"내집마련도, 팔지도 못한다" 9억 이상 판교·광교 10년 공임 곳곳 '세금 지뢰밭'

기사입력 : 2020년12월15일 07:03

최종수정 : 2020년12월15일 07:03

국세청 "9억 넘는 고가 임대주택, 분양전환 후 보유기간 계산"
분양전환 후 최소 2년 더 보유해야…1년 내 팔면 세금만 70% 폭탄
장특공제 받으려면 2년 거주도 필요…"세금 폭탄 주의 요구"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # 판교 10년 공공임대아파트를 11억원에 분양전환 받는 A씨는 불가피한 사정으로 바로 매도 하려 했으나 양도소득세가 얼마 나올지 알아보고 깜짝 놀랐다. 10년간 임차인으로 거주했더라도, 분양전환 후 2년 더 보유하지 않고 팔면 세금폭탄을 맞는다는 사실을 알았기 때문이다. 특히 내년 6월부터는 분양전환 후 1년 내 팔면 무려 70%의 양도세율이 부과된다. 세금만 2억4000여만 원을 내야 하는 셈이다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.12 leehs@newspim.com

임대아파트를 분양받은 다음 단기에 매도할 경우 '양도소득세 지뢰'를 밟을 수 있다는 분석이 나왔다.

내년 6월부터는 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 60~70%로 오르는데 임대아파트도 이같은 규정이 적용돼서다.

◆ 국세청 "9억 넘는 고가 임대주택, 분양전환 후 보유기간 계산"

15일 국세청 유권해석에 따르면 건설임대주택의 경우 9억원 이상 고가주택은 양도소득세율 및 장기보유특별공제를 계산할 때 분양전환 후부터 보유기간을 기산한다. 이 때 분양전환 시점은 분양대금 청산일(잔금일)과 수분양자 소유권이전접수일 중 빠른 날 기준이다.

분양대금 청산일은 임대관계가 끝나서 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 따라 이미 납부한 임대보증금을 매매대금으로 바꾸는 날로 판정한다. 임대보증금을 납부한 날 기준이 아니다. 소득세법 규정에는 건설임대주택에 대한 장기보유특별공제 규정이 없다. 이에 따라 국세청이 이같은 유권해석을 내린 것이다.

우선 10년 공공임대에 임차인으로 거주한 1가구 1주택자는 분양전환시 양도가액 9억원까지 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이 내용은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호에도 나와있다.

예컨대 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택에 임차인이 살고 있다고 가정하자. 이들은 1가구 1주택이라는 조건을 우선 충족해야 한다. 만약 이들이 임차한 날로부터 양도한 날까지 기간 중 세대 전원이 5년 이상 거주했다면, 양도가액 9억원까지는 양도세 비과세를 받을 수 있다.

◆ 분양전환 후 최소 2년 더 보유해야…1년 내 팔면 세금만 70%

하지만 양도가액이 9억원이 넘는 경우라면 최소 2년 보유해야 양도세율을 낮출 수 있다. 분양전환 후 2년이 안 돼서 팔면 양도세율이 높아지기 때문이다.

특히 내년 6월부터는 1년 미만, 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 각각 70%, 60%로 오른다. 내년 5월과 내년 6월은 한 달 사이지만 세율이 크게 바뀌게 되는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020년 세법 개정안 중 양도세 규정 [자료=기획재정부] 2020.12.09 sungsoo@newspim.com

분양전환 후 1년 내 팔면 매도시점에 따라 양도세율 40%(내년 5월 말 이전 매매시)와 70%(내년 6월 말 이후 매매시)를 적용한다. 또한 분양전환 후 2년 내 팔면 60% 양도세(내년 6월 말 이후 매매)를 내야 한다.

이 규정에 해당하는 단지로는 판교 10년 공공임대아파트가 있다. 공공임대주택 판교 원마을 12단지의 평균 분양전환 가격은 전용면적별로 ▲101㎡(190가구) 8억7427만2000원 ▲115㎡(117가구) 9억9104만9000원 ▲118㎡(111가구) 10억1251만8000원 ▲150㎡(6가구) 13억2958만3000원 ▲180㎡(4가구) 15억6037만5000원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.09 sungsoo@newspim.com

공공임대 분양전환대상인 판교 백현마을 8단지도 이에 해당된다. 백현마을 8단지 전용 101㎡(공급 38평)를 11억1035만원 정도에 분양받은 다음 1년 내 18억원에 판다고 가정했다.

이 경우 양도세는 ▲내년 5월 말 이전 매매시(세율 40%) 1억2915만7550원 ▲내년 6월 이후 매매시(세율 70%) 2억2602만5713원으로 집계됐다. 똑같이 1년 내 팔았는데도 한 달 사이 세금이 1억원 가까이 오르는 것이다.

분양전환 후 2년 내 매도하면 양도세가 1억9373만6325원이 된다. 양도세를 이보다 더 줄이려면 분양전환 후 2년이 지나서 팔면 된다. 이 경우 양도세 일반세율(6~42%)이 적용돼서 세금이 1억375만7550원으로 줄어든다.

◆ 장특공제 받으려면 2년 거주도 필요…"세금 폭탄 주의 요구"

위례 호반가든하임, 성남고등지구 제일풍경채도 향후 회사 측이 분양전환가격을 시세대로 할 경우 9억원이 넘을 가능성이 높다. 위례 호반가든하임은 내년 2월 입주 예정이며, 4년 임대기간이 끝난 후 추가로 4년 임대를 연장할 수 있다.

