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부동산 신탁업계, 실적 '먹구름'..경쟁 심화도 부담

기사입력 : 2019년07월22일 13:39

최종수정 : 2019년07월23일 17:20

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한자신·한토신 등, 차입형신탁 분양실적 부진..자산건전성 악화
생보신, 신규3사 진입에 경쟁심화 우려..삼성생명 지원 '불투명'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 신탁사들의 재무건전성에 빨간불이 켜졌다.

지방 부동산경기 침체로 분양실적이 악화해 차입형 토지신탁 사업의 수익성이 낮아진 탓이다. 게다가 올 하반기 부동산 신탁사 3곳이 본인가를 받고 새롭게 영업을 시작하면 경쟁도 한층 치열할 전망이다.

22일 부동산업계에 따르면 한국기업평가는 한국자산신탁, 생보부동산신탁, 대한토지신탁, 한국토지신탁에 대해 우려 섞인 전망을 내놓았다. 각 회사당 작년 기준 시장점유율은 한국토지신탁(21%)에 이어 한국자산신탁(17%), 대한토지신탁(8%), 생보부동산신탁(5%) 순이다.

한국자산신탁 [사진=회사 홈페이지]

한국기업평가는 △한국자산신탁, 대한토지신탁, 한국토지신탁의 경우 저조한 분양실적에 따른 재무건전성 저하 △생보부동산신탁은 신탁업체 신규진입에 따른 수익성 악화를 주요 위험 요인으로 꼽았다.

우선 한국기업평가는 한국자산신탁의 신용등급 전망을 최근 '안정적'에서 '부정적'으로 낮췄다. 한국자산신탁이 주력으로 삼는 차입형 토지신탁 사업 분양실적이 부진한 데 따라 자산건전성이 저하되고 재무 레버리지가 확대되고 있다는 분석이다.

한국자산신탁 부채비율은 지난 3월 말 기준 105.9%로 업계평균 86.3%보다 높은 수준이다. 지난 2017년 말보다는 55.1%포인트(p) 상승했다.

또한 회사 보유자산 중 위험도 높은 자산의 규모와 비중이 커졌다. 금융위원회에 따르면 금융회사의 보유자산은 건전성 여부에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실의 5가지 단계로 분류한다. 추정손실 단계로 갈수록 위험 자산이다.

이 5가지 중 고정, 회수의문, 추정손실의 3가지 자산을 포괄한 개념이 '고정이하 자산'이다. 고정이하 자산은 공사 공정률이나 분양률이 심각하게 하락한 경우를 포함하는 수치다.

한국자산신탁의 고정이하 자산비율은 지난 3월 말 기준 34.2%로 지난 2017년 말 대비 8.0%p 상승했다. 이로 인해 대손비용이 늘고 대여금 회수에 대한 불확실성이 높아졌다는 분석이다.

정효섭 한국기업평가 금융1실 책임연구원은 "지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 한국자산신탁의 재무 레버리지가 단기간 내 축소되기는 어려울 것으로 예상된다"며 "특히 올해 분양 착수된 강원도 원주 무실동을 비롯한 일부 대형 사업의 분양실적이 부진한 데 따라 재무 레버리지와 유동성 관리 측면에서 불확실성이 확대됐다"고 말했다.

한국토지신탁도 차입형 토지신탁 사업의 분양실적 부진으로 자산건전성이 악화하는 추세다. 고정이하 자산비율은 지난 3월 말 기준 19.5%로 지난 2017년 말 5.6% 대비 13.9%p 상승했다. 지방 주택사업이 높은 비중을 차지하고 있어 자산건전성 부담이 지속될 것으로 예상된다.

또한 준공사업장이 여럿 예정돼 있어 분양대금 회수에 따른 신탁사업비 대여금 회수 여부가 주요 변수라는 분석이다. 한국토지신탁은 작년 49개의 차입형 토지신탁 사업장이 준공된 데 이어 올해에는 45개 사업장이 준공될 예정이다.

올 하반기 한국토지신탁의 영업수익(매출), 영업이익도 감소할 공산이 크다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 한국토지신탁의 영업수익은 오는 3분기에 전년대비 7.52% 줄어든 데 이어 4분기에는 9.27% 줄어들 것으로 관측된다. 영업이익도 올 3분기에 전년대비 7.76% 감소하며 4분기에 다시 9.44% 감소할 것이란 전망이다.

대한토지신탁도 저조한 분양실적으로 재무건전성이 악화됐다. 지난 3월 말 기준 부채비율은 183.4%로 업계 평균 86.3%를 크게 상회했다. 차입금 대부분을 기업어음과 은행 단기차입금으로 조달하고 있어 유동성 관리 부담도 높아졌다.

또한 지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 투입이 지속될 것으로 예상된다. 차입형 토지신탁은 개발 자금을 신탁회사가 자체자금(고유계정)으로 조달해서 개발사업(신탁계정)에 투입·대여(신탁계정대여금)하는 구조다.

분양 실적이 부진하면 대여금 회수기간이 늘어나고 사업장 부실 가능성이 높아져 신탁계정대여금의 회수가능성이 낮아진다. 분양률이 낮으면 자산건전성이 저하되며 추가 자금 투입 부담도 커진다.

정효섭 책임연구원은 "대한토지신탁은 실적 개선으로 재무 레버리지가 단기간에 축소되기 어려운 구조로 보인다"며 "적정 규모의 유상증자에 따른 재무 레버리지 축소가 이뤄지지 않는다면 신용도 하락이 불가피할 것"이라고 예상했다.

업계에서는 차입형 토지신탁을 주력으로 하는 업체들의 부실 문제가 커지고 있다고 진단했다.

업계 관계자는 "한국자산신탁은 예전부터 지방 부동산경기 위축으로 미분양이 발생하는 문제가 있었다"며 "한국토지신탁, 한국자산신탁처럼 차입형 토지신탁 사업을 많이 하는 업체에서 부실이 쌓이고 있다"고 말했다.

생보부동산신탁은 신규업체 진입에 따른 경쟁심화로 수익기반이 악화될 가능성이 제기됐다.

지난 3월 예비인가를 받은 신영자산신탁(가칭), 한투부동산신탁(가칭), 대신자산신탁(가칭)은 올 하반기 본인가 이후 영업을 시작할 것으로 예상된다. 이에 따라 내년부터 생보부동산신탁이 맡고 있는 관리형 토지신탁, 비토지신탁, 비신탁상품 부문의 경쟁 심화가 불가피하다는 분석이다.

생보부동산신탁에 대한 주주지원이 낮아질 가능성도 제기된다. 생보부동산신탁은 현재 삼성생명과 교보생명이 각각 지분 50%씩 보유한 회사다. 한국기업평가는 유사시 두 회사가 생보부동산신탁을 지원할 가능성이 있다고 판단해 이를 생보부동산신탁의 자체신용도 대비 상향조정 요소로 반영하고 있다.

하지만 작년 삼성생명이 지분 매각을 추진했던 점을 감안하면 삼성생명의 지원가능성을 신용등급에 계속 반영하기는 어렵다는 평가다. 

정효섭 책임연구원은 "삼성생명이 생보부동산신탁 지분을 매각한다면 생보부동산신탁 신용도에 삼성생명의 지원 가능성을 계속 반영하는 데 무리가 생긴다"며 "생보부동산신탁의 지배구조가 (지분 매각으로) 변경될 경우 주주들의 이해관계 일치 여부, 경영권 행사 구조, 신규 주주의 지원능력·지원의지 등을 다시 검토해야 할 것"이라고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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