[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)보다 임대인들을 더 크게 압박할 법안이 시행될 예정이다. 정부에서 아예 전·월세 보증금을 얼마로 할지를 정해주는 내용의 법안이 발의된 것.

◆ 윤호중 의원, 표준임대료 공시 법안 발의…상한선 있고 소급적용

28일 국회에 따르면 윤호중 더불어민주당 의원(법제사법위원회 위원장)은 지난 14일 주택 표준임대료를 공시하고, 임대료상한제를 도입하는 내용의 주거기본법 및 주택임대차보호법 개정안을 발의했다.

해당 법안 제7조의2(차임 및 보증금의 산정)에는 "차임 및 보증금은 시·도지사가 공고한 표준임대료로 정하되 대통령령으로 정하는 범위에서 증감할 수 있다"고 돼 있다. 증감 범위에 대한 조항(제7조)을 보면 "전년도 물가상승률에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율을 초과할 수 없다"고 나와있다.

임대차계약 시 표준임대료보다 특정 비율 이상 올릴 수 없기 때문에 사실상 국가가 전·월세 임대료를 정해주는 셈이다. 예컨대 서울 송파구 잠실동의 10년 된 30평 아파트 단지는 전월세 가격이 얼마인지 정해지는 것.

법안이 통과되면 시장·도지사는 시·군·구를 기준으로 용도, 면적, 구조, 사용승인일 등을 고려해 표준주택을 지정하고, 해당 주택에 대한 표준임대료를 산정해 매년 공고해야 한다. 표준임대료 산정 시 고려할 변수는 ▲주택 공시가격 ▲해당 지역 및 인근 지역 임대료 ▲주거비물가지수 ▲은행대출 금리 등이다.

표준주택을 지정하거나 표준임대료를 산정·공고·변경할 경우에는 미리 시·도 주거정책심의위원회 심의를 거쳐야 한다. 제1조에 따르면 이 법안은 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행한다. 법안이 공포된 후 시·도 주거정책심의위원회가 6개월간 심의를 거쳐 표준임대료를 정하게 되는 셈이다.

이 법안은 소급적용된다. 제7조의 3(차임 및 보증금의 산정에 관한 특례) 1호에 따르면 개정안이 시행될 때까지 새롭게 체결한 임대차계약 임대료는 직전 체결한 최종 임대차계약 임대료에 대통령령이 정한 비율 이상 증액할 수 없게 돼 있다. 반면 임대료 감액에 대한 제한은 없다. 집주인이 임대료를 올릴 때는 제한이 있지만 깎을 때는 범위가 무제한인 것.

이밖에 임차인의 계약기간은 6년까지 보장된다. 제6조의 3에 따르면 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 6년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

◆ 임대인, 임차인과 분쟁조정 거부권 없어…7일 내 '서면 거부' 해야

윤 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안에는 임대인과 임차인의 분쟁조정에 대한 내용도 나온다. 그런데 법 조항이 주로 임대인에게 불리하게 돼 있다.

우선 제29조 2항에 보면 주택임대료에 관해 이 법에서 규정하지 않은 사항에 대해서는 '주거기본법'에 명시된 표준임대료를 준용한다. 이 말은 세입자와 집주인이 임대료를 놓고 분쟁을 벌일 경우 임대료가 실제로 비싼지 판단하는 기준이 표준임대료가 된다는 뜻이다.

시도지사는 임대인이 표준임대료를 지켰는지, 그리고 증감 비율을 지켰는지 판단하게 된다. 분쟁조정 결과가 표준임대료에 가깝게 맞춰질 가능성이 높은 것이다.

또한 개정안에는 "제21조 3항 5호를 삭제한다"고 돼 있다. 해당 조항은 조정위원회 위원장은 "피신청인이 조정절차에 응하지 않는다는 의사를 통지하거나 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내 아무런 의사를 통지하지 아니한 경우" 신청을 각하한다는 내용이다.

이 때 피신청인은 주로 임대인이 될 가능성이 높다. 임대료가 비싸다는 이유로 조정을 신청할 사람은 주로 임차인일 것이기 때문이다. 다만 개정안처럼 5호가 삭제되면, 임대인(피신청인)은 분쟁조정을 원치 않는다고 통지해도 위원회의 조정 절차를 밟아야 한다.

또한 제26조 2항에는 당사자가 조정안을 통지받은 때부터 조정안에 기재된 내용대로 당사자의 합의가 성립된 것으로 본다고 적혀 있다. 3항에는 각 당사자에게 통지된 조정안은 재판상 화해와 동일한 효력이 있다고 돼 있다.

즉 임대인이 조정안을 통지받은 지 7일 내 서면으로 거부 표시를 하지 않으면 동의한 것으로 간주하며, 이 동의는 법적 효력이 있다는 뜻이다. 임차인보다 임대인에게 더 불리한 조항으로 해석된다.

◆ "국가 자산가격 통제, 자본주의 심각한 훼손…임대인 재산권 침해"

전문가들은 윤 의원의 법안이 자본주의 원리를 심각하게 훼손한 데다, 임대인의 재산권을 침해하는 내용이라고 비판했다. 자본주의 사회에서는 수요와 공급의 원리에 따라 가격이 자연스럽게 결정된다.

집주인과 임차인이 계약서에 정한 금액도 수요·공급 원리로 결정한 '시세'인 것이다. 그런데 정부가 이를 무시하고 인위적으로 표준임대료를 정한 다음 강제하는 것은 자본주의 시스템에 역행하는 구조다. 개별 주택의 형태와 관리상태, 입지, 임대인과 임차인의 개인적 사정 또는 협상력에 따라 가격을 조정할 여지를 모두 막았기 때문이다.

또한 자본주의에서는 자산가격이 장기적으로 우상향한다. 통화량(M2) 증가로 통화가치가 떨어지고 물가가 상승하면 임대료, 집값, 주식시장 등 각종 자산가격도 따라서 오르게 된다.

그런데 정부는 주가를 비롯한 다른 자산가치가 오르는 것은 용인하면서도 유독 임대료, 집값은 상승하면 안된다는 기조로 이같은 정책을 내놓고 있다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대료는 대부분 매매가격에 연동돼 움직이며, 대부분의 경우 전세가격이 매매가격보다 낮게 형성된다"며 "현 정부는 임대료를 인위적으로 낮춰서 매매가격이 못 오르게끔 압력을 가하려는 것으로 보인다"고 말했다.

하지만 "시장경제를 채택한 자유민주주의 국가에서 시도지사가 자의적으로 정한 표준임대료를 강제한다는 것은 자본주의 사회와 전혀 맞지 않는 구조"라며 "임대인의 재산권도 심각하게 침해하는 것"이라고 강조했다.

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