'사업비 2조' 잠실마이스 민간사업자 모집한다…건설사들 '각축전'

기사입력 : 2021년07월15일 06:02

최종수정 : 2021년07월15일 06:02

10대 건설사, 잠실마이스 개발 '군침'…사업자 바뀔지 '주목'
민간사업자, 40년간 운영권 획득…자기자본 15% 유지해야
한화·롯데·현산 유력후보…무역협회 vs 하나금융 컨소 2파전?

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 사업비 2조원이 넘는 서울 잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합공간 조성 민간투자사업을 놓고 10대 건설사들이 '군침'을 흘리고 있다. 강남의 '노른자위 땅'인 잠실운동장 부지 개발권을 따낼 절호의 기회기 때문이다.

사업의 최초 제안자인 글로벌복합마이스(한국무역협회 외 16개사로 구성된 컨소시엄)를 넘어서는 경쟁력을 확보해야 하는 만큼 뭍밑에서 치열한 눈치싸움이 벌어지고 있다. 복합개발 경험이 풍부한 한화건설과 롯데건설, HDC현대산업개발이 유력 후보로 점쳐지며, 한국무역협회 컨소시엄과 하나금융그룹 컨소시엄의 2파전으로 좁혀질 가능성도 제기된다.

◆ 10대 건설사, 잠실마이스 개발 '군침'…사업자 바뀔지 '주목'

15일 건설업계에 따르면 한국무역협회는 GS건설, 대우건설과 컨소시엄을 맺고 현재 1단계 입찰참가자격 사전심사(PQ) 서류제출을 준비하고 있다. 다른 10대 건설사들도 적극적으로 사업을 검토 중이다. 하나금융그룹도 잠실 마이스 입찰 참여를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

서울시는 지난달 17일 서울 국제교류복합지구 잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성 민간투자사업 제3자 제안 공고를 냈다. 오는 19일이 1단계 입찰참가자격 PQ 마감이며 2단계 평가서류는 오는 10월 18일 마감이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.07.14 sungsoo@newspim.com

1단계 평가에서는 제출서류, 사업수행능력(설계·시공·운영·재무능력)을 평가한다. 평가결과에 따라 '통과' 또는 '탈락'으로 나뉜다. 2단계 평가는 1단계 평가를 통과한 사업제안자에 한해 '기술 부문', '가격 및 공익성 부문'으로 구분해 실시한다. 2단계 평가점수가 높은 순으로 협상대상자를 지정한다.

잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성사업은 서울 송파구 올림픽로 25 잠실운동장 일대 35만7576.2㎡를 개발하는 사업이다. 오는 2029년경까지 전용 12만㎡ 내외 전시·컨벤션 시설과 3만5000석 안팎의 야구장, 1만1000석 안팎의 스포츠 다목적시설, 수영장 등을 짓는 게 목적이다. 부속시설로 호텔 900실 안팎과 문화·상업시설, 업무시설도 들어선다.

서울시는 ▲오는 11월 제3자 제안공고로 우선협상대상자 선정(예정) ▲2022년 말 실시협약 체결(예정) ▲2023년 착공(예정) ▲2029년 준공(예정) 순으로 사업을 진행할 계획이다.

사업의 최초 제안자는 글로벌복합마이스(한국무역협회 컨소시엄)다. GS건설, 대우건설은 건설투자자(CI) 자격으로 참여하고 있다. 한국무역협회 관계자는 "컨소시엄이 아직 구성 중으로 정확한 지분율이 확정되지 않았다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.07.14 sungsoo@newspim.com

한국무역협회 소유의 코엑스(COEX)는 사업지인 잠실운동장, 지난 6월 착공한 영동대로 광역복합환승센터, 작년 5월 착공한 현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC)와 인접해 있어 시너지 효과가 클 것으로 예상된다.

다만 최초 제안자가 받는 우대점수율은 없으며 이번 제3자 공고로 시행자가 바뀔 수도 있다. 또한 사업제안자는 공고사업비인 2조1672억원(2016년 1월 1일 불변가격)를 초과해서 제안할 수 없다.

사업비가 2016년 기준으로 돼 있는 것은 서울시가 PIMAC에 사업적격성 조사를 의뢰한 시점이 2017년이기 때문이다. 다만 추후 실시협약을 체결할 때는 연간 1.09%의 물가상승률을 반영해서 현실화된 기준으로 사업비를 책정할 예정이다.

◆ 민간사업자, 40년간 운영권 획득…자기자본 15% 유지해야

사업 방식은 수익형 민자사업(BTO)이라서 재정지원이나 최소운영수입 보장이 없다. 민간사업자는 시설을 건설(Build)한 뒤 이를 국가에 기부채납(Transfer)하고 40년간 운영(Operate)해서 투자비를 회수하게 된다.

BTO의 경우 민간사업자가 시설을 직접 운영하면서 건설에 들어간 비용과 사업수익을 직접 확보해야 하기 때문에 수익이 클 수 있지만 반대로 리스크도 커질 수 있다. 건설사로서는 자금 여유가 많아도 확실한 수익이 보장되지 않으면 쉽게 BTO 방식의 사업을 하기 어렵다.

하지만 이 사업은 수익성이 높아서 업체들의 물밑 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 사업의 비용편익분석(B/C) 비율은 1.019로 경제성이 있는 것으로 분석됐다. 일반적으로 B/C가 1 이상이면 경제성을 확보한 것으로 본다.

