전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[2022 부동산大전망]⑤ 서울 집값 안정화 위해 가장 필요한 정책은?

기사입력 : 2022년01월01일 06:01

최종수정 : 2022년01월01일 06:01

'그린벨트 해제·국공유지' 공급 불가능…"정비사업 규제 완화"
중저가 '임대주택 활성화' vs 고가주택 '가격상승 용인' 투트랙

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 전문가들은 서울 집값 안정화를 위해 가장 필요한 정책은 '정비사업 규제 완화'라고 주장했다. 앞으로 서울 주택이 계속 부족해지는데, 주택 수를 늘릴 현실적인 방법은 정비사업밖에 없기 때문이다. 

또한 주택시장에서 중저가 주택과 고가주택을 나눠서 다르게 접근해야 한다는 의견도 있었다. 중저가주택 시장은 임대주택 공급으로 안정화하는 반면 고가주택 시장은 적정수준의 보유세만 부과하고 일정 부분 가격 상승을 용인해야 한다는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.14 sungsoo@newspim.com

◆ '그린벨트 해제·국공유지' 공급 불가능…"정비사업 규제완화"

2일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부가 서울에 주택공급을 늘리려면 "재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화해야 한다"고 입을 모았다.

서울에 주택을 공급하려면 크게 3가지 방법이 있다. ▲개발제한구역(그린벨트) 해제 ▲정부·서울시·공공기관이 가진 땅에 주택 공급 ▲기존 지역에 재개발·재건축을 하는 것이다. 이 3가지 중 가장 현실성이 높은 방법은 재개발·재건축이라는 의견이다.

우선 그린벨트 해제의 경우, 오세훈 서울시장이 반대하고 있다. 국토교통부는 지난해 8·4 부동산대책에서 태릉골프장(태릉CC)에 1만가구 주택을 공급하겠다고 발표했다. 지난 8월에는 6800가구로 규모가 30% 이상 줄었다. 다만 태릉골프장에 집을 지으려면 '그린벨트 해제'를 해야 한다.

오 시장은 서울시장 보궐선거 과정에 다수 언론과의 인터뷰에서 "정부는 집 지을 곳이 많은데 왜 그린벨트를 해제하려고 하는지 모르겠다"며 "그린벨트는 우리 후손을 위해서도 안 푸는 게 좋다"고 강조했다.

국토부 직권으로 그린벨트를 해제해도 무조건 주택공급이 가능한 것은 아니다. 국토부가 해제한 그린벨트가 비오톱 1등급이면 개발이 불가능해서 서울시와의 협의가 필수적이기 때문. 비오톱 1등급 토지는 개발이 절대 불가능한 땅으로, 그린벨트보다 더 강력한 토지개발 규제를 받는다.

정부·서울시·공공기관이 가진 땅에 주택을 짓는 것도 쉽지 않다. 국토부는 8·4대책 등에서 정부·서울시·공공이 가진 땅에 주택을 지으려 했지만 해당 지방자치단체(지자체)와 주민들의 거센 반발에 부딪혔다.

[서울=뉴스핌] 김은빈 기자 = 여의도 삼익아파트에 '재건축은 틀어막고 닭장임대 졸속추진, 여의주민 무시하냐'고 적힌 현수막이 걸려 있다. [사진=김은빈 기자] 2021.07.09 kebjun@newspim.com

과천정부청사 유휴부지(정부 소유), 노원구 태릉골프장(국방부 소유), 마포구 상암동 DMC(서울시 소유), 용산역 철도정비창(한국철도공사 소유), 여의도(한국토지주택공사(LH) 소유 부지) 등에서는 주민들이 임대주택 공급에 대해 반발이 높다.

특히 과천 정부청사 터에 주택 4000가구를 공급하려던 계획은 백지화됐다. 결국 서울 내 주택공급을 늘리려면 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 지적이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

◆ 현 정부 5년간 서울 14만가구 부족…2022년 입주물량 '급감'

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제, 재건축초과이익환수제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재초환으로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

특히 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐었다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

이런 영향은 주택공급 감소세로 이어지고 있다. 국토부에 따르면 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 

설상가상으로 서울은 주택공급 부족 문제가 계속 심각해지고 있다. 주택산업연구원(주산연)에 따르면 문재인 정부 5년간 누적된 공급 부족은 38만가구에 이른다.

전국 주택 수요 증가량이 296만가구인 반면 공급은 258만가구로 조사돼서다. 특히 서울은 14만가구, 인천·경기는 9만가구 공급 부족이 누적된 상태로 분석됐다.

