[美 블루칩] 에섹스프로퍼티, 캘리포니아 중심 주거용 리츠 '배당귀족주'

기사입력 : 2020년11월13일 00:55

최종수정 : 2020년11월13일 00:55

[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 에섹스 프로퍼티 트러스트(Essex Property Trust Inc., ESS)는 주로 미국 서부 해안 지역의 아파트를 매입해 임대하는 주거용 부동산 투자 신탁(REITs)이다.

1971년 억만장자 조지 M 마커스가 설립한 작은 부동산 회사에서 시작했으며, 현재는 연간 매출 14억 달러, 시가총액 170억 규모로 성장했다.

미국 캘리포니아주 산마테오에 본사를 두고 있고, 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 도심을 중심으로 다가구 아파트의 취득 · 개발 · 재개발 · 관리 사업을 한다.

2019년 말 기준으로 250개의 아파트 단지에 총 6만570세대의 임대 아파트 유닛과 10만6716평방피트의 사무용 부동산을 보유하고 있다.

1994년 6월 6일 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장했고, 2014년 S&P500지수에 편입됐다.

에섹스 프로퍼티 트러스트가 임대하는 아파트 [사진=업체 홈페이지]

12월인 결산월인 에섹스 프로퍼티는 2019 회계연도 기준으로 매출액이 전년 대비 4.2% 증가한 14억8000만 달러, 순이익이 12.5% 증가한 4억3929만 달러, 희석 EPS가 12.9% 증가한 6.66달러, 주당 사업운영수익(FFO)이 7.6% 증가한 13.73달러를 기록했다.

부동산이나 시설물을 임대하여 수익을 창출하는 리츠(REITs) 회사에 속하는 만큼 법인세를 면제받는 조건으로 과세대상 이익의 90% 이상을 배당한다.

분기 단위로 배당금을 지급하며 최근 1년간 배당금은 주당 8.31달러, 배당수익률은 3.21%이고, 26년째 배당금을 증액해온 '배당귀족주'이다.

2010년 경기침체에도 불구하고 다가구 주거용 리츠 중에 유일하게 배당금을 증액한 바 있다.

에섹스 프로퍼티 트러스트가 임대하는 아파트 [사진=업체 홈페이지]

올해 리츠 업계는 고전하고 있지만, 그나마 주거용 리츠가 호텔이나 상업시설 리츠에 비해서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 잘 대처해 나가고 있는 것으로 평가된다.

지난 9월 8일 월스트리트저널(WSJ)은 상장된 아파트 소유업체의 주가를 추적하는 'FTSE 미국 리츠협회 에쿼티 아파트지수'가 올해 들어 21% 이상 하락했다는 내용을 보도했다.

코로나19가 급속히 퍼진 지역을 중심으로 임대료 하락세가 확산한 데다 임대료 연체에도 임차인 퇴거를 막는 행정명령 등 사업 환경이 악화한 영향이다.

에섹스 프로퍼티의 경우에도 미국 경제가 코로나19 충격에 휩싸인 올해 3월부터 재정난에 처한 임차인에게 임대료 분납 옵션을 제공하고, 일체의 연체료를 면제해주며, 90일간 퇴거를 진행하지 않고, 또 90일간 임대료 인상 없이 리뉴얼을 진행한 바 있다.

다만, 월스트리트저널은 아파트 임대인들은 코로나19에도 90% 이상의 임차인으로부터 임대료를 받았다고 보고하는 등 쇼핑몰이나 호텔 임대인들보다 코로나19에 잘 대처해왔다고 전했다.

FTSE 미국 리츠협회 에쿼티 아파트지수 [차트=월스트리트저널]

다른 리츠에 비해 선방했다고는 해도 주택용 리츠 역시 코로나19 팬데믹의 영향을 받은 건 분명하다.

도심에 거주하던 수천 명의 아파트 임대인들이 인적이 드문 교외의 좀 더 안전하고, 넓직한 단독주택으로 이사하면서, 고층 임대 아파트의 빈자리가 급증했고 이는 임대료 감소로 이어졌다.

에섹스 프로퍼티는 주로 캘리포니아와 시애틀에 상당수 아파트를 보유하고 있지만, 도시 중심부에 위치한 아파트 단지는 전체 포트폴리오의 10%에 불과해 다른 주거용 리츠에 비해 타격이 크지 않은 것으로 분석된다.

지난 10월 29일 에섹스 프로퍼티는 2020 회계연도 3분기 실적을 발표했는데, 희석 EPS가 1.13달러로 전년 동기의 1.51달러에서 25.2% 감소한 것으로 나타났다.

운영현금흐름을 나타내는 FFO는 주당 2.88달러로 전년 동기의 3.50달러에서 17.7% 감소했고, 핵심 FFO는 주당 3.15달러로 전년 동기의 3.35달러에서 6.0% 감소했다. 월가 전문가 전망치는 3.16달러였다.

이번 실적은 3분기 내내 만연했던 코로나19 팬데믹과 그에 따른 경기침체의 영향을 반영했다고 시장 전문가들은 판단했다.

다만 3분기 총 매출은 3억7080만 달러로 전년 동기 대비 1.1.% 증가하며, 전문가 전망치 3억6860만 달러를 웃돌았다.

