[서울=뉴스핌] 김양섭 기자 = 금융당국이 주택공급 촉진을 위해 주거사업장에 한해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제를 2년간 유예하고, 2029년 5%부터 단계적으로 높이기로 확정했다. 

2023년말 이후 줄곧 줄어들던 금융권 PF대출 잔액은 2년 반 만에 증가로 돌아섰다. 착공 전 브릿지론은 줄고 착공 후 본PF가 늘어난 가운데 은행권이 증가를 이끌었다. 

◆ 주거 PF 자기자본비율 규제 2년 유예...2029년 5%서 단계적 상향

금융위원회는 13일 사무처장 주재로 금융감독원, 재정경제부, 국토교통부 등 관계기관과 함께 '부동산 PF 상황 점검회의 겸 주택공급 촉진을 위한 금융지원 대책 점검회의'를 열고 이 같은 내용의 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 실행방안을 확정했다. 지난 8월 13일 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'의 후속 조치로, 지난 1일 점검회의에서 금융·건설업계 의견수렴을 거쳤다.

PF 자기자본비율 규제는 총사업비 대비 시행사 자기자본 비율을 금융회사의 충당금 적립, 대출 취급 여부, 위험가중치 산정 등에 반영하는 제도다. 금융당국은 지난해 12월 발표한 금융권 '부동산PF 건전성 제도개선방안'에서 내년부터 이를 시행하기로 했지만, 주택공급 촉진을 위해 주거사업장에 한해 시행 시기를 2년 늦췄다.

유예 대상은 건전성·충당금 정비, 중소업권 대출취급 요건, 위험가중치 정비 등 3가지다. 주거사업장은 원칙적으로 내년과 2028년 2년간 이들 규제를 적용하지 않고, 2029년 5%를 시작으로 매년 5%p씩 높여 2032년부터 20%를 적용한다. 다만 은행·증권의 위험가중치 정비는 유예 없이 내년부터 시행한다.

주거사업장 범위는 주택금융공사 '프로젝트금융보증' 기준을 준용해 주택과 노인복지주택·오피스텔을 합산한 연면적이 건축 연면적의 70% 이상인 사업장으로 정했다. 향후 주택금융공사 규정이 개정되면 그 내용도 추가로 반영할 예정이다.

건전성·충당금 정비는 전 금융권이 분기별 PF 사업성 평가를 할 때 자기자본비율 충족 여부를 평가 기준에 추가하는 것이다. 해당 비율은 사업장을 양호(A) 등급으로 분류하기 위한 최소 기준으로, 등급이 낮아질수록 금융회사는 더 많은 충당금을 쌓아야 한다.

대출취급 요건은 자기자본비율을 충족한 사업장에만 PF대출을 내주도록 하는 규제다. 기존에 저축은행에만 적용하던 것을 여전·상호금융·새마을금고로 넓힌다. 두 규제 모두 비주거사업장은 내년 5%부터 매년 5%p씩 높여 2030년 20%를 적용한다.

위험가중치 정비는 자기자본비율 충족 여부에 따라 위험가중치를 차등화하는 방안이다. 비주거사업장은 내년부터 곧바로 20% 기준이 적용된다.

은행·증권을 예외로 둔 것은 업권별로 규제 효과가 다르기 때문이다. 보험·저축은행·여전·상호금융 등은 기준을 충족해야 현재와 같은 위험가중치를 유지할 수 있어 도입 시 규제 강화로 작용한다. 반면 은행·증권은 기준을 충족하면 현재보다 낮은 위험가중치를 적용받아 자금공급 여력이 커진다.

이에 따라 은행·증권은 주거사업장 위험가중치에 내년부터 5% 기준을 적용하고, 2029년까지 5%를 유지한 뒤 2030년 10%, 2031년 15%, 2032년 20%로 높인다.

예컨대 은행 PF대출 위험가중치는 내년 제도가 시행되면 자기자본비율 기준과 분양률 요건 충족 여부에 따라 150%, 130%, 120%, 100%로 차등 적용된다. 두 요건을 모두 충족하지 못하면 150%, 분양률만 충족하면 130%, 자기자본비율만 충족하면 120%, 모두 충족하면 100%다.

이때 자기자본비율 기준은 비주거사업장의 경우 20%다. 주거사업장은 2029년까지 5%를 유지한 뒤 2032년 20%까지 단계적으로 높아진다. 분양률 기준은 서울·수도권 80%, 비수도권 70%다.

