재개발·재건축 정비사업 규제완화 병행해야
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 서울 도심에 주택공급을 확대하는 방안을 검토키로 했지만 민간시장을 활성화하지 않으면 실효성이 떨어질 것이란 지적이 나온다.
역세권 고밀도 개발과 서울시내 도로·철도 지하화로 공급을 늘리는 방안이 유력한 상황이다. 서울 내 빈 땅이 거의 없다보니 주택공급을 늘리기 위해서는 고밀개발을 제외하고는 딱히 방법이 없다.
다만 재건축, 재개발 등 정비사업이 원활하게 진행될 수 있는 방안이 나오지 않는다면 결국 반쪽짜리 대책에 불과할 것이란 지적이 많다.
◆재건축·재개발 등 규제 완화해 민간시장 공급 확대해야
10일 국토교통부에 따르면 변 후보자는 최근 국토부에 서울 도심 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 검토하라고 지시했다. 이에 시장에서는 정비사업 물량이 신속하게 공급돼야 정책 실효성이 클 것이라고 보고 있다.
직방이 조사한 아파트 입주물량 추이를 보면 올해 27만996가구(410개 단지)에서 내년에는 약 16% 줄어든 22만7836가구에 그칠 전망이다. 4년 연속 감소세다. 수도권은 올해 14만4586가구에서 내년 12만8993가구로 줄어든다.
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입주 물량이 감소한 이유 증 하나는 정비사업 규제가 강화됐기 때문이다. 분양가 규제, 층수 제한, 건축심의 강화 등으로 사업 진행을 사실상 중단한 조합이 적지 않다. 정비사업에서 주택공급 지체가 최근 입주물량 감소로 이어진 것이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "최근 서울지역 내 입주물량이 감소한 것은 정비사업 위축도 영향을 미쳤다"며 "정부가 검토하는 도심 내 주택공급 확대를 위해서는 정비사업장에 초과이익환수제 해제, 용적률 상향 등 혜택을 주고 대신 임대주택수를 늘리는 게 필요하다"고 말했다.
공급확대 방안이 성과를 내기 위해서는 민간사업자들의 호응도 중요하다. 이를 위해 이익 환수 부담을 줄여 사업자들의 수익을 보장해줄 필요가 있다는 지적도 있다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "현 정부는 민간사업자에게 공공성을 크게 요구하는 상황에서 수익성이 보장되지 않으면 민간사업자들이 사업에 참여하지 않을 것"이라면서 "정부가 민간사업자를 끌어들일 대책을 내놓아야 할 것"이라고 말했다.
추가적인 대책보다 기존 정책들을 속도감 있게 추진하는 게 필요하다는 주장도 있다. 정부는 3기 신도시와 여러 주택 공급 대책을 통해 서울과 수도권의 127만 가구 공급 계획을 밝혔다. 사업 속도가 붙지 않으면서 부동산 시장은 공급 부족으로 인해 과열 양상을 보이게 됐다는 것이다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "나올 만한 정책들은 거의 다 나온 상태이지만 추진 속도가 붙지 못하고 있다"면서 "기존 정책의 문제점은 보완하면서 시장에 물량을 빠르게 공급하는게 필요하다"고 말했다.
◆용적률 상향 인센티브 제시...민간 호응 미지수
현재 국토부는 기존에 제시된 대책을 포함해 다양한 방안을 모색하고 있다.
우선 역세권 고밀개발과 도로·철도 지하화를 통한 부지 확보가 유력한 방안으로 거론되고 있다. 하지만 언급된 정책들이 이미 시행 중이거나 실패했던 정책들이어서 효과적인 공급 방안이 될지에 대해 의문이 제기되고 있다.
역세권 고밀개발 정책은 용적률 인센티브를 줘 공공과 민간사업자들이 역세권에 주택공급을 늘리는 것이다. 이 방안은 서울시의 역세권 청년주택·공공임대 사업 등과 유사하다.
역세권 청년주택은 역세권에 있는 민간사업자 부지를 청년, 신혼부부를 위한 임대주택으로 공급하는 사업이다. 서울시는 2022년까지 역세권 청년주택 8만 가구를 공급할 계획이다. 정부와 서울시의 조율이 이뤄지지 않는다면 사업 구조가 겹쳐 비효율적으로 운영될 가능성도 있다.
입체도로를 활용해 도로·철도를 지하화하고 지상에 주택을 짓는 방안도 제기되고 있다. 입체도로제도는 공공영역으로 묶인 도로 지상과 지하 공간을 민간이 개발할 수 있게 규제를 풀어주는 제도다. 2017년 정부에서 입체도로를 활용한 주택 공급을 시도했으나 중단된 상태다.
비용과 시간이 많이 드는 점은 문제로 꼽힌다. 지상에 많은 주택을 짓기 위해서는 지하 도로를 깊게 파야 하는데 이 과정에서 많은 비용이 든다. 이는 공공과 민간사업자에게 부담으로 작용해 수요자들이 원하는 가격의 주택이 나오기 어렵게 된다.
법률상 해결해야할 문제도 있다. 정부에서 입체도로제도 활성화 방안을 마련한 뒤 국회에서 관련 법안이 논의된 바 있었다. 그렇지만 소유권, 보상문제, 안전성 문제등이 제기돼 협의는 난항을 겪었고, 법안은 통과되지 못했었다.
국토부 관계자는 "도심 내 주택공급을 확대할 방안을 검토하고 있지만 아직 구체적으로 확정한 구상안은 없다"며 "다른 부처와의 협의를 통해 불안한 주택시장에 대응할 계획"이라고 말했다.
krawjp@newspim.com