마이클 숄 에섹스 프로퍼티 최고경영자(CEO)는 "미국 서해안 지역의 로컬 정부와 주 정부가 엄격한 경제활동 재개 지침을 채택하면서, 3분기 일자리 증가와 경제활동의 회복세가 약화됐다"고 실적 부진의 배경을 설명했다.

이어 "하지만, 이러한 제약이 수그러들기 시작하면서 일자리 증가와 경제활동의 개선 속도가 빨라질 거라는 조심스러운 낙관론이 나오고 있다"고 덧붙였다.

에섹스 프로퍼티 트러스트 1년 주가 추이 [차트=팁랭크스]

2020년 11월 11일 종가 기준으로 에섹스 프로퍼티 트러스트의 주가는 전 거래일 대비 4.71% 빠진 246.75달러이고, 시가총액은 174억8000만 달러이다.

52주 최고가는 329.74달러이고, 52주 최저가는 175.81달러이다.

최근 5거래일간 9.12% 올랐고, 최근 1개월 동안 20.55% 상승했다.

11월 10일 미즈호증권의 핸델 세인트 저스트 애널리스트는 에섹스 프로퍼티에 대한 투자의견을 '중립'에서 '매수'로 상향 조정하고, 목표주가를 현재보다 13.48% 상승한 수준인 280달러로 제시했다.

핸델 세인트 저스트 애널리스트는 "해안 지역의 아파트 리츠가 코로나19 팬데믹에 가장 큰 피해를 입은 만큼 백신의 혜택을 더 많이 받을 것"이라고 주장했다.

미국 대형 제약사 화이자가 임상 3상을 진행중인 코로나19 백신이 90% 이상 효능을 보이는 것으로 확인되면서 조만간 백신이 본격적으로 공급될 거라는 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

아울러 그는 "지난주 캘리포니아주에서 주택 임대료 인상을 제한하는 '주민발의안21'(Proposition 21)이 부결된 이후 에섹스 프로퍼티에 대한 입법적 위험이 줄었다"고 지적했다.

주민발의안21은 캘리포니아 주 정부가 15년 이상된 주거용 건물을 대상으로 임대료 규제를 적용함은 물론 임차인 입주 후 3년 동안 임대료 인상폭을 최대 15% 이하로 제한하는 것을 골자로 한다.


에섹스 프로퍼티 트러스트에 대한 월가 투자의견 및 목표주가 [차트=팁랭크스]

온라인 투자 정보 업체 팁랭크스에 따르면, 최근 3개월간 발표된 에섹스 프로퍼티 트러스트에 대한 11명의 월가 애널리스트 투자의견을 종합하면 '보유'이다.

7명이 '보유' 의견을 냈고, '매수' 의견이 3명, '매도' 의견이 1명이었다.

이들이 제시한 향후 12개월 목표주가는 최고 280달러, 최저 210달러이며, 목표주가 평균값은 현재 주가인 246.75달러에 비해 4.80% 낮은 234.91달러다.

kimhyun01@newspim.com

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추경호 체포동의안 본회의 통과 [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 12.3 비상계엄 당시 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결을 방해한 의혹을 받는 추경호 국민의힘 의원에 대한 체포동의안이 27일 여당 주도로 국회 본회의를 통과했다. 국회는 이날 본회의를 열고 '국회의원(추경호) 체포동의안'을 상정해 표결을 진행했다. 투표 결과 재석 180인 가운데 찬성 172표, 반대 4표, 기권 2표, 무 2표로 가결됐다. 불체포특권이 있는 현역 국회의원에 대한 체포동의안은 재적 의원 과반 출석에 출석 의원 과반 찬성이 가결 조건이다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 추경호 국민의힘 의원이 27일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 본인의 체포동의안에 대한 신상발언을 마치고 나서며 동료 의원들의 격려를 받고 있다. 2025.11.27 pangbin@newspim.com 국민의힘 의원들은 표결에 반발하며 표결에 참여하지 않고 본회의장에서 퇴장했다. 이들은 로텐더홀에서 정부여당 및 특검 규탄대회를 벌였다. 신동욱 국민의힘 최고위원은 규탄대회에서 "우리가 추경호"라며 "반드시 싸워서 심판해야 한다"고 말했다. 추 의원은 지난해 12월3일 윤석열 전 대통령이 비상계엄을 선포했을 당시 국민의힘 원내대표로서 의원총회 장소를 국회와 당사 등으로 여러 차례 바꿔 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결 참여를 방해했다는 의혹을 받고 있다. 내란 특별검사(조은석 특검팀)은 지난 3일 추 의원에 대해 내란중요임무종사 혐의로 구속영장을 청구했다. 법무부는 이틀 뒤인 5일 국회에 체포동의요청서를 제출했으며, 13일 국회 본회의에 보고됐다. 국회가 동의함에 따라 법원은 조만간 추 의원에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 실시한다. 결과에 따라 추 의원의 구속 여부가 결정된다. 추 의원은 투표 전 신상발언 기회를 얻어 특검 수사는 정치탄압이라고 주장했다. 추 의원은 "특검은 제가 언제 누구와 계엄에 공모, 가담했는지 어떠한 증거도 제시하지 못하면서 영장을 창작했다"며 "특검은 계엄 공모를 입증하지도, 표결을 방해받았다는 의원을 특정하지도 못했다"고 강조했다. right@newspim.com 2025-11-27 15:41

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영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다. 전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다. nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20