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[2022 부동산大전망]⑥ 집값 안정 도움 안되는 정부 정책은?

기사입력 : 2022년01월02일 06:01

최종수정 : 2022년01월02일 06:01

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종부세와 양도세 한꺼번에 올려 다주택자 퇴로 막혀
매물잠김 현상이 집값 폭등의 주요 원인...세금 완화해야
늘어난 집주인 세부담이 세입자에 전가될 우려도

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 전문가들은 보유세와 거래세를 모두 끌어올린 현 정부의 징벌적 과세체계가 집값 안정화에 도움이 되지 않는다는 의견을 내비쳤다.

2021년 전국적으로 집값이 급등한 가장 큰 이유로 '매물잠김' 현상이 꼽힌다. 집을 사겠다는 수요는 늘었는데 매도 물량이 부족해 수급 불균형이 극심해졌다. 시장에 유동성이 늘어난 것도 있지만 거래량이 많지 않았음에도 신고가 거래가 계속된 이유다. 신규 주택공급은 시차가 발생하고 물량에 한계가 있다는 점에서 제고주택 시장을 활성화할 수 있는 방안이 필요하다는 게 전문가들의 일반적인 시각이다.

◆ 양도세 중과에 '매물잠김'...징벌적 세금체계 손봐야 시장 안정

뉴스핌이 전문가 50명을 대상으로 진행한 2022년도 부동산 시장 설문에서 종합부동산세와 양도소득세를 모두 강화하는 세금체계는 수정돼야 한다는 의견이 많았다.

서울을 중심으로 공급난이 불거진 이유로 '매물잠김' 현상이 큰 영향을 미쳤다는 보고 있다. 종부세 부담에 집을 팔고 싶어도 양도세 중과에 생각을 접은 다주택자가 적지 않다는 얘기다.

김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원은 "원칙적으로 조세 방향은 보유세를 강화하고 거래세를 낮추는 것이 바람직한데 현재 세금체계는 징벌적인 측면이 커 시장의 거부감이 크다"며 "시장 논리를 고려하지 않고 부동산 세금을 모두 크게 높여 시장 안정화 기능이 제대로 작동하지 못하고 있다"고 말했다. 이어 "거래 부담을 낮춰 조세형평을 추구하는 한편 매매를 중심으로 한 시장 기능을 활성화하고, 가격을 낮추는 효과를 꾀할 필요가 있다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "서울의 경우엔 평균 집값이 높아 매도자는 양도세 부담에 매수자는 대출 규제에 거래 자체가 어려운 상황"이라며 "시장이 선순환될 수 있도록 합리적인 세금 제도가 제시돼야 주택시장 안정에 도움이 될 것"이라고 지적했다.

실제 정부의 부동산 관련 세금을 강화했지만 다주택자의 집 처분은 되레 줄었다. 송언석 의원(국민의힘)이 국토교통부로부터 받은 '2주택 이상 보유자의 주택 매매 현황' 자료에 따르면 정부가 다주택자 세금 중과 방안을 발표한 2020년 7월 이후 1년간 다주택자의 서울 아파트 매도 건수는 1만8800건으로 나타났다. 전년동기(2019년 7월~2020년 6월) 2만9800건과 비교해 약 1만1000건(37%) 줄었다.

같은 기간 경기도 다주택자 매도 건수도 8만176건에서 7만254건으로 9922건(12.4%) 감소했다. 세금을 강화하면 다주택자가 시장에 집을 처분할 것이란 정부의 계산이 들어맞지 않은 것이다.

양지영 R&C연구소 소장은 " 지금은 부동산 보유에 대한 부담보다는 매도에 대한 세금 부담감이 크기 때문에 수급 불균형이 나타나고 있다"며 "보유에 대한 부담을 늘렸다면 양도세 등 거래세를 인하해 보유에 대한 집주인들이 매도를 할 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

양도소득세 완화 정책이 시장 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는지 묻는 질문에는 전문가 50%(25명)가 "효과 있다"고 답했다. "효과 크다"고 응답한 전문가도 40%(20명)를 차지했다. "효과 없다"는 시각은 10%(5명)에 그쳤다.