이 분석을 위해 주산연은 주택수요를 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로 추정했다. 주택공급의 경우 ▲매매시장 기준으로는 '아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량' ▲전월세시장은 '아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량'으로 추정하고 수급지수를 작성했다.

이에 따라 주산연은 2022년도 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 오를 것으로 전망했다. 현 정부의 주택공급·수요 예측 실패로 주택공급 부족이 지속돼서다.

◆ 중저가 '임대주택 활성화' vs 고가주택 '가격상승 용인' 투트랙

실제로 서울 입주물량은 앞으로 크게 줄어든다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 2021년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다.

2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다. 2021년 예정됐던 서울 아파트 공급 4만2400가구 중 절반 가량(2만2900가구)도 연내 분양이 불투명하다. 이처럼 심화되는 주택부족 문제를 조기에 해결하려면 정부가 공급을 늘리는 정책을 일관성 있게 지속해야 한다는 게 전문가들 지적이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 빨라서 주택 공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 적극적으로 진행해야 한다"고 말했다.

이밖에도 정부가 중저가 주택과 고가주택에 대해 다르게 접근해야 한다는 의견도 있었다. 중저가주택 시장은 임대주택 공급으로 안정화하는 반면 강남 등 고가주택 시장은 가격이 오르는 것을 일정 부분 용인해야 한다는 분석이다.

현재 서울 주택시장은 6억원 이하 중저가, 시가 6억~15억원 사이, 15억원 초과 주택으로 세분화돼 있다. 이 중 15억원이 넘는 아파트들은 애초에 주택담보대출 없이 산 집이다. 한국은행의 기준금리 인상으로 대출금리가 올라도 이런 고가주택들은 가격이 떨어질 가능성이 낮다.

게다가 고가주택들은 서울에서도 입지 좋은 곳에 위치해있기 때문에 수요가 끊이지 않는다. 최근 거래 절벽 상황에서도 강남권에 신고가 거래가 줄지은 데는 이런 배경이 작용한다. 정부가 집값 상승을 우려해서 강남권 재건축을 못하게 막아도 실제로는 집값 안정화 효과가 적다는 뜻이다.   

반면 중저가 주택시장의 경우 단기에 공급을 늘리기가 현실적으로 어렵기 때문에 '임대주택 확대' 카드를 사용해야 한다는 의견이 나온다. 6억원 이하 주택들은 정비사업으로 공급을 늘리려고 해도 사업성이 높지 않아서 사업 추진이 어렵기 때문이다.  

이창동 밸류맵 리서치팀장은 "중저가시장의 경우 신혼부부, 청년 계층을 위한 임대주택 공급을 확실히 늘려서 가격을 안정시켜야 한다"며 "사람들이 임대주택을 선호하지 않지만 현재로서는 다른 방법이 없다고 본다"고 말했다.