또한 사업의 순현재가치(NPV)는 1496억4500만원으로 평가됐다. 순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단할 수 있다.

경제성·정책성·지역균형발전 분석을 종합한 AHP(계층화분석법) 분석에서는 사업 시행 평점이 0.538로 산정됐다. AHP는 경제성·정책성·재무성 등 4개 분야 16개 세부항목에 대해 실시하는 종합평가로, 수치가 0.5 이상이면 사업시행의 타당성을 확보한 것으로 판단한다.

이 사업에 참여할 경우 일정 수준의 자기자본 요건도 갖춰야 한다. 우선 사업제안자는 건설기간 동안 자기자본비율을 총 민간투자비의 15% 이상으로 유지해야 한다. 예컨대 2조1672억원이 총 민간투자비면 이 중 15%인 3250억원은 사업제안자가 공사기간 동안 자기자본으로 조달해야 한다는 뜻이다.

또한 운영기간 동안에는 10% 이상인 2167억원을 자기자본으로 조달해야 한다. 운영기간은 40년이 원칙이지만 총 사업비 및 사용료 수준 등을 고려해서 협상으로 결정한다.

◆ 한화·롯데·현산 유력후보…무역협회 vs 하나금융 컨소 2파전?

사업 참여를 검토하는 유력한 후보로는 한화건설과 롯데건설, HDC현대산업개발 등이 꼽힌다. 우선 한화건설은 이미 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선이 정차하는 서울역, 수서역 복합개발사업을 독차지하면서 개발사업을 확대해나가는 중이다.

만약 한화건설이 이번 잠실운동장 개발사업까지 수주하면 GTX-A가 지나는 삼성역 인근 잠실에까지 깃발을 꽂게 된다. 특히 한화건설이 진행중인 다수 사업들은 잠실운동장 개발과 성격이 유사하다. 총 사업비 1조7000억원 규모의 서울역 북부역세권 개발사업은 컨벤션 시설, 오피스, 호텔, 오피스텔 등을 조성해 '강북의 코엑스'를 만드는 게 골자다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.03 sungsoo@newspim.com

9000억원 규모의 대전역세권 개발사업도 주거, 업무, 판매, 문화, 숙박 등 복합시설을 건립하는 프로젝트다. 광교복합개발사업은 총 3만836㎡ 규모의 수원 컨벤션센터 지원시설용지에 백화점, 호텔, 주거용 오피스텔, 상업시설 등을 조성하는 대규모 프로젝트다. 한화건설로서는 잠실운동장 개발을 성공적으로 마칠 만한 풍부한 경험을 보유한 셈이다.

또한 롯데그룹은 이전부터 잠실을 주요 '텃밭'으로 삼아왔다. 잠실에는 롯데그룹 사옥인 롯데월드타워(제2롯데월드)를 비롯해서 롯데월드, 롯데백화점, 롯데호텔, 롯데마트가 있다. 영동대로 지하공간 복합개발 4공구 건설공사(기본도급액 1117억원)도 롯데건설이 맡고 있으며, 지난 2017년에는 롯데건설이 잠실 미성·크로바 아파트 재건축 사업도 수주했다.

롯데건설은 복합개발 경험도 다수 보유하고 있다. KT구의역세권 복합개발사업(기본도급액 6141억원), 화성 동탄2신도시 복합환승시설 중심앵커블럭공모(5358억원), 부산북항복합개발(2653억원), 광명의료복합클러스터 조성사업(2504억원), 송도형지글로벌 패션복합단지(1087억원), 신사역 복합시설 신축공사(504억원), 상암DMC복합몰신축공사(50억원) 등을 맡고 있다.

롯데월드타워 전경사진. [사진=뉴스핌DB] 2020.02.17 hj0308@newspim.com

HDC현대산업개발은 역세권 개발에 강점을 가진 업체다. HDC현대산업개발은 광운대역세권, 공릉, 용산철도병원 부지 개발 등 역세권 복합개발사업을 다수 보유하고 있다.

특히 의정부 주상복합, 광운대역세권 개발, 공릉역세권 개발은 GTX-C 노선과 인접해 있다. GTX-C 사업이 진행될 수록 현대산업개발이 보유한 사업지의 가치가 오르게 된다. 업계에서는 지난달 GTX-C 민간투자사업 우선협상대상자로 현대건설 컨소시엄이 선정됐지만 숨은 승자는 현대산업개발이라는 평가도 나온다.

현대산업개발은 GTX-A노선, GTX-B노선에도 사업장을 다수 확보해놓은 상태다. GTX-A노선의 경우 파주 서패동 도시개발 사업을 갖고 있으며 GTX-B노선에는 용산 철도병원 부지개발, 용산 전면공원 지하 개발, 용산 아이파크몰 개발·운영사업 등을 보유하고 있다.

건설업계 관계자는 "최근 철근 등 원자재 가격이 많이 올라서 이전보다 공사비는 크게 늘어났을 것"이라면서도 "하지만 잠실 주요 요지를 개발하는 사업인 만큼 주요 건설사들은 전부 높은 관심을 보이고 있다"고 말했다.

다른 건설업계 관계자는 "하나금융그룹도 이 사업을 유력하게 검토 중인 것으로 알려져있다"며 "향후 한국무역협회 컨소시엄과 하나금융그룹 컨소시엄의 양강전이 벌어질 수도 있다"고 말했다.

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영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다. 전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다. nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20