집값 영원히 오를까? 노벨상 수상자의 '거품' 경고

기사입력 : 2020년08월03일 18:08

최종수정 : 2020년08월03일 22:02

[서울=뉴스핌] 김선미 기자 = 코로나19(COVID-19) 시대 미국 부동산 시장 과열과 거품에 대해 경고하는 목소리가 나왔다.

2013년 노벨경제학상을 수상한 로버트 쉴러 미국 예일대 교수는 지난달 31일(현지시간) '코로나바이러스 부동산 시장에서 길 찾는 법'이라는 미국 뉴욕타임스(NYT) 기고문에서 미국 부동산 시장의 과열을 지적하고 과거 유사한 사례에서 교훈을 찾아야 한다고 주장했다.

2013년 노벨경제학상 수상자인 로버트 쉴러 미국 예일대 교수

그는 현재 코로나19를 피해 교외와 반(半)전원의 고급 주택 시장 열기가 뜨거워지고 있는 가운데, 생애 첫 구매자들 중 일부는 집값이 더 오를까 두려운 마음에 마음이 급해지는 한편 혹여 장기적으로 가격이 하락할 수 있다는 우려에 이러지도 저러지도 못하는 상황이라고 전했다.

스탠다드앤푸어스(S&P)·코어로직·케이스실러가 공동 집계하는 전국 주택가격 지수에 따르면, 미국의 실질주택가격(물가 상승률 반영)은 2012년 2월부터 2020년 5월까지 45% 상승했다. 다른 지수들도 높은 집값 상승률을 나타내고 있다.

실러 교수는 미국이 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)과 심각한 경기침체, 사회적 혼란을 겪고 있음에도 불구하고 주택가격이 이처럼 상승한 것은 놀라운 일이라고 평가했다. 8년 간 한 번도 하락하지 않은 것이다.

이에 따라 주택 시장 호황이 영원히 계속될 것이라 생각하기 쉽지만, 불과 10여년 전 글로벌 금융위기로 이어졌던 재앙을 잊어서는 안 된다고 강조했다.

미국 실질 주택가격은 2001년 미국 경기침체와 2002년부터 2002년까지 이어졌던 증시 급락에도 아랑곳없이 질주하며, 1997년 2월부터 2005년 12월 고점에 이르기까지 75% 상승했다. 집값은 영원히 오를 것이고 부동산 시장이 증시보다 믿을 만한 투자처라는 환상이 그 시기에 생겨났다.

하지만 집값은 2005년 고점을 찍은 후 2012년 2월 저점까지 36% 추락했다. 이에 따른 여파는 여타 금융시장으로 확산돼 세계경제에 큰 피해를 입혔다.

2005년 고점 당시 평생 모은 돈을 10~20%의 계약금에 쏟아 부었던 주택 구매자는 2012년 저점 시기에 이르자 막대한 손실을 떠안게 됐다. 이들이 그 때 산 집을 지금까지 꿋꿋이 보유하고 있었다면 손해를 만회했겠지만, 누구도 불안한 15년의 세월을 보내는 경험을 하고 싶어하지는 않을 것이라고 실러 교수는 지적했다.

실러 교수는 부동산 시장에 대한 예단은 하지 않겠다면서도, 현재 상황은 2005년과 같지 않고 많은 것이 변한 것은 틀림없다고 밝혔다. 그는 온라인 소통이 지원하는 재택근무가 확산되는 것을 오늘날의 가장 특징적 추세로 꼽았다.

그러면서 도시에서 통근할 필요가 없다면 미국에는 교외 주택이 새로 지어질 땅이 얼마든지 펼쳐져 있고, 수요에 발맞춰 공급이 늘어난다면 교외 주택 가격은 과거 거품 시기처럼 오를 리가 없다고 단언했다.

하지만 시장 사이클을 살펴보는 것은 여전히 중요하다고 강조했다. 실러 교수는 애덤 레비틴 조지타운대 교수와 수전 와치터 펜실베이니아대 와튼 경영대 교수가 공동으로 저술한 '미국의 거대한 주택 거품'이라는 저서에 나온 주택시장의 호황과 불황 사이클 서사시의 여섯 가지 원인을 소개했다.