반면 "강남 등 시세가 20억~30억대를 호가하는 주택시장의 경우 현재 정부가 보유세, 대출 등으로 강력히 규제하고 있다"며 "하지만 결국에는 정부도 이 시장에 대해 인정해야 하며, 적정수준의 보유세를 부과하는 등 규제 완화로 가격이 상방으로 오를 여지를 풀어줘야 한다"고 강조했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[콘리뷰] 8만팬 매료시킨 블랙핑크 [고양=뉴스핌] 이지은 기자 = 솔로 활동을 마치고 다시 완전체로 뭉친 그룹 블랙핑크가 새로운 월드투어의 포문을 열었다. 강렬한 퍼포먼스에도 흔들림 없는 안정적인 라이브를 선보이며 블랙핑크는 '월드 클래스'의 면모를 다시 한 번 각인시켰다. 블랙핑크가 지난 5일부터 6일, 양일간 경기 고양시에 위치한 고양종합운동장에서 새 월드투어 '데드라인(DEADLINE)'을 개최했다. 이번 공연은 K팝 걸그룹 최초로 고양종합운동장 주경기장에 단독 입성한 것이자, 1년 10개월 만의 투어이다. 양일간 공연에는 7만8000명의 팬들이 함께 했다. [고양=뉴스핌] 이지은 기자 = 경기 고양에 위치한 고양종합운동장에서 블랙핑크의 새 월드투어 '데드라인'을 개최했다. [사진=YG엔터테인먼트] 2025.07.06 alice09@newspim.com 지난 월드투어 '본 핑크(BORN PINK)'로 전 세계 팬들과 만나왔던 블랙핑크는 이번 새 투어의 포문을 '킬 디스 러브(Kill This Love)'로 열었다. 이어 '핑크 베놈(Pink Venom)'로 공연장을 한순간에 압도시켰다. 이날 지수는 "'2025 블랙핑크 데드라인 월드투어-고양'에 오신 모든 분들을 환영한다. 둘째 날이니 다들 더 잘 노실 수 있을 거라고 생각한다"고 말했다. 이어 멤버들은 각자 소개를 짧게 한 후 '하우 유 라이크 댓(How You Like That)'을 이어갔다. 플로어 석에 앉은 팬들은 모두 자리에서 일어나 블랙핑크의 공연을 즐겼고, 노래를 따라 부르며 환호했다. 고양종합운동장에 모인 팬덤 블링크는 블랙핑크의 히트곡이 연달아 나오자 엄청난 열기를 뿜어내며 열광했다. 이들은 팬들의 호응에 보답하듯 강렬한 퍼포먼스에도 불구하고 안정적인 라이브로 '불장난'과 '셧 다운(Shut Down)'으로 분위기를 이어갔다. 특히 솔로 활동을 통해 개인 역량을 최고치로 이끌어낸 이들은 공연 중간 중간 팬들의 호응을 이끌어내며 노련미를 뽐냈다. 개인 활동으로 국내외 차트에서 새로운 기록을 써내려갔던 이들은 이번 콘서트 중간 중간 솔로 무대를 선보였다. 개인 무대가 시작되기 전, 댄서들은 편곡된 블랙핑크의 노래에 맞춰 퍼포먼스를 선보이며 다채로운 볼거리를 선사했고 팬들은 아낌없는 박수를 보냈다. [고양=뉴스핌] 이지은 기자 = 경기 고양에 위치한 고양종합운동장에서 블랙핑크의 새 월드투어 '데드라인'을 개최했다. [사진=YG엔터테인먼트] 2025.07.06 alice09@newspim.com 이후 지수는 '어스퀘이크&유어 러브(earthquake&Your Love)'로 솔로 무대의 시작을 알렸다. 이어 리사는 미국 최대 페스티벌 코첼라에서 해외 팬들을 사로잡았던 '뉴 우먼&록스타(New Woman&Rockstar)'을 선곡하며 객석을 단숨에 압도시켰다. 팬들은 자리에서 모두 일어나 열광하며 리사의 무대를 온전히 즐겼다. 다시 완전체로 무대에 오른 블랙핑크는 '프리티 새비지(Pretty Savage)'와 '돈트 노우 왓 투 두(Don't Know What To Do)'와 '휘파람'을 쉼 없이 소화했다. 특히 '돈트 노우 왓 투 두' 무대에서는 멤버들은 자유롭게 무대를 누비며 팬들과 시선을 맞췄다. 팬들은 함께 뛰어달라는 멤버들의 요청에 자리를 박차고 일어나 함께 뛰며 즐기며 장관을 이뤄냈다. 이어 블랙핑크는 '휘파람', '스테이(STAY)', '러브시크 걸(Lovesick Girl)'을 연달아 소화하며 쉴 틈 없이 공연의 중반을 향해 달렸다. 이들은 무대 중간마다 팬들의 환호성을 유도했고, 팬들은 모두 자리에서 일어나 함께 뛰어 놀았다. 다시 이어진 솔로 무대에서는 미국 코첼라를 압도시켰던 제니가 '만트라&위드 더 IE&라이크 제니(Mantra&with the IE&like JENNIE)'를 선보였다. 제니의 솔로 무대가 시작되자 팬들은 우레와 같은 엄청난 환호성을 내질렀다. 이어 솔로무대의 마지막은 로제가 장식했다. 그는 "'3AM'이라는 곡을 하려고 한다. 