어서게 되는것이다. 

대표적인 곳이 최근 본청약에 나선 성남복정2 A1블록이다. 전용면적 55㎡의 사전청약 당시 추정분양가는 5억3840만원이었다. 이를 기준으로 70%를 적용하면 3억7688만원으로 최대한도인 4억원에 미치지 않았다.

하지만 약 5년 뒤 본청약에서 같은 주택형의 분양가는 최고 7억9831만원 수준으로 올랐다. 분양가의 70%는 약 5억5882만원이지만 전용 모기지 한도가 최대 4억원인 만큼 실제 대출 가능액은 여기서 제한된다.

이에 따라 분양가에서 전용 모기지를 제외하고 수분양자가 자체적으로 마련해야 하는 금액도 커졌다. 단순 계산하면 사전청약 추정분양가 기준으로는 약 1억6152만원이었지만 본청약에서는 약 3억9831만원으로 2억3000만원 이상 늘어난다. 취득세와 발코니 확장비 등 부대비용은 제외한 금액이다.

다만 사전청약 이후 분양가가 오르면서 본청약에서 4억원 한도에 걸리게 된 것은 성남복정2가 처음은 아니다. 앞서 본청약을 진행한 위례 A2-7과 의왕청계2 A1, 성남낙생 A1 등에서도 비슷한 사례가 나타났다.

위례 A2-7 전용 55㎡는 사전청약 당시 추정분양가가 5억5576만원이었지만 본청약에서는 6억1721만원으로 11.1% 올랐다. 사전청약 당시 분양가의 70%는 약 3억8903만원이었지만 본청약 분양가의 70%는 약 4억3205만원으로 한도를 넘어섰다.

의왕청계2 A1 전용 55㎡ 역시 추정분양가 4억8954만원에서 본청약 최고 분양가 5억8732만원으로 약 20% 상승했다. 성남낙생 A1 전용 55㎡도 추정분양가 4억8405만원에서 본청약 6억3651만원 수준으로 약 31.5% 오르면서 4억원으로 제한됐다. 

◆ 국토부 "정책금융 취지도 고려해야"…한도 조정엔 신중

특히 성남복정2 A1은 앞서 본청약을 진행한 단지보다 분양가 상승폭이 상대적으로 더 커 사전당첨자들의 반발이 나오고 있다. 

정부 역시 신혼희망타운 분양가격이 상승하면서 수분양자의 자기자금 부담이 커진 상황은 인정하면서도 전용 모기지 한도를 높이는 방식으로 대응하는 데는 부정적인 입장을 보이고 있다.

전용 모기지의 4억원 한도는 법률에 금액 자체가 명시된 사항은 아닌 만큼 제도적으로 조정이 불가능한 것은 아니다. 다만 정부는 주택도시기금 재원이 한정돼 있는 데다 신혼부부 등 정책금융 지원이라는 상품의 성격을 고려해야 한다는 입장이다.

국토부 관계자는 "LTV에 따른 한도가 있고 별도의 대출한도도 있어 둘 중 적은 금액을 적용하는 구조"라며 "기금 재원이 무한한 것이 아니기 때문에 한도를 늘리면 다른 사람에게 돌아갈 지원이 줄어들 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "4억원 이상, 5억원 이상 대출을 받는 경우까지 저소득·서민을 위한 정책대출로 지원하는 것이 적절한지도 고려해야 한다"며 "분양가가 오른 것은 안타까운 일이지만 이를 대출한도를 확대하는 방식으로 해결할 문제는 아니다"고 말했다.

문제는 아직 본청약을 진행하지 않은 사전청약 신혼희망타운이 남아 있다는 점이다. 사업 일정이 지연될수록 공사비와 토지가격 등이 더 많이 오르게 되는 만큼 추정분양가보다 확정분양가의 상승폭이 더 커질 우려가 있다. 

이에 신혼부부의 자금 여건과 실제 분양가 상승폭을 고려해 대출 한도를 현실에 맞게 조정할 필요가 있다는 목소리가 나온다. 

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "신혼부부들이 사실상 대출 없이 내 집을 마련하기는 어려운 상황"이라며 "대출 한도를 현실화할 필요가 있다"고 말했다.

min72@newspim.com