◆ "집주인 보유세 부담은 세입자에 전가될 것"

집주인의 세부담이 증가함에 따라 세입자 또한 피해를 볼 것이란 지적도 적지 않다. 정부의 세금 옥죄기 정책으로 늘어난 세금을 세입자에 전가할 가능성이 크기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공시가격의 상승으로 집주인의 종부세가 늘었는데 이 부담이 월세 형태로 세입자에 전가될 수 있다"며 "향후 전세자금대출 등이 원활치 못하는 상황이 확산되며 반전세 등의 월세 수요가 한층 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택공급이 부족한 상황에서 종부세 강화 등 사실상 증세를 실시하면서 집값이 더 오르는 현상이 나타났다"며 "늘어난 세부담이 전월세 인상으로 이어져 세입자의 주거비용이 상승하는 결과를 초래할 가능성이 있다"고 설명했다.

전세 시장이 불안하면 집값을 안정화하기 더욱 어렵다는 게 업계의 중론이다. 특히 전세금은 집값 하락을 방어하는 역할을 한다. 일반적으로 전셋값 이하로 집값이 조정되지 않기 때문이다. 매수심리가 살아날 경우 갭투자(전세끼고 주택매입) 수요가 늘어 집값이 다시 폭등할 개연성도 있다. 집주인의 세금 전가가 아니라도 2022년 하반기 임대차법 일부가 2년차를 맞으면서 전세시장 불안은 한층 가속화될 것이란 의견이 지배적인 상황이다.

◆ 양도세 일시적 중과 유예보단 폐지해야

최근 여야 대선 후보들이 부동산 세금을 완화하는 정책 추진을 예고하고 있다는 점은 긍정적이다. 특히 부동산 규제 일변도 정책을 고수하던 이재명 민주당 대선 후보도 다주택자 양도세 중과 유예가 필요하다는 입장을 보이고 있다. 앞서 윤석열 국민의힘 대선 후보는 현정부의 부동산 세금 정책을 비판하며 종부세 '폭탄론'과 종부세와 재산세 통합, 1주택자에 대한 종부세 면제 등이 필요하다고 강조하고 있다. 또 다주택자 양도세를 한시적으로 50% 인하하겠다고 공약한 바 있다.

김병기 리얼투데이 팀장은 "다주택자 양도세 중과가 완화되면 시장에 처분하려는 매물이 늘어날 것으로 보인다"며 "외부 변수를 종합적으로 따져봐야겠지만 물량 확대에 따른 급매물 증가로 집값 안정화에 어느 정도 일조할 것"이라고 말했다.

일시적인 유예도 필요하지만 보다 전향적인 세금 완화책이 필요하다는 시각이 있다. 유예 시간이 충분치 않으면 매물을 처분하기 수월치 않다. 임대차법 계약갱신청구권으로 세입자가 있으면 실수요자에 매도하기가 어렵다. 통상적으로 즉시 입주가 가능한 매물보다 싸게 거래되는데 집주인이 이를 수용해 긴급하게 처분할지 의문이다. 이 때문에 유예보다는 중과를 폐지하고 다양한 완화책이 나와야 실질적인 매물 확대가 가능할 것으로 보인다.

서진형 경인여대 교수는 "다주택자 중과 유예도 필요하지만 폐지 등 보다 전향적인 대책이 나와야 다주택자의 매물이 시장에 나올 것"이라며 "공급확대 이외엔 주택시장 안정화를 모색할 뾰족한 대책이 없다는 점에서 제고주택 시장에 활기를 불어넣을 수 있는 정책이 고민돼야 할 시점"이라고 설명했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