이 곡을 쓰게 된 게, 작년에 음악 작업을 할 때 컨디션이 안 좋았을 때였는데 스튜디오에 갔는데 선물 같은 곡이 있었다. 갈 곳을 헤맬 때 집 같은 느낌이 필요했는데 '너가 내 집이 됐으면 좋겠다'라는 가사가 있었다. 지금까지도 저한테 위로가 되는 곡이다. 여러분에게도 그런 곡이길 바란다"고 말했다. 이어 로제는 통기타 연주에 맞춰 서정적인 분위기의 '3AM'을 선보였다. 이어 '톡식 틸 디 엔드(toxic till the end)'와 최근 빌보드에서 우수한 성적을 거둔 브루노 마스와 협업곡 '아파트(APT.)'로 떼창의 무대를 만들었다. [고양=뉴스핌] 이지은 기자 = 경기 고양에 위치한 고양종합운동장에서 블랙핑크의 새 월드투어 '데드라인'을 개최했다. [사진=YG엔터테인먼트] 2025.07.06 alice09@newspim.com 다시 완전체로 무대에 오른 블랙핑크는 무려 2년 8개월 만의 신곡 '뛰어(JUMP)'를 공개했다. 신곡의 트레일러 영상이 나오자 팬들은 기대감에 부풀어 함성을 내질렀다. '뛰어'는 팬들과 모두 함께 뛰어 놀며 즐길 수 있는 분위기로 꾸며졌다. 신곡 무대가 끝난 후 블랙핑크는 '붐바야'로 열기를 더했다. 지수는 "저희도 이번에 단체 무대랑 솔로 무대를 준비하면서 솔로로도 다양한 색깔을 낼 수 있어서 다양한 색을 낼 수 있을 거라고 생각해서 떨렸다. 무엇보다 즐거웠던 건 신곡이었던 것 같다"고 말했다. 이어 "저희 신곡이 곧 공개될 예정인데, 공개되면 많이 사랑해주시길 약속해주셨으면 좋겠다"고 덧붙였다. 리사는 "어제부터 정말 너무 떨렸다. 아직도 떨리는데 저희랑 같이 놀고 있는 모습을 보니까 너무 좋다. 한국에서 월드투어가 첫 시작인데 그게 너무 뜻 깊은 것 같다"며 소감을 밝혔다. 제니는 "첫 시작에 많은 분들이 와주셔서 감사하다. 아직까지도 너무 설렌다. 오늘을 마지막으로 월드투어를 떠나서 아쉬운데 블링크와 다시 만나는 날이 왔으면 좋겠다"고 덧붙였다. 지수는 "이제 곡이 얼마 안 남았다. 마지막 곡은 모두 같이 일어나서 함께 뛰어주셨으면 좋겠다"고 말하며 '뚜두뚜두(DDU-DU DDU-DU)'와 '마지막처럼', 그리고 '포에버 영(Forever Young)'으로 첫 월드투어를 성료했다. 2시간 동안 총 19곡을 선보였지만, 팬들은 아쉬운 마음을 담아 '앙코르'를 외쳤다. 다시 무대에 오른 블랙핑크는 신곡 '뛰어'와 더불어 '리얼리(REALLY)', 그리고 '시 유 레이터(SEE YOU LATER)'로 팬들의 아쉬움을 달래며 막을 내렸다.   alice09@newspim.com 2025-07-06 21:09
사진
삼척 39도 등 동해안 기온 신기록 [강릉=뉴스핌] 이형섭 기자 = 강원 동해안과 내륙에 폭염특보가 이어지는 가운데 6일 삼척에서 낮 최고기온이 39도를 기록하는 등 강릉·동해·북강릉에서도 역대급 고온 현상이 나타났다. 폭염특보 현황, 일최고체감온도 및 일최고기온 분포도.[사진=기상청] 2025.07.06 onemoregive@newspim.com 폭염경보는 강원동해안(고성평지, 속초평지 제외), 양양평지, 강원남부산지에 발효 중이며 강원내륙과 산지를 포함한 다수 지역에는 폭염주의보가 내려져 있다. 이날 오후 5시 기준 하조대(양양) 37.9도, 강릉 38.7도, 동해 36.5도, 삼척 39.0도 등 주요 해안 지점에서 체감온도가 크게 치솟았다. 이번 극심한 더위는 일본 남쪽 해상 고기압의 가장자리를 따라 서풍이 유입되면서 발생했다. 특히 산맥을 넘어 동쪽으로 이동하는 뜨거운 바람이 가열돼 동해안을 중심으로 일최고기온 신기록을 경신했다. 북강릉은 기존 최고치인 37.1도를 넘어선 37.9도를 기록했고 동해시 역시 종전 극값인 37.3도를 뛰어넘어 올해 들어 가장 높은 기온인 38.3도를 보였다. 당분간 기온은 평년보다 높게 유지될 전망이다. 8일부터는 동풍의 영향으로 내륙 중심으로 더위가 심화될 가능성이 있으며 일부 지역에서는 열대야까지 예상된다. 관련 기관은 온열질환 예방을 위해 야외 활동 자제와 음식물 관리 철저를 당부했다. 영유아와 노약자 등 취약계층 건강관리에도 각별한 주의가 필요하다며 실내외 작업장 및 농촌 현장에서는 충분한 수분 섭취와 휴식 공간 마련을 강조했다. 축산농가는 가축 폐사 방지를 위해 송풍 및 분무 장치 가동과 사육 밀도 조절이 요구된다. 8일 이후에는 일부 해안지역에서 폭염특보 완화 가능성도 있을 전망이다. onemoregive@newspim.com 2025-07-06 22:05
안다쇼핑
Top으로 이동