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[中부동산진단] 냉각기 맞은 中부동산 업계 인수합병 지각변동

기사입력 : 2014년05월28일 12:43

최종수정 : 1970년01월01일 09:00

자금악화 경영난 심화 시장 재편 가속

[뉴스핌=조윤선 기자] 최근 부동산 시장 침체 속에서 부동산 개발 업체들사이에 물고 물리는 인수합병(M&A) 바람이 거세게 몰아치고 있다.

28일 중국 뉴스 포털 텐센트재경(騰訊財經)은 지난 5월 100대 부동산 업체인 '광야오(光耀)부동산'이 파산 위기에 처하는 등 업계에 부정적 소식이 확산된 후, 유명 부동산 개발 업체 중 하나인 뤼청중국(綠城中國 03900.HK)이 룽촹중국(融創中國 01918.HK)에 30% 미만의 지분을 매각했다며 이같이 보도했다.


◇부동산시장 냉각  M&A 촉진

작년부터 부동산 업계는 점차 침체되는 양상을 보였다. 우선 부동산 개발투자 증가율이 작년 초 22.8%에서 올해 5월 16.4%로 6.4%포인트가 떨어졌다.

올 1~4월 신규 분양주택 판매 면적은 2억7700만 평방미터(㎡)로 작년 동기대비 6.9% 줄었다. 4월 한 달간 판매 면적은 7597㎡로 3월보다 21.2%, 작년 3월보다는 14.3% 감소했다.

부동산 경기가 악화되면서 상당수 중소 부동산 개발기업의 자금 상황도 크게 악화됐다. 올 3월 이래 저장(浙江)성 닝보(寧波), 장쑤(江蘇)성 난징(南京)과 우시(無錫), 안후(安徽)성 허페이(合肥), 후베이(湖北)성 샹양(襄陽), 산시(陜西)성 선무(神木) 등지의 부동산 기업 자금난 사례가 10건 이상 보도됐다.

여기에는 닝보 현지 부동산 개발업체로 중국 부동산 1호 디폴트(채무불이행) 사례가 된 싱룬즈예(興潤置業)와 저장성 북부 하이닝(海寧)시의 리더디찬(立德地產), 장쑤성 난징의 장닝잉자디찬(江寧盈佳地產) 등 중소 부동산 업체가 대거 포함됐다.

시장 경기 침체에도 예년과 달리 부동산 기업에 대한 정부의 정책적 비호도 사라지고 있다. 23일 항저우(杭州)시 물가 및 부동산 관리 부처는 부동산 기업의 가격 인하 판촉 시, 가격인하폭이 당초 신고한 분양가격의 15%를 넘지 않을 것을 규정했다.

항저우 현지 부동산 급락세가 심화되자 정부가 부동산 개발업체의 가격인하를 규제하고 나선 것이다.

부동산 개발업체가 가격인하 판촉을 통해 영업 실적을 개선하려 애쓰고 있지만, 당국은 여전히 안정적인 부동산 통제정책 기조를 고수, 부동산 시장 경착륙 방지에 주력하고 있기 때문이다.

이렇다보니 부동산 개발 기업들은 인수합병을 통한 살길을 모색하고 나섰다.

25일 부동산 개발업체 진룽제(金融街 000402.SZ)는 허셰(和諧)건강보험주식유한공사가 진룽제 지분 5%(1억5100만주)를 인수했다고 밝혔다.

중국 매체는 최근 뤼청중국이 상당수 지분을 타 부동산 개발업체인 룽촹중국에 매각하면서 부동산 업계의 인수합병 바람이 확산되고 있다고 전했다.

2011년 하반기부터 자금난에 빠진 뤼청중국은 그 동안 수차례 지분 매각에 나섰다. 소호차이나(SOHO中國)와 룽촹중국에 부동산 프로젝트를 매각한 후, 2012년에는 홍콩 부동산 업체 워프홀딩스(九龍倉 Wharf Holdings)가 51억 홍콩달러(약 6700억원)에 뤼청중국의 지분을 인수해 뤼청의 2대 주주에 올랐다.

쑹웨이핑(宋衛平) 뤼청중국 회장이 부동산 시장 전망을 감안해 향후 2년새 뤼청지분을 더 매각할 수 있다고 밝혀, 과거 중국 부동산 시장을 주름잡았던 뤼청이 점차 부동산 시장에서 퇴출하고 있다고 중국 매체는 전했다.