leedh@newspim.com

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[변상문의 화랑담배] 제2회 광복군 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다.  1940년 9월 17일 중국 중경 가릉호텔에서 성대한 행사가 열렸다. 대한민국 임시정부 광복군 창설식이었다. 미국 한인 동포들이 보내온 돈 4만원으로 조직한 군대였다. 지금 돈으로 환산하면 20억 원 정도 된다. 총사령관 이청천 장군, 참모장 이범석 장군, 제1지대장 이준식, 제2지대장 고운기, 제3지대장 김학규, 제5지대장에 나월환을 임명했다. 지대장은 지금의 사단장에 해당한다. 모두 봉오동 전투, 청산리 전투를 비롯하여 남북 만주에서 전개된 항일무장투쟁에 직접 참여하여 활동한 독립군 출신이었다. 한국광복군 훈련반 제1기 졸업사진. [사진= 독립기념관] 임시정부 주석 김구는 포고문을 통해 "국내외 동포들에게 알립니다. 1940년 9월 17일부로 대한민국 광복군을 창설하였습니다. 광복군은 1907년 8월 1일 일제가 대한제국 군대를 해산한 날이 바로 광복군 창설일임을 선언합니다. 광복군은 구 한국군의 후신으로 33년간에 걸친 의병과 독립군의 항일무장투쟁을 계승한 전통 무장 조직입니다"라고 했다. 대한제국 국군-의병-독립군의 군맥(軍脈)과 군혼(軍魂)을 분명하게 잇고 있음을 천명한 것이다. 부대 편성은 소대, 중대, 대대, 연대, 여단, 사단 6단으로 편성하였다. 총 3개 사단을 조직할 계획이었다. 그러나 인원이 적은 상황에서 우선 지대를 만들고, 각 지대를 구대와 분대로 연계한 전투부대를 구성했다. 임시정부에서 1940년 9월 19일 중국 국민당 정부에 통보한 '한국광복군 총사령부 직원 명단'에 의하면, 부대 규모가 총사령부와 4개 단위부대, 여기에다 조선혁명군 부대까지 포함하여 5000여 명이었다. 임시정부에서는 1941년 12월 연합국의 일원으로 일본에 선전포고했다. 1942년에는 미국 측에 "미국이 제주도를 해방 시켜 주면, 중경에 있는 임시정부를 제주도로 옮긴 후, 광복군이 미군과 함께 한반도 상륙작전을 전개하겠다."라고 제안하였다. 이 제안은 실제로 미국 OSS 부대(지금의 CIA)와 1945년 4월부터 8월까지 강도 높은 국내 진공 작전을 준비했다. 주요 훈련은 3개월 기간에 고공낙하, 암살법(권총에 특수장치를 하여 소리 없이 암살하는 방법), 통신(암호의 작성 및 해독법, 무전기 조작 및 수리), 교란 행동, 정보수집, 폭파 등 이었다. 일과는 07:00∼12:00 오전 훈련, 13:00∼18:00 오후 훈련, 19:00∼22:00 야간 훈련이었다. 주요 임무는 대한민국으로 낙하산과 잠수함으로 침투하여 미 공군 공습에 필요한 지형 등의 정보를 제공하고 일본군 군사시설 탐지 및 파괴 지하 유격대를 조직하여 연합군 상륙작전 시 제2선에서 연결하는 작전이었다. 마침내 1945년 8월 7일 모든 훈련을 마치고 국내진공작전 출정식을 개최했다. 개시일은 8월 10일이었다. 출정식 때 장준하 경기도 공작 반장은 "나는 조국광복을 위해 죽음을 선택했습니다. 내가 나의 죽음을 지불하면, 내 능력껏 그 대가가 조국을 위해서 결제될 것입니다. 나의 각오는 한 장의 정수표입니다. 발생인은 장준하, 결제인은 조국입니다"라는 유서까지 작성했다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-08 08:00
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'포스트 이시바' 누구?...고이즈미·다카이치 선두 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 이시바 시게루 일본 총리가 자민당 총재직 사임을 공식화하면서, 일본 정국의 관심은 차기 자민당 총재 선거로 쏠리고 있다. 집권당 총재가 곧 총리직을 맡는 일본 정치 구조상 이번 총재 선거는 사실상 다음 총리를 뽑는 절차다. 자민당은 조만간 새로운 총재 선거 일정을 확정할 예정이다. 이번 선거에서는 지난 2024년 9월 총재 선거에서 이시바 총리와 경합했던 주요 인사들이 다시 출마할 가능성이 높다. 고이즈미 신지로 농림수산상, 다카이치 사나에 전 경제안보담당상, 하야시 요시마사 관방장관, 모테기 도시미쓰 전 간사장, 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상 등이 후보군으로 거론된다. 