일반분양 5000가구 물량 폭탄에도 가점 인하는 "제한적"
·[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 =#."청약 가점이 60점인데 둔촌주공 20평대 당첨이 가능할까요?" 내년 셋째 출산으로 청약 가점이 60점을 넘는 A씨는 내년 둔촌주공 일반분양에 당첨될 수 있을지가 최대 관심사다. 높은 점수에 속하지만 최근 강남 재건축 단지에서 만점 당첨자가 속출하며 안심할 수 없는 처지다. 내년 중 분양가상한제가 시행되면 경쟁률이 더 높아져 새 집 장만이 더 힘들지 않을까 걱정이다.
서울 강동구 둔촌주공 일반분양에 당첨되기 위해서는 청약 가점이 60점 이상이어야 안정권이라는 전망이 나온다.
전용 59㎡ 이하 중소형 물량은 가점 하한선(커트라인)이 50점대, 84㎡형은 중도금 대출 여부에 따라 40점대 당첨자도 나올 것으로 보고 있다. 일반분양 물량이 5000여 가구에 달하지만 역대 가장 많은 청약자가 몰릴 것으로 예상되면서 당첨 가점은 기대보다 낮아지지 않을 것이란 관측이다.
15일 부동산업계에 따르면 내년 2월 서울 강동구 둔촌주공 일반분양을 앞두고 수요자들의 주판알 튕기기가 한창이다.
둔촌주공은 신축 가구 수가 1만2000여 가구로 역대 재건축 사업 중 최대 규모다. 일반분양 물량만 5000여 가구에 달한다. 이 단지는 준강남권에 위치한 입지와 주변 시세보다 낮은 3.3㎡당 2000만원 후반대 분양가 책정이 예상되면서 수요자와 투자자들의 관심을 끌고 있다. '당첨만 되면 로또'라는 분위기에 벌써 서울 기준 역대 가장 많은 1순위 청약자가 몰릴 것이란 관측이 나온다.
수요자들의 관심은 청약 가점 커트라인에 쏠려 있다. 최근 서울 강남 재건축 일반분양은 청약 가점이 60점 중후반을 넘어도 당첨을 장담하기 어렵다. 청약 가점은 84점이 만점. 최근 서울 인기단지에서 만점 당첨자도 심심치 않게 볼 수 있다.
둔촌주공 일반분양 5000여 가구 중 84㎡ 초과 물량은 10가구 미만으로 대부분이 중소형 물량이다. 인기가 많은 전용 59㎡형이 1400여 가구, 84㎡ 1200여 가구다.
지난 8~10월 강남권에서 분양한 4개 재건축 단지의 청약 가점을 보면 84㎡이하 일반분양 당첨 하한선의 평균은 63점, 평균 당첨 가점은 68점이다. 가장 최근에 분양한 역삼 센트럴 아이파크의 경우 전용 84㎡ 커트라인은 64점, 평균 당첨 가점은 66점이다.
강동구에서는 올해 대규모 단지가 분양하지 않아 직접 비교는 힘들다. 지난해 분양한 고덕 자이를 보면 전용 59㎡의 경우 최저 58점, 평균 63점. 84㎡의 경우 최저 59점, 평균 67점이다. 커트라인은 최근 강남 평균 보다 4~5점 가량 나지만 평균 점수는 큰 차이가 없다. 고덕 자이는 지난 2015년부터 강동구에서 분양한 단지 중 커트라인이 가장 높은 단지다.
관건은 일반분양가다. 보통 일반분양가가 3.3㎡당 2800만원을 넘으면 84㎡의 경우 총 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 이 경우 수요자들이 추려지며 커트라인이 낮아질 수 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 2015년부터 강동구에서 분양한 아파트 중 가장 높은 커트라인이 62점으로, 둔촌주공의 경우 높으면 60점 초반대에서 50점대를 예상한다"며 "84㎡의 경우 중도금대출이 불가능해지면 40점대 커트라인도 가능할 것으로 보고 있다"고 말했다.
양지영 R&C 연구소장은 "전용 59㎡ 이하 일반분양은 가점이 70점대, 84㎡는 65점 정도는 되어야 안정권으로 보고 있다"며 "둔촌주공은 입지나 규모에 비해 분양가가 저렴하게 책정돼 실수요자와 투자자들이 몰리며 당첨 커트라인도 높을 것으로 예상한다"고 말했다.
현지 부동산업계는 5000여 가구에 달하는 물량이 당첨 가점을 낮추는 데 별 영향을 발휘하지 않을 것으로 보고 있다. 둔촌주공 이전 역대 최대 규모 재건축 단지인 송파 헬리오시티 사례를 봐도 당첨 가점이 지금과 별반 차이가 없다. 헬리오시티 전용 59㎡의 커트라인은 69점, 평균 가점은 71점이다. 84㎡의 경우 커트라인은 46점, 평균 가점은 64점이다.
함영진 랩장은 "입주 5년 이내 강동구 새 아파트의 3.3㎡당 단가는 3200만원대로 지금 예상 분양가 보다 높다"며 "가점에 최고 수준인 일부 수요자들의 경우 강남권 분양가상한제 적용 단지를 노리기 위해 청약통장을 아낄 가능성도 있지만 상한제 시행 후 경쟁률이 더 높아질 가능성도 있어 무작정 청약을 미루지는 않을 것으로 예상한다"고 전망했다.
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