[뉴스핌=백진규 기자] 지난 2015년 한해, 중국 부동산업계는  ‘수급불균형’ 에 따른 재고 압력으로 심한 홍역을 앓았다.  2016년에도  일부 1선도시 부동산이 호조를 보이는 것 이외에 3, 4선 도시 부동산 시장은 계속 침체를 보이는 양극화가 뚜렷해질 전망이다.  시장 전반적으로 침체 분위기가 짙어지면서 중국 경제성장의 발목을 잡을 것이란 관측이 우세하다. 2016년 부동산 이슈를 분석하고 변화를 전망한다.

◆ 지역별 부동산경기 양극화 심화

중국 정부는 2016 중앙경제공작(업무)회의, 도시공작회의 등 주요 회의석상에서  부동산 부양과 재고소진(미분양 해소) 방안을 핵심 의제로 다뤄왔다.  갈수록 불어나는 재고가 부동산 시장은 물론 국가 경제 전반에 악영향을 주기  때문이다. 

전체적으로 볼때 016년 중국 부동산 시장은 내부조건과 외부환경 모두 비관적이다. 현재 중국 내 부동산 재고는 총 21억제곱미터에 달하며, 재고 소비에 23~24개월이 걸릴 것으로 전망된다. 이는 2012년의 재고 소비기간인 11개월보다 크게 증가한 수치다.

더 큰 문제는 1선도시와 3~4선도시간의 부동산 수요 공급 불균형이다. 베이징 상하이 선전 광저우는 수요부족으로 인해 부동산 가격이 연일 상승하고 있다. 베이징의 경우, 5환 내 부동산 가격이 1년간 40%이상 오른 곳도 있을 정도다.

또한 섬서성 시안, 산둥성 칭다오 등 2선도시에서는 90제곱미터 이하의 소형부동산 거래가 줄어드는 반면 큰 평수의 부동산 거래는 비교적 활발하게 진행되고 있다. 이 때문에 정부에서 통일된 부동산 정책을 내놓기 어렵다는 분석도 나온다.

◆ 단기간 부동산 재고 소진 어려워

지난 10년간 부동산 시장은 지방정부 재정 수입의 중요한 기반으로서 국가 경제 성장의 중심축 역할을 담당해왔다.

하지만 전문가들은 2016년 부동산 시장의 구조적 공급과잉이 거품 붕괴우려뿐만 아니라 산업전환의 걸림돌로 작용할 우려가 크다고 전망한다. 1선도시 가격 상승, 2선도시 안정 유지, 3, 4선 도시에서는 공급과잉으로 인한 가격 하락이 이어질 전망이다.

중국 35개 중점도시 중 80%는 앞으로 3년간 수요부족이 지속될 것이란 분석도 나오고 있다. 비록 신규 부동산 공급은 많이 줄어들겠지만, 현재 재고만 소비하기에도 수요가 부족하다는 의견이다.

2015년 중국 정부는 부동산 수요 진작을 위해 도시화(농민공의 시민화) 정책을 내놓았다. 현재 농민공의 도시거주 인구비율은 55%인데 반해 도시 호구(戶籍, 호적) 인구비율은 40%이다. 중국 정부는 호구제도 개혁을 통해 인민을 위한 도시화를 이루면서 부동산 재고도 소비할 수 있다고 전망하고 있다.

하지만 다수의 전문가들은, 이 정책이 사회 불균형을 완화하는 데는 도움이 될지 몰라도 부동산 경기 부양에는 한계가 있을 것이라고 있다.

중국 국가통계국에서 발표한 2014년 농민공 평균월급은 2864위안이었다. 농민공의 열악한 구매력에 의지해 3,4선 도시의 부동산 수요를 늘린다는 건 매우 어려운 일이다.

정부는 부동산 규제 완화를 위해 부동산 계약금 비율과 구매제한을 완화하고 대출 원가도 낮췄지만, 수요 증대로 이어지지는 못하는 모습이다. 2016년에도 부동산 하락이 전망되는 이유다.

현재 추가적으로 논의되고 있는 부동산 금융정책은 부동산담보대출 금리에서 개인소득세를 환급해 주는 것이다. 하지만 개인소득세 납부와 농민공 생활경제와는 별 연관이 없다는 지적이 많아 정책이 시행되더라도 부동산 재고 소비에 얼마나 도움을 줄 지는 미지수이다.

◆ 정부 시장 부양책 줄이을 듯 

다수의 전문가들은 부동산 재고 소비를 위해 중국 정부가 추가적인 경기부양책을 시행할 것으로 내다봤다.

예상되는 부동산 부양책에는 ▲부동산 거래세 인하 ▲부동산 등기 이전절차 간소화 ▲일반 거주용 부동산의 취득세를 1%로 통일 ▲영업세 폐지(종전 2년 주택보유시 면제) ▲개인소득세 폐지(종전 5년간 1주택 보유자에 한해 면제) ▲1주택자가 보유주택을 팔고 새 집을 구매하는 경우 세제혜택 등이 거론되고 있다.

2016년 1월 1일부터 시행될 예정인 2자녀 정책도 부동산 경기부양에 도움이 될만한 정책이다. 하지만 단기간에 부동산 가격에 영향을 주기는 어렵고, 최소 3, 4년이 지나야 부양효과가 나타날 것으로 보인다.

◆ 부동산 기업들 M&A 구조재편 가속

2016년에는 부동산 수요가 줄어들고 가격이 하락하는데 반해, 대내외 경기 불안정 등 요인으로 중국 부동산 기업들의 구조재편이 가속화 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 규모가 큰 대형 부동산 회사들이 중소형 부동산을 인수합병 하는 사례가 늘어날 것으로 보인다.

전문가들은 부동산경기를 떠받치기 위해 건설업계 부동산 개발을 줄이고 정부가 나서서 업종 전환을 지원해야 한다고 주장하고 있다. 업종 전환을 위한 행정허가, 세금 등을 보조해 주어 기업재편 및 리스크 관리를 돕고, 앞으로 부동산 경기 하락이 전체 산업에 악영향을 주지 않도록 해야 한다는 설명이다.

실제로 여러 부동산 기업들은 투자, 자금운용, 의료, 여가 등의 다양한 업종 전환을 준비하고 있다.

◆ 침체 지속, 다만 붕락은 없을 것 

니펑페이(倪鵬飛) 중국 사회과학원 주임은 “부동산 시장의 구조개선과 단기 부동산 거래량 증가라는 두 가지 특징이 충돌하는 상황에서 2016년의 부동산 가격 안정 역시 불투명하다”고 내다봤다. 거시정책의 영향과 내부적 구조개선 정도에 따라 2016년 부동산 가격이 큰 폭으로 하락할 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.

다만 금융환경의 변화로 인해 부동산 대출 비용이 역사상 최저점을 기록하면서, 부동산 가격 연착륙 가능성이 큰 만큼 부동산 가격이 폭락할 가능성은 상대적으로 낮다고 전망했다.

일각에서는 인민은행의 금리인하로 인한 시장 유동자금이 부동산으로 유입될 것이라는 전망도 내놓고 있다. 하지만 위안화 평가절하와 부동산 붕락 우려로 해외 자본이 빠져나가면서 부동산 경기가 한층 악화할 것이라는 의견도 만만치 않은 상황이다. 

[뉴스핌 Newspim] 백진규 기자 (bjgchina@newspim.com)