금융위는 "이번 조치로 주거사업장 대상 금융권 자금지원에 확실한 인센티브를 부여했다"며 "증권 및 중소업권에서 브릿지론을 많이 취급해온 만큼 브릿지론의 어려움이 해소돼 보다 많은 PF 사업장의 신속한 사업진행이 기대된다"고 설명했다.

다만 PF 시장 전반의 건전성 관리를 위해 부동산(PF) 한도규제와 거액신용한도 규제는 예정대로 내년부터 시행한다.

◆ 은행이 끌어올린 PF대출…브릿지론 줄고 본PF 3.5조 늘었다

이날 공개된 금융권 PF 동향에 따르면 6월말 PF대출 잔액은 115조8000억원으로 3월말보다 3000억원 늘었다. 2023년말 이후 처음으로 증가한 것이다.

2분기 PF 신규취급액은 23조5000억원으로 1분기(16조8000억원)보다 6조7000억원 늘며 전년 동기(23조6000억원)와 비슷한 규모를 기록했다. 금융당국은 사업성이 양호하고 사업 진행도가 높은 사업장 중심으로 신규 자금이 원활히 공급되고 있다고 설명했다.

증가는 은행이 주도했다. 은행 PF대출은 45조2000억원으로 한 분기 새 2조원 늘었다. 착공 전 단계인 브릿지론이 4조2000억원에서 2조7000억원으로 1조5000억원 줄어든 반면, 착공 후 단계인 본PF는 39조원에서 42조5000억원으로 3조5000억원 불었다. 은행 PF 익스포저도 50조2000억원으로 3조1000억원 늘며 업권 중 가장 큰 폭으로 증가했다.

반면 증권 PF대출은 7조7000억원으로 1조3000억원 줄었고 여전(19조9000억원)·저축은행(6조8000억원)·상호금융(1조5000억원)도 소폭 감소했다. 금융권 전체로도 브릿지론이 12조4000억원으로 2조4000억원 줄고 본PF는 103조4000억원으로 2조7000억원 늘었다.

연체율은 업권과 대출 단계별로 엇갈렸다. 6월말 PF대출 연체율은 4.56%로 전분기보다 0.09%p 내렸다. 금융당국은 PF대출 잔액 증가와 금융권의 부실정리 등이 영향을 미쳤다고 설명했다. 다만 단계별로는 브릿지론 연체율이 13.53%에서 9.91%로 3.62%p 떨어진 반면 본PF 연체율은 3.35%에서 3.92%로 0.57%p 올랐다.

업권별로는 상호금융 PF대출 연체율이 3월말 5.51%에서 6월말 10.79%로 한 분기 만에 5.28%p 뛰었다. 지난해말 0.17%에 불과했던 연체율이 반년 새 10%를 넘어선 것이다. 다만 상호금융 PF대출 잔액은 1조5000억원(3월말 1조6000억원)으로 크지 않다.

증권 PF대출 연체율은 29.70%로 0.73%p 내렸지만 여전히 업권 중 가장 높고, 증권 본PF 연체율은 26.50%로 3.32%p 올랐다. 보험(2.82%)·저축은행(3.63%)·여전(5.27%)도 0.36~0.55%p씩 상승했다. 은행은 1.22%로 0.10%p 내렸다.

중소금융회사(저축은행·여전·상호금융) 토지담보대출 연체율은 32.20%로 0.32%p 상승했다. 여전은 46.55%, 저축은행은 35.16%에 달했다. 신규 취급 제한 등으로 대출 잔액(분모)이 9조5000억원으로 8.7% 줄어든 데 비해 연체액(분자)은 3조1000억원으로 7.8% 감소하는 데 그쳤다.

◆ C·D 여신 15.1조로 감소…정리·재구조화는 상반기 1.2조 '주춤'

6월말 PF 익스포저(PF대출·토지담보대출·채무보증 등)는 168조8000억원으로 3월말보다 1조원 줄었다. 2023년말 이후 매 분기 감소하고 있지만 직전 분기(4조5000억원) 등 그간 분기마다 5조원 안팎씩 줄던 것과 비교하면 감소폭이 작아졌다.

사업성 평가 결과 유의(C)·부실우려(D) 여신은 15조1000억원으로 전체 익스포저의 9.0%였다. 전분기보다 규모는 1조3000억원, 비중은 0.6%p 줄었다.

