AI 핵심 요약
beta- SH가 9일 본사 이전을 프로젝트리츠로 추진했다
- 부채 부담을 덜고 과세이연으로 사업성을 높였다
- 이전 규모와 시장 상황은 사업 변수로 남았다
!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.
부채비율 미산정·현물출자 과세이연 부담 완화
이전 규모 갈등·금리인상 따른 시장 변수
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 서울주택도시개발공사(SH)의 본사 이전 사업이 프로젝트리츠 방식을 통한 개발로 사실상 굳어지면서 신사옥 건립에 따른 재무 부담도 상당 부분 덜어질 전망이다. 단순히 사옥을 건립하는 데 그치지 않고 주택 분양과 업무시설 운영 등을 통해 수익을 창출할 수 있어 사업성 확보에도 도움이 될 것으로 예상된다.
다만 조직 내부에서는 신사옥 이전 자체에 대한 반대 목소리가 여전한 데다, 이전 대상 조직과 범위를 확대해야 한다는 요구까지 맞물리면서 사업 추진 과정에서 내부 갈등이 불거질 가능성도 제기된다.
◆ 프로젝트리츠로 부채·사업성 부담 덜고 장기운용까지...SH, 본사 이전 추진 속도
9일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난달 27일 SH공사 본사 이전 사업 관련 프로젝트리츠 신고 접수 절차가 마무리됐다. 프로젝트리츠를 통한 사업 추진 길이 열린 것이다.
SH 신내동 사옥은 지하 3층~지상 29층 규모로 건설될 예정이며 총사업비는 약 5151억원이다. SH는 50억원 현금투자(1%) 외에 SH 소유 토지 현물출자(29%)와 분양대금(51%), 민간대출(19%)로 사업을 추진할 계획이다.
사옥에는 상업·업무시설 외에도 공동주택 388가구를 추가해 사업성을 높이고, 600석 규모 공연장을 조성할 계획이다. 사옥은 내년 하반기 착공해 2031년 준공을 목표로 하고 있다.
SH는 당초 직접시행 방식으로 본사 이전 사업을 추진했지만 프로젝트리츠 방식으로 사업 구조를 전환했다. SH가 프로젝트리츠를 통해 사업을 시행하는 것은 이번이 처음이다.
사업 방식을 변경한 배경에는 부채 부담을 줄이는 동시에 현물출자에 따른 과세이연 등 세제 혜택을 활용해 사업성을 높이려는 판단이 깔린 것으로 풀이된다. 프로젝트리츠에 토지·건물 등을 현물출자할 경우 일정 요건을 충족하면 해당 자산의 양도에 따른 과세를 주식 처분 시점까지 이연할 수 있다.
앞서 직접시행 방식에서는 SH가 사업비를 직접 조달해야 하는 만큼 재원 부담이 크다는 지적이 제기됐다. 특히 기존 본사 부지를 매각해 마련한 자금만으로는 신사옥 건립을 포함한 전체 사업비를 충당하기 어렵다는 우려도 나왔다.
프로젝트리츠는 지난해 부동산투자회사법으로 법제화돼 시행되고 있다. 프로젝트리츠는 기존 리츠와 달리 직접 부동산을 개발해 임대·운영까지 가능하다. 단일한 리츠 회사에서 사업 초기 단계부터 최종 운영 단계까지 맡다보니 일반 리츠에 비해 안정적 사업 운영이 가능하다.
프로젝트리츠 사업 추진 과정에서 발생하는 부채는 SH 부채비율에 산정되지 않는다. 시행방식 변경과 함께 분양주택이 추가되고 현물출자에 따른 과세 부담도 덜면서 회사채 발행 필요성도 사라졌다.
프로젝트금융투자회사(PFV)나 일반 리츠에서는 현물출자 시 양도소득세를 즉시 납부해야 한다. 반면 프로젝트리츠에서는 사업 완료 후로 납부 시기 이연이 가능하다. 사업 완료 후에도 리츠 운용이 가능한 점도 장점으로 꼽힌다.
조준현 한국리츠협회 본부장은 "프로젝트리츠는 사업 초기 단계부터 공공기관과 분리돼 출자되는만큼 부채비율에 산정되지 않고, 현물출자시에 과세이연 효과가 있다"며 "PFV와 달리 존립기간 제한이 없어 개발 후 장기적인 사업 및 자산 운용도 가능하다"고 설명했다.
SH는 프로젝트리츠 설립이 마무리됨에 따라 이달 중으로 신사옥이전 추진단을 TF 형태로 구성해 사업 추진을 본격화할 계획이다.
◆ 이전 규모 갈등·시장 상황, 사업성에 변수
프로젝트리츠 설립 절차가 마무리되면서 사업 추진의 기반은 마련됐지만, 향후 본사 이전 규모와 사업 여건은 여전히 변수로 꼽힌다.
신사옥에는 사장실과 직속부서, 기획경영본부 등 약 229명 규모의 일부 조직을 이전하는 방안이 검토되는 것으로 알려졌다. 다만 SH 측은 "이전 대상과 규모는 아직 확정되지 않았다"며 신중한 입장이다.
SH 본사 이전 사업은 2019년 서울시 발표를 계기로 본격화됐다. 당시에는 강남구 개포동에 있는 본사를 중랑구 신내동으로 전면 이전하는 방안이 추진됐다.
그러나 개포동 사옥을 매각하더라도 신사옥 건립 등에 필요한 사업비를 충분히 확보하기 어려운 데다, 본사 이전에 대한 노동조합의 반발까지 이어지면서 사업계획은 일부 조직만 신내동으로 이전하는 방향으로 변경됐다. 이후 사업성을 확보하기 위해 신사옥 외에 공동주택과 상업시설 등을 함께 개발하는 복합개발 방식이 도입됐고, 시행 방식도 SH 직접시행에서 프로젝트리츠로 전환됐다.
서울시와 정치권에서는 이전 규모 확대 필요성을 제기하고 있다. SH 사옥 이전에 관한 서울시의회 주택공간위원회 심사보고서에는 조직 이전 규모를 현재 계획보다 확대하는 방향으로 검토가 필요하다는 의견도 제시됐다.
반면 SH 내부에서는 조직 분산에 따른 업무 효율성 저하와 출퇴근 부담, 사옥을 찾는 고객들의 교통 편의성 저하 등을 이유로 사옥 이전을 우려하기도 한다.
부동산업계 관계자는 "민간대출 비중은 크지 않지만 공동주택 분양 수익으로 사업이 추진되는 만큼 추가적인 금리 인상으로 부동산 시장 침체가 오면 사업성에 타격이 예상된다"며 "이전 규모 등 사업 규모 확정이 늦어지면 사업 지체에 따른 혼선이 발생할 수 있다"고 지적했다.
krawjp@newspim.com