업계에서는 쑹 회장과 뤼청중국 고위경영진들의 경영 오판이 오늘날 뤼청을 쇄락의 길로 이끌었다고 지적했다.

2010년 부동산 시장에 강력한 통제정책이 시행될 무렵, 과도한 토지매입과 대출로 자금난에 빠지면서 자사 지분을 매각해 자금을 조달하는 상황에 이르렀다는 것.

룽촹중국은 부동산 시장 침체와 경기 후퇴로 인해 부채율이 급증하고 있음에도 불구하고 뤼청 지분을 인수하며 급진적인 모습을 보이고 있다.

하지만 룽촹은 뤼청 인수 후 부채율이 40%포인트 가까이 오른 100%를 초과할 것으로 전망돼, 자금난에 빠질 것이란 우려가 나오고 있다.

부동산 업체 침체와 부정적 전망은 A주 부동산 상장사 뿐만 아니라 H주 부동산 상장사 주가에도 악영향을 미치고 있다.

중은국제(中銀國際)증권사 애널리스트 리먀오셴(李苗獻)은 "중국 부동산 시장이 조정압력을 받고 있지만, 도시화 과정에 따라 도시 인구가 급격히 늘어날 것을 감안하면 사실 중국 도시 부동산은 공급과잉 상태가 아니다"라며 "단지 지나치게 높은 부동산 가격 때문에 잠재수요가 위축되어 있을 뿐"이라고 설명했다.

◇완커·바오리 부동산 대기업 M&A 주도

부동산 가격이 급등하고 시장 규모가 기하급수적으로 팽창한 지난 10년 동안, 부동산 기업은 부지를 매입하고 자금을 대출해 규모 확장에 열을 올리며 많은 돈을 벌었다.

그러나 부동산 시장이 과열되면서 당국의 통제가 강화되고 부동산세, 부동산 등기 등 각종 규제책이 나오면서 부동산 시장 상승세가 주춤해졌다.

규모 확장에만 치중해 쉽게 높은 수익을 올렸던 시대는 지나갔다. 중소 부동산, 지역성 부동산 기업의 타 지역 진출이 토지매입 비용 상승과 시장 리스크 증대로 점점 어려워지고 있기 때문이다.

게다가 1·2선 도시 부동산 시장에 보다 많은 성장 기회가 있지만, 3·4선 도시보다 시장진입 문턱이 높아 중소 부동산 업체가 쉽게 진출하기 어려운 상황이다.

해통(海通)증권 부동산 애널리스트 투리레이(涂力磊)는 "부동산 불경기 속에서 외부 자본 유입 또는 기업간 제휴가 늘어날 것"이라며 "해외 자금 조달이 원활한 자금력이 튼튼한 부동산 기업을 중심으로 인수합병이 활기를 띌 것"이라고 말했다.

튼튼한 자금력을 바탕으로 중소 부동산 업체 매입에 주도적인 역할을 할 부동산 기업으로 그는 완커(萬科), 바오리(保利), 자오상(招商), 진디(金地) 등 본토 대형 부동산 업체와 H주 상장 부동산 업체인 헝다(恆大), 비구이위안(碧桂園), 룽후(龍湖), 룽촹(融創)을 들었다.

반면, 진룽제와 푸싱구펀(福星股份), 중항디찬(中航地產), 양광구펀(陽光股份), 징터우인타이(京投銀泰), 톈팡파잔(天房發展), 화신구펀(華鑫股份) 등 A주 부동산 상장사 및 서우촹즈예(首創置業), 인젠궈지(銀建國際), 상하이정다(上海証大), 중화궈지(中華國際), 자자오예그룹(佳兆業集團) 등 H주 부동산 상장사는 최대 주주의 지분 보유 비중이 30% 미만인데다 주가와 시가총액이 비교적 낮아 인수합병 대상이 될 가능성이 크다는 분석이 제기됐다.