성남고등지구 제일풍경채는 지난 4월 입주가 이뤄졌다. 입주자들은 4년 임대기간이 끝나면 주변 시세를 반영한 분양전환가격을 내고 분양받을 수 있다. 단지에서 걸어서 9분 거리인 '고등호반써밋 판교밸리아파트'(작년 7월 입주)는 전용면적 84㎡이 지난달 25일 13억4500만원에 팔렸다.

이처럼 9억원이 넘는 임대주택들은 분양전환 후 2년을 더 보유해야 양도세 일반세율(6~42%)을 적용받는다. 다만 분양전환 후 보유기간이 2년이면, 이 기간에 거주까지 했다고 해도 양도세율이 더 낮아지지는 않는다.

세금을 이보다 더 줄이려면 '장기보유특별공제'를 받아야 한다. '장기보유특별공제'(장특공제)란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다.

내년 6월 이후 매도할 경우 양도세율이 60~70%로 오르는 부분과는 관계없다. 장특공제는 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다. 다만 장특공제를 받는 요건이 점점 까다로워지는 추세다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.14 sungsoo@newspim.com

2020년 1월 1일 이후에 파는 주택은 1가구 1주택자의 경우 2년 이상 거주하면 1년당 8%의 장특공제율을 적용했다. 즉 2년 이상 거주했다면 10년 이상 보유해서 최대 80%(1년당 8%) 공제받을 수 있었던 것이다.

만약 2년 거주하지 않았다면 일반공제로 최대 30%까지만 받을 수 있다.

하지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해 계산한다. 양도세를 80%까지 공제받으려면 10년간 보유 및 거주도 해야(보유 10년 40%, 거주 10년 40%) 한다는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.11 sungsoo@newspim.com

내년부터 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다. 이 경우 총 20%를 공제받을 수 있다.

또한 분양전환 후 3년 더 보유 및 거주한 다음 팔면 장특공제를 24%(보유 3년 12%, 거주 3년 12%) 받을 수 있다. 이 경우 양도세는 7362만3751원으로 줄어든다. 분양전환 후 2년간 더 보유한 다음 팔았을 때 내는 양도세(1억375만7550원)보다 30% 가까이 줄어든 것이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "내년부터 주택 단기 매매에 대한 양도세율이 높아졌다"며 "임대아파트도 이 규정을 피할 수 없기 때문에 임대아파트를 분양받아 매도하려는 수요자들은 각별히 주의해야 한다"고 강조했다.

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[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00

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국감, 與 조희대·野 김현지 놓고 '강대강' 예고 [서울=뉴스핌] 신정인 배정원 기자 = 오는 13일부터 약 3주간 이재명 정부에 대한 첫 국정감사가 시작된다. 국감 증인으로 더불어민주당은 대법원장을, 국민의힘은 김현지 대통령실 제1부속실장을 요구하면서 '강대강' 충돌이 예상된다. 12일 정치권에 따르면 민주당은 '윤석열 내란 잔재 청산'을, 국민의힘은 '이재명 독재 저지'를 국감 기조로 규정했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정청래 더불어민주당 대표가 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에서 모두발언을 하고 있다. 2025.10.10 pangbin@newspim.com 특히 민주당은 3대 개혁 과제 중 하나인 사법개혁의 핵심으로 조 대법원장을 놓고 집중 추궁에 나설 방침이다. 통상 대법원장은 국감 출석 후 법사위원장의 동의로 이석하는 것이 관례지만, 이번 국감에서는 이석을 허용하지 않고 직접 답변을 듣겠다는 계획이다. 당에선 조 대법원장이 불출석할 경우 동행명령장 발부도 염두에 두고 있다. 정청래 민주당 대표는 지난 10일 국회 최고위원회의에서 조 대법원장 등을 겨냥해 "개혁에 저항하는 반동의 실체들"이라며 "반격의 여지를 남겨두면 언제든 다시 내란세력은 되살아난다. 다시는 내란을 생각하지조차 못하도록 하는 것이 빛의 혁명의 정신을 이어가는 길"이라고 강조했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 원내대표가 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국정감사 대책회의에서 모두발언을 하고 있다. 2025.10.10 pangbin@newspim.com 국민의힘은 김 부속실장 출석을 요구하며 역공에 나선 상황이다. 최수진 국민의힘 원내수석대변인은 논평에서 김 부속실장의 총무비서관 재직 당시 인사 개입 의혹, 산림청장 천거 관련 보은 인사 논란 등을 겨냥해 "대통령 최측근이자 1급 공직자인 김 실장은 국감에 출석해 각종 의혹을 국민 앞에 직접 해명해야 한다"고 강조했다. 송언석 국민의힘 원내대표도 김 부속실장을 두고 "성남 라인의 비선 실세들이 도처에서 움직이고 있다는 소식이 끊이지 않는다. 국민의힘은 독재를 저지하고 국민의 삶을 지키는 국감을 만들겠다"고 강조했다. 당은 대통령실을 피감 기관으로 둔 국회 운영위원회뿐 아니라 김 부속실장의 각종 의혹에 대해 상임위별 증인으로 출석시키겠다는 입장이다. 이외에도 여당에 맞서 한미 관세협상과 국가정보자원관리원 화재, 통신사 해킹 사고 등에 대해 정부의 실책을 따져물을 전망이다. allpass@newspim.com 2025-10-12 06:00