레비틴과 와치터 교수는 ▲소비자들의 '비이성적 과열' ▲1977년 지역재투자법을 계기로 저소득층의 주택 구매를 더욱 용이하게 만든 '공정한 대출 및 주택 공급 정책' ▲부동산 투기를 촉발한 미국 연방준비제도의 기준금리 인하 ▲글로벌 예금 급증에 따른 투자 기회 증대 ▲서브프라임 모기지를 촉발한 과도한 주식 종류의 탄생 ▲민간 투자은행에 의한 규제 사각지대의 민간 부문 발행 증권화로 모기지 대출이 전환된 것 등을 여섯 가지 원인으로 꼽았다.

실러 교수는 이 모든 요인이 복합적으로 작용해 1997~2012년 주택시장 거품과 추락으로 이어졌다고 설명했다. 그러면서 모든 이론들은 주택 구매자, 투자자, 모기지 대출 기관, 증권금융 은행, 신용평가사, 심지어 규제당국들까지 호황기 때 주택 가격 리스크를 안이하게 판단하는 취약성을 지적하고 있다고 강조했다.

실러 교수는 주택시장 과열의 원인은 결국 근거 없는 낙관론과 기대라고 지적하며, 다른 사람과 다른 지역의 집값이 오르는 것을 관음증처럼 지켜보는 글로벌 추세가 확산되며 집값은 절대 하락하지 않을 것이라는 광기가 1997~2005년 거품을 만들어 냈다고 설명했다.

당시 주택을 구매해 근사하게 개조한 후 몇 개월 내 큰 수익을 내며 되파는 이른바 '플리퍼'들의 이야기가 넘쳐 났고, 전문가들조차 주택가격 추세가 역전될 수 있다는 비관론은 입 밖에도 내지 않았다.

또한 당시 공화당 조지 W. 부시 대통령이 '소유권 사회'를 주창하며 당선된 후 내 집 마련이야말로 궁극적 '아메리칸 드림'이라고 강조하면서 주택가격 상승에 일조했다.

하지만 집값이 2005년 고점에 이르기 직전부터 언론들은 '단독주택 시장 거품'이라는 새로운 개념을 보도하기 시작했다. 그 전까지는 거품이라는 것이 형성될 수도 있다는 것조차 대부분의 사람들이 인식하지 못하고 있다. 실러 교수는 당시 급변한 분위기를 기억해 둬야 한다며 이는 앞으로도 일어날 수 있는 일이라고 강조했다.

실러 교수는 현재 미국 상황은 2005년과 같지는 않다고 전했다. 근본적인 경제 상황이 코로나19 팬데믹에 사로잡혀 있는 데다 주택가격을 끌어올릴 모멘텀이 여전히 상당해 2012년 시작된 주택시장 호황기는 몇 년 더 지속될 수 있다고 내다봤다.

하지만 경제 상황이 악화되는 시기에는 주택 소유자에 대한 적절한 정부 지원이 사라져 압류, 개인 파산, 급매 등이 속출할 수 있으며, 현재 사회 및 경제 문제에 대한 험악한 민심으로 인해 미국이 터닝포인트에 도달하면서 주택시장과 경제 방향을 바꿀 정도의 영향을 미칠 수 있다고 경고했다.

또한 도널드 트럼프 미국 대통령이 대선을 앞두고 '미국을 다시 위대하게'를 외치며 사회 양극화를 더욱 조장한다면 주택가격을 둘러싼 연대적 신뢰감이 급격히 악화될 수 있다고 예상했다.

실러 교수는 미래에 대한 불완전한 정보만을 가지고 인생을 변화시킬 수 있는 결정을 해야 할 주택 구매자들은 큰 딜레마에 놓여 있다며, 지나치게 비싼 주택에 대한 투자나 지나치게 큰 리스크를 택하는 것은 현명하지 않을 것이라 조언했다.

하지만 가족을 위해 살 곳을 마련한다는 것의 가치는 정량화할 수 없다며, 감당할 수 있는 가격이라면 시장 변동성과 관계없이 앞으로 몇 년 간 가족과 함께 안정적으로 살 수 있는 집을 보유하는 것만으로도 가치 있는 투자가 될 수 있다고 덧붙였다.

gong@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35