[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부, 서울시가 무주택 실수요자의 내집마련 방안으로 제시한 '지분적립형 분양주택'이 향후 '진퇴양난'에 놓일 수 있다는 우려가 나온다. 주변 시세보다 저렴하게 분양하자니 '로또분양' 논란이 있고, 주변 시세대로 분양하자니 '폭리논란'이 제기될 수 있어서다.

◆ "2028년까지 서울 1만7000여가구 공급"…최종 수치 바뀔수도

17일 부동산업계에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 서울시는 지난 4일 수도권 주택공급 확대방안(8·4대책)에서 '지분적립형 분양주택'이라는 모델을 발표했다.

지분적립형 분양주택이란 실수요자들이 분양가의 20~40%에 주택의 일부 지분을 매입한 다음 20~30년간 지분을 추가로 취득하는 구조다. 정부는 투기방지를 위해 전매제한 20년, 실거주 요건 등을 제시하겠다고 밝혔다. 구체적인 지분 취득기간, 입주자 선정방식은 올 하반기쯤 발표된다.

김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 지분적립형 분양주택 브랜드 '연리지홈'을 발표하는 자리에서 오는 2028년까지 지분적립형 분양으로 서울에 1만7000여가구를 공급할 계획이라고 밝혔다. 다만 이는 서울시에서 추산한 수치며 태릉골프장 등 국토부 소관 지역까지 포함하면 실제 공급량은 달라질 수 있다.

정부는 SH공사가 보유한 서울 시내 노후 공공임대아파트 재건축에 지분적립형 분양 물량을 포함할 계획이다. 공공임대를 제외한 상당수 분양 물량을 지분적립형으로 공급한다는 구상이다. 김 사장은 "노후 공공임대 재건축 관련해 연내 구체적인 계획을 발표할 예정"이라고 말했다.

◆ 지분적립형 분양주택, 1호 사업지·분양가·분양시점 모두 '미정'

현재 시장의 관심사는 지분적립형 분양주택 1호가 어디가 될 것인지, 그리고 사업이 언제 처음 실시될 것인지다. 김성보 서울시 주택정책관은 8·4 대책 발표 당시 지분적립형 분양주택의 1호 사업지가 어디냐는 질문에 "서울 노원구 하계5단지 임대아파트가 선정될 가능성이 높다"고 말했다.

하지만 SH공사 관계자는 "아직 확정된 건 아무것도 없다"고 선을 그었다. 지분적립형 분양주택을 연구해 국토부에 제안한 것은 SH공사지만 최종안은 국토부, 서울시와 협의해서 만들어야 하기 때문이다.

국토부는 이제 지분적립형 분양주택 사업을 검토하는 단계다. 따라서 시범사업지가 어디인지, 언제 분양할지, 그리고 분양가를 시세의 몇 퍼센트 수준으로 할 것인지는 정해지지 않았다. 분양가를 어느 기관이 책정할지도 미지수다. 서울시, SH공사, 국토부, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등 여러 기관이 후보군이 될 수 있다.

HUG 관계자는 "지분적립형 분양주택의 분양가 책정을 우리 기관이 하는지에 대해서는 들은 바가 없다"고 말했다.

◆ 싸게 분양하자니 '로또분양' vs 시세대로 하자니 '폭리 논란'

다만 지분적립형 분양주택은 분양가상한제를 적용받을 가능성이 높을 것으로 점쳐진다. SH공사 관계자는 "지분적립형 분양주택에만 분양가상한제 예외를 적용하면 형평성에 안 맞는다"며 "분양가가 시세의 몇 퍼센트일지 확답은 어렵지만, 적어도 시세보다는 낮은 가격이 될 것"이라고 말했다.

이 경우 지분적립형 분양주택에 '로또분양'이라는 꼬리표가 달릴 것으로 보인다. 로또분양은 '분양가'가 '인근 시세'보다 크게 저렴하기 때문에 발생한다. 시세차익을 노리는 투기수요가 몰려 분양 경쟁률이 치열해지면 공연히 실수요자가 당첨 기회를 박탈당할 수 있다.

반면 분양가가 주변 시세와 근접해도 문제가 생긴다. 분양가가 시세보다 저렴했다면 분양당첨자가 누릴 수 있었던 차익을 공공이 취하는 셈이기 때문이다. 만약 분양가가 시세보다 싸다면 분양당첨자는 해당 주택에 장기 거주할수록 시세차익을 더 많이 얻게 된다. 하지만 분양가가 주변 시세와 비슷하다면 그럴 가능성이 원천 봉쇄된다.

또한 서울 주택공급 부족으로 최근 신축아파트 가격이 비싸진 만큼, 서민들은 지분적립형 분양주택 가격을 감당하기 위해 장기간 부담을 짊어져야 한다. 이 경우 사업시행 기관이 '폭리를 취한다'는 논란이 나올 수도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현재로서는 지분적립형 분양주택이 '로또분양' 예방에 적합한 모델인지는 확인할 수 없다"면서도 "만약 지분적립형 분양주택 분양가가 주변 시세에 근접하다면 당첨자가 아니라 공공이 차익을 누리게 되는 구조"라고 말했다.

sungsoo@newspim.com