PF 대손충당금은 10조2000억원으로 6000억원 감소했지만 C·D 여신이 더 크게 줄면서 커버리지비율(대손충당금/유의·부실우려 여신)은 67.7%로 1.9%p 올랐다. PF 고정이하여신비율도 9.76%로 0.28%p 하락했다. 다만 상호금융·새마을금고 등의 고정이하여신비율은 34.12%로 4.96%p 급등했다.

6월말까지 정리·재구조화된 C·D 사업장은 누적 19조7000억원이다. 경공매·수의계약·상각 등 정리가 14조4000억원(약 73%), 신규자금 공급·자금구조 개편 등 재구조화가 5조3000억원(약 27%)이다. 이를 통해 PF 고정이하여신비율은 10.0%p, PF 연체율은 7.3%p 낮아지는 누적 개선 효과가 있었다는 게 금융당국 설명이다.

다만 올해 상반기 정리·재구조화 실적은 1조2000억원으로 지난해 하반기(5조8000억원)의 5분의 1 수준에 그쳤다. 2분기 실적은 8000억원으로 1분기(4000억원)보다 늘었다. 금융당국은 정리·재구조화가 차질없이 추진되고 있다면서도 C·D 사업장 규모 자체가 줄면서 실적 증가세가 둔화하고 있다고 설명했다.

이에 금융당국은 금융업권 자체펀드를 7조3000억원에서 10조원으로 늘려 정리·재구조화를 적극 유도하는 한편, 캠코펀드 3조원 신규 조성과 신디케이트론 구조개편·확대 등 8·13 대책 후속조치도 조속히 이행할 계획이다.

주택공급 지원도 병행한다. 금융당국은 수도권 규제지역 주거사업장 279곳에 사업장별 담당자를 지정해 밀착관리하고 있다. 당초 325곳 가운데 정상 종료된 사업장 등 46곳을 제외한 숫자다. 이번 사업성 평가 결과를 토대로 밀착관리 대상도 넓힐 방침이다.

금감원과 산업은행이 지난달 1일부터 운영 중인 PF·건설사 금융애로 해소센터에는 이달 2일까지 47건이 접수됐다. 이 중 27건은 상담·검토를 마쳤고 20건은 소관 기관에 연결돼 검토 중이다. 범정부 '통합 주택공급 지원센터'도 출범을 준비하고 있다.

주택금융공사는 8월 31일 내규 개정을 마친 뒤 9월 한 달간 7049억원의 PF보증을 승인했다. 지난해 같은 달(6217억원)보다 많고 지난해 월평균(2282억원)의 3배 수준이다. 주금공은 PF보증 관련 법령 개정과 상품 신설 등도 준비하고 있다.

이날 회의에는 은행연합회 등 금융업계와 대한건설협회 등 건설업계, 신한·하나은행과 나이스신용평가 등 민간 전문가도 참석했다.

민간 전문가들은 "부동산 PF 시장은 전반적으로 안정적 관리추세에 있다"며 "2분기 익스포저 감소세가 둔화하고 PF대출은 오히려 증가하는 상황 속에서 정부의 주택공급 촉진을 위한 금융지원 강화 기조와 금융산업 건전성 제고라는 본연의 목표 간 적절한 균형을 찾을 필요가 있다"고 평가했다.

건설업계 참석자들은 "이번에 발표된 주거사업장 대상 PF 자기자본비율규제 실행방안은 금융권의 자금공급을 독려해 신속한 주택공급으로 이어질 것"이라면서도 "여전히 존재하는 수도권과 지방 간 양극화, 공사비 및 금리인상 등 제반 여건이 녹록지 않은 상황이므로 정부와 금융권은 사업성이 양호한 사업장에 원활한 자금조달이 가능하도록 힘써주실 것을 당부드린다"고 말했다.

정부는 "주택공급 촉진을 위해 금융권이 제 역할을 다할 수 있도록 PF 자기자본비율규제 한시유예 등 자금공급 환경을 조성하고, 이번 사업성평가 결과를 토대로 밀착관리 대상 사업장의 범위를 확대해 나감과 동시에 부동산 PF 시장의 체질 개선이라는 기본 원칙 하에 금융회사의 건전성을 철저하게 관리해 나갈 것"이라고 밝혔다.

이어 "신속한 주택공급을 위해 정상사업장에는 신규자금이 원활히 공급될 수 있도록 하고, 부실사업장의 정리·재구조화를 속도감 있게 추진해나갈 수 있도록 금융권의 적극적인 협조를 부탁드린다"고 당부했다.

ssup825@newspim.com