- 신한·하나·산은 씽크탱크들 나란히 "장기적하락" 분석
- 미분양적체 금리변동 인구감소, 불안요인분석 닮은꼴
- 일부선 미국 일본 버금가는 대폭락 가능성 우려 내놔


[뉴스핌=이동훈 기자] 최근 은행권 씽크탱크들이 주택가격이 장기적으론 떨어질 수밖에 없다는 연구보고서를 잇달아 내놓는 등 집값하락 추세 불가피론이 컨센서스를 이루고 있어 주목된다.

신한지주 산하 신한FSB연구소는 지난 13일 '국내 주택시장 중장기 전망 및 향후 주요이슈' 보고서를 통해 국내 주택시장은 조정기를 거쳐 2013년부터 하락 국면에 접어들고, 2018년부터는 주택가격 하락세가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망했다.

연구소는 그 근거로 △전국 주택 수요층(35~54세 인구)의 감소 △베이비 부머의 은퇴 △출구전략에 따른 금리인상 및 차주의 상환부담 확대 △미분양 물량 해소지연 등을 가장 주된 이유로 꼽았다.

특히 연구소는 정부의 연간 50만호 주택건설 공급계획과 총신규가구 증가수, 주택 주수요층 감소 등을 감안하면 2018년 이후 주택 미분양 문제가 또다시 재연될 가능성 높다고 내다봤다.

실제로 부동산 경기에 대한 기대감이 사그라들면서 미분양주택 규모는 증가하고 있고, 이는 주택가격 하락은 물론 건설업계와 은행을 비롯한 금융계 동반 부실화를 부채질 하고 있다.

국토해양부에 따르면 2월 말 현재 전국 미분양주택은 11만6438가구인 것으로 나타났다. 이중 수도권 미분양 주택은 2만7320가구로 4개월 연속 증가 추세다.

하지만 자금압박이 심한 건설사들은 하청업체에게 현금이 아닌 미분양 아파트로 대물처리 하는가 하면 분양율를 높이기 위한 회사보유분 확보, 대규모 미분양에 따른 사업장 취소 등 눈에 보이지 않는 물량을 합치면 약 20만 가구에 육박할 것으로 업계는 내다보고 있다.

한 채에 3억원씩이라고 환산해보면 어림잡아도 유동자금 60조원이 묶여있는 셈이다.

닥터아파트 이영진 이사는 "지난해부터 꾸준히 감소하던 미분양 주택이 공급과잉, 경기침체 등으로 증가세로 돌아섰다"며 "물량이 적체되면서 수도권 주택가격도 하락세를 면치 못하고 있는 실정"이라고 설명했다.

앞서 산업은행 산은경제연구소는 지난 3월 '국내 주택가격 적정성 분석' 보고서를 통해 현재 주택가격은 정부의 부양정책 및 저금리로 인한 과잉유동성에 의한 것이며, 향후 과잉공급, 소득감소, 인구감소 등으로 가격이 폭락할 가능성 높다고 예측했다.

한국의 물가 대비 아파트가격 상승 정도는 이미 미국과 일본의 과거 부동산 경기 정점 수준을 넘어섰으며 가구소득 대비 주택가격 또한 미국, 일본과 비교해 높은 수준으로 평가했다.

또한 같은달 발표한 하나금융경영연구소의 '중장기 주택시장 변화요인 점검 및 전망' 보고서에 따르면 향후 인구구조의 변화 및 자산 포트폴리오 변화로 주택가격이 하락할 것으로 내다봤다.

더불어 가계부채 조정 본격화, 2기 신도시 등으로 인한 주택공급 증가도 주택가격에 하락 압력으로 작용할 가능성이 높다고 지적했다.

산은경제연구소 박용하 경제조사팀장은 "주택가격의 급격한 하락은 부동산 비중이 높은 한국 가구에 큰 충격으로 다가올 수 있다"며 "개인들에게 다양한 투자 채널을 공급해 여유자금이 금융상품에 투자될 수 있는 환경 조성이 필요하다"고 강조했다.

또한 은행권 여신파트 관계자들 상당수도 수도권 미분양까지 나타나는 등 주택가격 하락세가 정착될 가능성을 배제하지 못하고 예의주시하고 있는 실정이다.

하지만 이들 시각과 달리 주택가격이 일시적으로 흔들릴 수는 있지만 하락 폭이나 추세는 제한적 수준에 머무를 것이라는 반론도 만만치 않다.

건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "부동산경기 하락, 미분양 증가, 인구감소 등 구조적으로 주택가격이 상승하기 어려운 것은 사실"이라며 "다만 우리나라는 미국, 일본과 주거의 개념이 다르고 주택에 대한 높은 자산 비율 등을 감안하면 일부에서 제기하는 부동산가격 대폭락은 없을 것"이라고 말했다.

그는 이어 "주거면적과 다주택자 비율이 적은 측면도 가격하락의 제한 요인"이라며 "경제성장률이 뒷받침되면 내년 상반기부터 주택시장 상황이 개선될 가능성이 높다"고 내다봤다.