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[뉴스핌=이동훈 기자] 강남 중 강남으로 꼽히는 압구정동 ‘현대아파트’(1·2차). 이 단지는 지난 3월 안전진단 결과 ‘D등급’을 받아 재건축 추진이 가능해졌다. 지역 랜드마크를 넘어 진정한 ‘부촌’으로 거듭날 기회가 생긴 셈이다.
입지와 교통, 교육 등 생활 편의시설이 국내 최고 수준이다. 한강을 볼 수 있고 간선도로를 타고 도심으로 이동하기도 쉽다. 8학군 교육 환경도 갖췄다.
최근 주택경기 호전으로 집값이 크게 뛰고 있어 재건축에 속도가 붙을 가능성도 있다.
◆한강변 조망에 교육, 교통환경 뛰어나
현대아파트는 서울시 강남구 압구정동 369-1에 있다. 지하철 3호선 압구정역이 걸어서 8~10분 거리다. 분당선 압구정로데오역은 버스로 3~4 정거장 떨어져 있다.
압구정 북쪽에 위치해 자동자로 도심 간 이동이 수월하다. 5분이면 올림픽대교와 강변북로, 동호대교, 성수대교에 진입할 수 있다.
공항(6006번), 직행(9407, 9507번), 간선(143, 148, 240, 301, 351, 463번 등), 지선(2011, 4412, 4419번 등) 버스가 단지 주변을 지난다.
반경 1km 안에 현대백화점(압구정점), 갤러리아백화점, 도산공원, 로데오거리 등 편의시설이 있다. 압구정초, 압구정중, 신사중, 압구정고, 현대고 등 학교시설도 풍부하다.
◆자산가 꾸준히 유입돼 시세 안정적
한강 조망과 8학군 교육환경, 각종 편의시설을 갖추고 있어 자산가들의 유입이 꾸준하다. 수요가 많으면 경기 하락기에도 하락폭이 제한적으로 나타난다. 안정적인 투자가 가능한 셈이다.
실제 이 단지는 대형 면적임에도 불구하고 최고가 대비 하락폭이 상대적으로 적다. 141㎡(이하 공급면적)는 이달 14억8000만~15억2000만원에 거래되고 있다. 지난 2009년 최고가 18억원과 비교하면 15% 하락한 상태다.
강남 고가 아파트가 최고가 대비 최대 30% 하락한 것보다는 시세 하락폭이 크지 않다. 삼성동 아이파크(183㎡), 도곡동 도곡렉슬(167㎡) 등은 현재 시세가 최고가 대비 20~30% 떨어졌다.
안전진단 통과로 재건축의 길이 열리자 최근 시세도 급등하고 있다. 176㎡는 연초 17억2000만~17억7000만원에서 이달에는 1억원 오른 18억2000만~18억7000만원에 손바뀜이 일어나고 있다. 같은 기간 141㎡도 13억7000만~14억1000만원에서 14억7000만~15억2000만원으로 1억원 넘게 올랐다.
◆재건축 후 시세 3.3㎡당 5000만원대 기대
재건축 속도를 내고 있는 서초구 반포동 랜드마크 단지와 시세가 비슷하게 움직일 경우 3.3㎡당 300만~400만원대의 시세차익이 기대된다. 114㎡ 기준으로 1억원 정도다.
현대아파트 시세는 3.3㎡당 3300만~3500만원 수준. 신반포 1차 아파트를 재건축하는 ‘아크로리버 파크’는 분양가가 3.3㎡당 3800만원 안팎이다. ‘래미안 퍼스티지’는 3.3㎡당 3800만~4000만원 사이에 시세가 형성돼 있다.
이 아파트 141㎡를 구입한 후 같은 면적을 배정받으면 총 투자금은 20억원 안팎으로 추정된다. 141㎡ 매입가격 15억원. 이 면적의 대지지분은 58.1㎡다. 무상지분율(비용을 들이지 않고 새 아파트를 받을 수 있는 주택 면적 비율) 160%를 가정할 때 93㎡를 무상으로 받을 수 있다. 여기에 추가된 면적 48㎡에 대해선 분담금을 내야 한다. 조합원 분담금을 3.3㎡당 3600만원으로 책정하면 추가로 내는 금액은 4억5000만~5억원 규모다.
여기에 취득세와 중개수수료 등 취득에 필요한 세금으로 7000만~8000만원도 필요하다. 때문에 재건축 후 141㎡ 시세가 22억~23억원 정도는 형성돼야 실질적인 시세차익이 있을 것으로 분석된다.
인근 성원공인중개소 사장은 “압구정 일대가 재건축되면 3.3㎡당 시세가 5000만원은 가능할 것”이라며 “사업이 순조롭게 진행되고 시세가 적정한 수준으로 뛴다면 투자금 이상의 수익이 기대된다”고 말했다. 이어 그는 “다만 사업기간과 시세, 분담금 등에 따라 수익성이 크게 달라져 현재 걸음마 단계에서 수익성을 판단하기란 쉽지 않은 게 현실”이라고 덧붙였다.
◆준공까지 최소 10년은 걸릴 듯
향후 10년은 바로보고 투자해야 한다는 점은 투자 리스크(위험)다. 단지 규모가 크고 가격이 높아 각종 변수로 사업이 지체될 공산이 크다. 소유자들 중 60~70대 노년층이 많다는 것도 공격적인 사업 진행이 어려운 점이다.
이 지역의 개발 기본계획이 확정되지 않은 것도 부담이다. 서울시가 최고층, 용적률, 기부채납 규모 등의 기본 계획 가이드라인을 검토하고 있다.
지난 3월 ‘한강변 관리 방향’에서 최고 35층, 기부채납 비율 15% 선을 기본으로 하고 있다. 오세훈 전 시장 때보다 최고층(50층)은 낮아지고 기부채납(30%) 비율은 줄었다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