 

 





[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)

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관세협상 쟁점…쌀·쇠고기·구글지도 [세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 한미 관세협상이 막판까지 '진통'을 겪고 있다. 오는 8일 1일까지 관세 유예기한이 연장되면서 일단 3주간 시간을 벌었다. 하지만 이견을 좁히지 못한 쟁점이 여전히 남아 있어 앞으로의 협상도 난항이 예상된다. 수차례 협상에도 이견을 좁히지 못한 것은 결국 '비관세장벽' 때문이다. 특히 한국 측이 민감분야로 설정하고 있는 ▲쌀 시장 개방 ▲30개월 이상 쇠고기 수입 허용 ▲구글 정밀지도 반출 허용 등 3가지 쟁점이 분수령이 될 전망이다. ◆ '제조업 협력' 카드 제시했지만…美, 농축산물 개방까지 요구 미국 정부는 오는 8월 1일부터 한국에 대한 품목관세(25%)를 부과할 방침이라고 8일 밝혔다. 도널드 트럼프 대통령은 8일 오전 1시 20분(한국시간) 트루스소셜(Truth Social)을 통해 한국에 대한 상호관세율 및 발효일자 등이 포함된 서한을 공개했다고 밝혔다. 이는 지난 4월 2일 발표한 국가별 관세와 같은 수준이다. 협상 시한이 3주간 연장된 셈이다. 도널드 트럼프 미국 대통령 [사진=로이터 뉴스핌] 한국 정부는 앞서 미국 측에 '제조업 협력 로드맵'을 제시했지만, 이것만으로는 미국 측의 합의를 이끌어내지 못한 것으로 알려졌다. 한국 측이 농축산물 등 민감분야를 사수하면서 '제조업 협력' 카드만으로 협상을 진행해 왔지만, 결국 한계에 봉착한 것 아니냐는 분석이 나온다. 산업부는 "새 정부 출범 이후 짧은 시간동안 국익 최우선 원칙을 갖고 치열하게 협상에 임했으나 현실적으로 모든 이슈들에 대해 합의 도출까지 시간이 부족했다"고 밝혔다. ◆ 자동차·철강 품목관세 인하 vs 농·축산물 개방 '저울질' 한미 간 몇 차례 협상에도 진통을 겪고 있는 이유는 결국 미국 정부가 농축산물 시장까지 요구하고 있기 때문이다. 더불어 한국의 정밀지도를 구글에 허용해 달라는 요구 역시 한국 정부로서는 민감한 쟁점이어서 난항이 예상된다. 한국 정부의 목표는 이 같은 민감분야를 사수하면서 자동차·철강 품목관세를 경쟁국 대비 불리하지 않은 수준으로 인하하는 것이다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장은 지난 6일 협상 결과에 대해 "자동차와 철강 등 품목관세 철폐 또는 완화가 반드시 포함돼야 한다"고 못 박았다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장(오른쪽)과 제이미슨 그리어(Jamieson Greer) USTR 대표가 5일 오후(현지시간) 미국 워싱턴 D.C.에서 관세협상에 앞서 기념사진을 찍고 있다. [사진=산업통상자원부] 2025.07.06 dream@newspim.com 문제는 농업계와 소관부처(농림축산식품부)를 어떻게 설득하느냐다. 과거 정부도 쌀 시장 개방과 쇠고기 수입을 검토했다가 강한 저항에 부딪혀 보류한 바 있다. 정부 안팎에서는 품목관세를 완전히 철폐하는 조건이라면 농축산물 시장을 개방하는 것도 고려해 볼만하다는 분위기가 읽힌다. 산업부는 8일 미국 정부의 발표에 대해 "미국 측의 주된 관심사인 무역적자 해소를 위한 국내 제도 개선, 규제 합리화 등과 함께, 양국 간 제조업 르네상스 파트너십을 통해 핵심산업 도약의 기회로 활용할 계획"이라고 밝혔다. 이는 한국 측의 요구대로 자동차, 철강 등 품목관세를 원하는 수준으로 인하(철폐)될 경우, 미국 측이 요구하고 있는 비관세장벽 개선에 대해서도 전향적으로 검토할 수 있다는 뜻으로 해석된다. 결국 품목관세 철폐와 비관세장벽 개선 두 가지 요소를 놓고 얼마나 균형적이고 합리적이 수준으로 타결되느냐가 관건이 될 전망이다. 한국 정부가 '상호호혜적이고 균형적인 협상'을 기본 원칙으로 내세우는 것도 이 때문이다. 산업부는 "관세로 인한 불확실성을 조속히 해소하기 위해 남은 기간 동안 상호 호혜적인 협상결과 도출을 위해 협상에 박차를 가할 것"이라고 강조했다. dream@newspim.com 2025-07-08 11:38
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