정국 운영이 소수 여당이라는 제약 속에서 이루어지는 만큼, 차기 총재가 야당과 어떻게 연대할지, 어떤 연립 구도를 짤지가 최대 쟁점으로 꼽힌다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히고 있는 고이즈미 신지로 일본 농림수산상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 고이즈미·다카이치 선두권 현재 여론조사에서는 고이즈미 농림수산상과 다카이치 전 경제안보상이 선두권을 형성하고 있다. 니혼게이자이신문 지난달 29~31일 실시한 여론조사에 따르면 차기 총리에 적합한 인물로 다카이치가 23%, 고이즈미가 22%를 기록했다. 나란히 1, 2위다. 자민당 지지층으로 한정하면 고이즈미가 32%로, 다카이치(17%)를 크게 앞서는 것으로 나타났다. 다카이치는 2024년 총재 선거에서 1차 투표에서 1위를 차지했으나 결선에서 이시바에게 역전패했다. 고이즈미 역시 의원 표에서 선두에 올랐지만 당원 표에서 밀리며 결선에 오르지 못했다. 두 사람 모두 당내 기반과 대중적 인지도를 겸비해 차기 선거에서도 가장 주목받는 주자들이다. 고이즈미 농림수산상은 1981년생(44세)으로 고이즈미 준이치로 전 총리의 차남이다. 2009년 중의원 첫 당선 이후 줄곧 '포스트 아베', '차세대 리더'로 주목받았다. 환경상, 농림수산상을 거쳤으며 개혁 성향과 젊은 이미지로 지지층을 넓혔다. 2024년 총선에서 당 선거대책위원장을 맡았으나 참패 책임을 지고 물러났다. 이후 농림수산상으로 복귀해 쌀 유통 개혁 등 농정 개혁에 매진했다. 대중적 인지도와 '고이즈미 브랜드'라는 정치 자산이 최대 강점으로 꼽힌다. 다카이치 전 경제안보상은 1961년생(64세)으로 보수 강경파로 분류되는 여성 정치인이다. 2021년 총재 선거에 첫 도전해 아베 신조 전 총리의 전폭적 지원을 받으며 3위를 기록했다. 2024년 총재 선거 1차 투표에서 최다 득표(의원 72표, 당원 109표)를 얻었으나 결선에서 이시바 총리에게 역전 당했다. 유일한 여성 후보로서 '보수의 아이콘' 이미지를 갖고 있으며, 아베 전 총리와 가까웠던 의원 그룹이 주된 지지 기반이다. 이시바 정권에서 당직 제안을 거절하며 독자 노선을 유지해 왔다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히는 다카이치 사나에 전 일본 경제안보담당상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 하야시·모테기 등 잠룡도 주목 고이즈미와 다카이치 두 선두 주자 외에 잠룡들의 행보도 주목된다. 하야시 요시마사 관방장관은 옛 기시다파 일부의 지지를 받고 있으며, 이시바 정권의 2인자로서 존재감을 키워왔다. 모테기 도시미쓰 전 간사장은 당내 경험과 풍부한 인맥을 강점으로 삼고, 아소 다로 전 부총리와 교류를 통해 지지 기반을 다지고 있다. 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상은 5선 의원으로, 동기 의원들과 옛 니카이파의 지원을 받으며 출마 가능성을 열어두고 있다. ◆ 총재 선거 이후에도 정국 '안갯속' 자민당 총재 선거는 국회의원 표와 당원·당우 표를 합산하는 방식이 원칙이지만, 긴급 시에는 국회의원과 지방 지부 대표만 투표하는 '양원 의원 총회' 방식으로 대체될 수 있다. 이 경우 의원 표의 비중이 커져 파벌 역학이 중요해진다. 차기 총재가 선출되더라도 곧바로 정권 안정으로 이어진다는 보장은 없다. 일본 헌법상 총리는 국회에서 지명되는데, 자민·공명 양당은 현재 중의원과 참의원 모두에서 과반을 잃은 상태다. 따라서 야당이 단일 후보를 세워 결집할 경우, 자민당 총재가 총리로 지명되지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 자민당 총재가 총리에 오르더라도, 예산안·세제 개혁 법안 등 국정 운영은 야당 협조 없이는 불가능하다. 이런 이유로 차기 총재는 곧바로 '연립 확대'나 '정책 연대'를 추진할 수밖에 없고, 총재 선거 과정에서도 어떤 야당과 손을 잡을지가 핵심 화두가 된다. 결국 이번 자민당 총재 선거는 단순히 차기 지도자를 뽑는 절차를 넘어, 일본 정치가 다당제 속에서 어떤 연립 구도를 구축할지 시험대가 되는 분기점으로 평가된다. goldendog@newspim.com 2025-09-08 09:26
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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