49인이 1억 이상 투자…환매제한·성과보수 살펴야
부동산개발 대출펀드·부실채권(NPL)펀드 '각광'
사모펀드로 해외투자 '엣지 있게'…베트남 인프라기업 CB 투자
[뉴스핌=우수연 기자] #1. 서울 강남구 도곡동의 한 증권사 PB센터. 50대 중반 여성이 VIP룸에 앉아 상담을 받고 있다. 푹신한 소파에 앉아 투자설명서 서류 뭉치를 넘겨보는 김 여사. 주식투자는 위험해 보이고 채권투자는 지겹다. 최근 한 모임에선 부동산투자 얘기도 나오던데 꼬빌딩을 살 정도의 여유자금은 없다.
#2. "요즘 고액자산가들은 펀드에 가입하지 않아요. 본인이 원하는 펀드를 맞춤형으로 만들어 투자하죠." PB가 웃으며 말한다. 펀드를 만들어 낸다니. 무슨 얘기지? 김 여사는 공모·사모펀드의 개념은 알았지만 '맞춤형 펀드'가 있다는 얘긴 들어보지 못했다. 특정 소수의 사람들만 모집해 수백억원대 단위로 만드는 맞춤형 사모펀드. 역시 '돈이 돈을 번다'는 옛말이 틀리지 않다는 생각이 든다.
◆ 부동산 개발사업·부실채권에 투자…'PDF·NPL펀드'
부동산 사모대출펀드(PDF)는 지난 2016년 7월 우리나라에 처음 도입됐다. 그동안 건물이나 토지 등 부동산 자산을 매입해 사모펀드 형태로 투자하는 부동산 사모펀드는 꾸준히 출시돼 왔는데, 최근 개발 단계부터 개인이 투자할 수 있는 길이 열린 것. PDF는 부동산 개발사업에 대출해주고 받는 이자 수익이 펀드 수익으로 직결되는 구조다. 이 상품은 여러 개의 대출로 포트폴리오를 구성하고 주로 선순위 담보대출에 투자해 안정성을 높인다.
최근 떠오르는 신흥 강자는 푸른저축은행 관계사인 푸른파트너스자산운용이 만든 '푸른화이트아이전문투자형사모투자신탁'이다. 목표수익률은 연 6% 내외, 최소 투자금액은 10억원 이상이다.
부동산을 담보로 한 부실채권(NPL)에 투자하는 상품도 있다. '부실채권'이란 이름 때문에 뭔가 위험해 보이지만 사실 개인들의 재테크 시장에선 오래전부터 각광받아 온 상품이다. 잠재적 위험이 있는 만큼 수익도 크게 낼 수 있다.
NPL이란 은행이나 금융기관이 부동산을 담보로 빌려준 대출 중 부실 자산들을 모은 채권이다. 연말이 되면 금융기관들은 대손충당금을 적게 쌓기 위해 이 같은 NPL을 시장에 내놓는다. 그러면 이를 유동화 전문회사들이 매입, SPC를 설립한다. 운용사는 SPC를 기반으로 NPL펀드를 만드는 식이다.
NPL의 수익은 부실한 채권을 싼 값에 사들여 부동산을 경매에 부칠 때 나온다. 사들인 NPL의 가격보다 부동산 자산이 비싼 값에 경매에서 팔리면 그 차익을 수익자가 가져갈 수 있는 구조다. 또한 대출 연체이자도 투자자 수익이 된다. 하지만 반대로 사들인 NPL보다 싼 값에 부동산이 경매에 넘어간다면? 아니면 경매 이전까지 오랜 시간 자금이 묶인다면?
이 같은 리스크 때문에 작년 7월부터 금융당국은 개인투자자의 NPL 직접투자를 막았다. 대신 발생할 수 있는 위험 상황을 최소화하기 위해 선순위, 후순위로 투자자를 나눠 투자하는 NPL펀드를 지난해 4월 출시했다.
KTB자산운용은 업계 최초로 선순위, 후순위 투자자를 나눠 안정성을 높인 'KTB NPL전문투자형사모부동산투자신탁1호'를 설정했다. 1호 펀드는 한국투자증권을 통해 100억원이 설정됐으며 11월에 모집한 2호 펀드는 45억원을 모집했다.
펀드 만기는 3년이며 최소 가입금액은 1억5000만원. 1호 펀드의 경우 100억원 중 선순위 개인투자자들이 70억원, 계열사인 KTB신용정보가 나머지 후순위 30억원을 출자했다. 다양한 NPL에 투자해 우선적으로 발생하는 5%의 수익을 선순위 투자자에게 우선 배분하는 구조다. 고객에게 제시하는 기대수익률은 연 7~8%(IRR) 수준이다.
손석찬 KTB자산운용 경영기획본부장은 "수익이 발생하면 5%까진 선순위권자에게 우선 배분하고 나머지 수익을 후순위권자에게 배분한다"며 "그래도 수익이 남으면 선·후순위권자가 나눠 갖는 구조"라고 했다.
◆ 해외투자도 사모펀드로…베트남 인프라 개발사업 투자해 볼까
사모펀드로 해외자산에 투자하는 방법도 있다. 전환사채는 전형적인 메자닌 상품으로 채권과 주식의 성격을 동시에 보유한 투자처다. 라이노스자산운용은 베트남 인프라 기업이 발행한 달러표시 CB에 투자하는 사모펀드를 운용하고 있다.
해당 펀드는 베트남 최대 민간 인프라개발업체인 호찌민인프라스트럭처인베스트먼트(CII)가 발행한 달러표시 CB에 투자한다. CB는 평소에는 채권의 성격으로 이자 수익을 받아갈 수 있지만 주가가 오르면 시가보다 싼 가격에 해당 채권을 주식으로 전환할 수 있는 자산이다.
펀드 만기는 5년이며 최소 가입금액은 5억원. 전환사채를 채권으로 보유할 경우 이자는 연 1% 수준이다. 다만 주식으로 전환할 경우 전환가액이 발행가액보다 30% 높은 수준이지만 잠재 상승률을 고려하면 가능한 투자일 수 있다. 또한 달러표시 채권에 투자하기 때문에 베트남 동화에 대한 환리스크도 덜 수 있다.
◆ 사모펀드 투자, 체크포인트 7가지
① 사모펀드를 가장한 불법 유사수신이 아닌지 확인한다. 운용사와 판매사가 제도권 회사인지 아닌지는 금융소비자정보(http://fine.or.kr)에서 확인할 수 있다.
② 최소 투자금액에 제한이 있음을 알아야 한다. (최소 1억원 이상)
③ 전문투자자용 상품으로 투자자 보호 규제(분산투자, 공시, 운용보고서 교부 등)가 상대적으로 약하다.
④ 투자전략 및 주된 투자대상이 어떤 자산인지 확인한다.
⑤ 펀드매니저의 경력과 과거 운용성과를 확인한다.
⑥ 환매제한 여부에 대해 반드시 사전에 확인한다.
⑦ 성과보수 수취 여부 등 보수 구조를 미리 확인한다.
[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)
