[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 서울 용산구 한남동에 위치한 국내 최고급 임대주택 '나인원 한남'이 내년 3월 조기분양에 나선다. 당초 2023년 분양 전환에서 약 2년을 앞당긴 것. 업계에선 정부의 등록임대사업자 제도 폐지뿐만 아니라 급격히 늘어난 보유세 부담이 분양 일정에 큰 영향을 미친 것으로 보고 있다.

나인원 한남은 앞서 임대계약을 진행하면서 분양 전환 가격을 미리 공개한 바 있다. 전용면적 244㎡의 경우, 49억~53억원 수준으로 알려졌다. 대신증권 측은 조기분양에 따른 소유자 보유세 부담을 덜기 위해 양도가격 일부를 낮추겠다는 계획이다.

나인원한남 조감도 [사진=디에스한남]

◆대신증권 '나인원 한남' 올해 보유세 450억원...2분기 실적 '적신호'

5일 부동산업계에 따르면 나인원 한남의 임대사업자인 디에스한남은 내년 3월 현재 임차인을 대상으로 양도절차를 진행한다, 이달부터 내년 2월말까지 준비과정을 거쳐 내년 3월 중 양도를 진행한다는 계획이다.

당초 계획이던 2023년 11월 분양 전환에서 2년이 앞당겨진 것은 큰 폭으로 늘어난 보유세 부담이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 디에스 한남 관계자는 "나인원 한남 양도는 임대사업자가 보유한 주택을 실수요자에게 공급하려는 정부 정책에 따른 것"이라며 "임차인이 조기에 소유권을 확보하고, 임대사업자는 보유세 부담이 줄어드는 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.

나인원 한남의 현재 법적 소유자인 대신증권이 올해 부담하는 보유세는 450억원에 달한다. 이는 대신증권 실적에도 영향을 미치고 있다. 대신증권 반기보고서에 따르면 올해 2분기 영업손실은 190억원으로 적자 전환했다. 당기순손실은 238억원을 기록했다. 나인원 한남 종합부동산와 재산세 등 보유세와 감가상각비에 라임펀드 관련 선보상 지급 등으로 일회성 비용이 크게 늘어난 탓이다.

문제는 앞으로 보유세 부담이 더 늘어날 것이란 점이다. 정부는 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세율을 최고세율인 6% 단일세율로 적용하고, 기존 6억원이던 공제 혜택도 없애기로 했다. 고가주택을 중심으로 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)도 높여나겠다는 방침을 세우면서 나인원 한남 세부담은 더욱 커지고 있다.

정부의 민간임대 등록제도 페지도 일부 영향을 미쳤다. 정부의 7·10 대책에는 단기임대(4년)와 아파트 장기 매입임대(8년)를 폐지한다는 내용이 담겼다. 지난 달 18일 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 나인원 한남에 해당되는 단기 민간임대 등록제도는 마침표를 찍었다. 이에 디에스한남은 민간임대사업자 등록을 말소되면서 실수요 목적의 임차인에게 양도가 가능해졌다.

디에스 한남 관계자는 "나인원 한남 양도는 임대사업자가 보유한 주택을 실수요자에게 공급하려는 정부 정책에 따른 것"이라며 "임차인은 조기에 소유권을 확보하고, 임대사업자는 보유세 부담이 줄어드는 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.

◆분양 전환 가격 3.3㎡당 6100만원..."3년간 보유세 부담만큼 가격 인하"

나인원 한남은 지난 2018년 임대계약을 진행하면서 분양 전환 가격을 미리 제시한 바 있다. 이는 과거 임대 후 분양 방식으로 공급된 인근 한남동 '한남 더힐'이 입주 4년 뒤 분양 전환 과정에서 분양가(감정평가액)를 놓고 진통을 겪은 점을 고려한 조치다. 계약단계에서 확정 분양가를 공개해 계약자들의 불확실성을 없애겠다는 것이다.

당시 분양 전환 가격은 3.3㎡당 6100만원이고, 펜트하우스는 3.3㎡당 1억원 안팎이었다. 전용면적별로 보면 ▲전용 207㎡ 45억7500만원 ▲244㎡ 54억3000만원 ▲펜트하우스(244㎡) 90억원 수준이다.

각 임차인은 해당 가격 중 임대보증금을 초과한 금액만 추가로 납부하면 소유권을 확보할 수 있다. 디에스 한남은 조기분양에 따른 임차인의 보유세 부담을 덜어주기 위해 분양 전환 가격을 일부 낮추겠다는 계획이다. 디에스 한남 관계자는 "각 임차인 별로 분양 전환 이후 3년 간 보유세 부담만큼 분양 전환 가격을 낮출 계획"이라며 "다양한 세무상담을 통해 세부담을 줄이겠다"고 말했다.

당초 대신증권은 '나인원한남'을 일반분양할 계획이었지만, 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의를 이루지 못하면서 4년 임대 후 분양으로 선회했다. 대신증권은 당시 분양가 3.3㎡당 6360만원을 분양보증을 요구했지만, HUG는 주변 시세에 비해 지나치게 비싸다는 이유로 거절했다.

최고 48억원에 달하는 임대보증금에도 임차인 모집은 흥행을 기록했다. 당시 341가구에 대한 임차인 모집 결과 1886명이 신청해 평균 5.53대 1을 나타냈다. 나인원한남 임대보증금은 전용면적별로 ▲207㎡형(174가구) 33억~37억원 ▲244㎡형(114가구) 38억~41억 ▲244㎡형(펜트하우스·10가구) 48억원 ▲273㎡형(복층형·43가구) 45억원 등이다. 평형별 임대료는 월 70만~250만원으로 책정됐다.

디에스 한남 관계자는 "현재 거주하고 있는 임차인들의 나인원 한남에 대한 만족도가 매우 높아 대부분 매입에 응할 것으로 기대된다"며 "임대보증금이 분양 전환 가격의 70~80% 수준인 만큼 임차인의 부담도 크지 않을 것"이라고 말했다.

나인원 한남은 용산 미군기지 외국인 아파트 부지에 건설된 최고급 아파트로 지하 4층, 지상 5~9층, 9개동, 전용 207~273㎡, 341가구 규모로 조성됐다. 지난해 11월 입주를 시작한 나인원 한남은 빅뱅의 지드래곤과 가수 장윤정, 배우 주지훈 등 유명 연예인이 거주한 것으로 알려지면서 유명세를 탔다.

sun90@newspim.com