전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[2022 부동산大전망]⑤ 서울 집값 안정화 위해 가장 필요한 정책은?

기사입력 : 2022년01월01일 06:01

최종수정 : 2022년01월01일 06:01

'그린벨트 해제·국공유지' 공급 불가능…"정비사업 규제 완화"
중저가 '임대주택 활성화' vs 고가주택 '가격상승 용인' 투트랙

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 전문가들은 서울 집값 안정화를 위해 가장 필요한 정책은 '정비사업 규제 완화'라고 주장했다. 앞으로 서울 주택이 계속 부족해지는데, 주택 수를 늘릴 현실적인 방법은 정비사업밖에 없기 때문이다. 

또한 주택시장에서 중저가 주택과 고가주택을 나눠서 다르게 접근해야 한다는 의견도 있었다. 중저가주택 시장은 임대주택 공급으로 안정화하는 반면 고가주택 시장은 적정수준의 보유세만 부과하고 일정 부분 가격 상승을 용인해야 한다는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.14 sungsoo@newspim.com

◆ '그린벨트 해제·국공유지' 공급 불가능…"정비사업 규제완화"

2일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부가 서울에 주택공급을 늘리려면 "재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화해야 한다"고 입을 모았다.

서울에 주택을 공급하려면 크게 3가지 방법이 있다. ▲개발제한구역(그린벨트) 해제 ▲정부·서울시·공공기관이 가진 땅에 주택 공급 ▲기존 지역에 재개발·재건축을 하는 것이다. 이 3가지 중 가장 현실성이 높은 방법은 재개발·재건축이라는 의견이다.

우선 그린벨트 해제의 경우, 오세훈 서울시장이 반대하고 있다. 국토교통부는 지난해 8·4 부동산대책에서 태릉골프장(태릉CC)에 1만가구 주택을 공급하겠다고 발표했다. 지난 8월에는 6800가구로 규모가 30% 이상 줄었다. 다만 태릉골프장에 집을 지으려면 '그린벨트 해제'를 해야 한다.

오 시장은 서울시장 보궐선거 과정에 다수 언론과의 인터뷰에서 "정부는 집 지을 곳이 많은데 왜 그린벨트를 해제하려고 하는지 모르겠다"며 "그린벨트는 우리 후손을 위해서도 안 푸는 게 좋다"고 강조했다.

국토부 직권으로 그린벨트를 해제해도 무조건 주택공급이 가능한 것은 아니다. 국토부가 해제한 그린벨트가 비오톱 1등급이면 개발이 불가능해서 서울시와의 협의가 필수적이기 때문. 비오톱 1등급 토지는 개발이 절대 불가능한 땅으로, 그린벨트보다 더 강력한 토지개발 규제를 받는다.

정부·서울시·공공기관이 가진 땅에 주택을 짓는 것도 쉽지 않다. 국토부는 8·4대책 등에서 정부·서울시·공공이 가진 땅에 주택을 지으려 했지만 해당 지방자치단체(지자체)와 주민들의 거센 반발에 부딪혔다.

[서울=뉴스핌] 김은빈 기자 = 여의도 삼익아파트에 '재건축은 틀어막고 닭장임대 졸속추진, 여의주민 무시하냐'고 적힌 현수막이 걸려 있다. [사진=김은빈 기자] 2021.07.09 kebjun@newspim.com

과천정부청사 유휴부지(정부 소유), 노원구 태릉골프장(국방부 소유), 마포구 상암동 DMC(서울시 소유), 용산역 철도정비창(한국철도공사 소유), 여의도(한국토지주택공사(LH) 소유 부지) 등에서는 주민들이 임대주택 공급에 대해 반발이 높다.

특히 과천 정부청사 터에 주택 4000가구를 공급하려던 계획은 백지화됐다. 결국 서울 내 주택공급을 늘리려면 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 지적이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

◆ 현 정부 5년간 서울 14만가구 부족…2022년 입주물량 '급감'

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제, 재건축초과이익환수제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재초환으로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

특히 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐었다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

이런 영향은 주택공급 감소세로 이어지고 있다. 국토부에 따르면 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 

설상가상으로 서울은 주택공급 부족 문제가 계속 심각해지고 있다. 주택산업연구원(주산연)에 따르면 문재인 정부 5년간 누적된 공급 부족은 38만가구에 이른다.

전국 주택 수요 증가량이 296만가구인 반면 공급은 258만가구로 조사돼서다. 특히 서울은 14만가구, 인천·경기는 9만가구 공급 부족이 누적된 상태로 분석됐다.

이 분석을 위해 주산연은 주택수요를 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로 추정했다. 주택공급의 경우 ▲매매시장 기준으로는 '아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량' ▲전월세시장은 '아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량'으로 추정하고 수급지수를 작성했다.

이에 따라 주산연은 2022년도 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 오를 것으로 전망했다. 현 정부의 주택공급·수요 예측 실패로 주택공급 부족이 지속돼서다.

◆ 중저가 '임대주택 활성화' vs 고가주택 '가격상승 용인' 투트랙

실제로 서울 입주물량은 앞으로 크게 줄어든다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 2021년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다.

2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다. 2021년 예정됐던 서울 아파트 공급 4만2400가구 중 절반 가량(2만2900가구)도 연내 분양이 불투명하다. 이처럼 심화되는 주택부족 문제를 조기에 해결하려면 정부가 공급을 늘리는 정책을 일관성 있게 지속해야 한다는 게 전문가들 지적이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 빨라서 주택 공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 적극적으로 진행해야 한다"고 말했다.

이밖에도 정부가 중저가 주택과 고가주택에 대해 다르게 접근해야 한다는 의견도 있었다. 중저가주택 시장은 임대주택 공급으로 안정화하는 반면 강남 등 고가주택 시장은 가격이 오르는 것을 일정 부분 용인해야 한다는 분석이다.

현재 서울 주택시장은 6억원 이하 중저가, 시가 6억~15억원 사이, 15억원 초과 주택으로 세분화돼 있다. 이 중 15억원이 넘는 아파트들은 애초에 주택담보대출 없이 산 집이다. 한국은행의 기준금리 인상으로 대출금리가 올라도 이런 고가주택들은 가격이 떨어질 가능성이 낮다.

게다가 고가주택들은 서울에서도 입지 좋은 곳에 위치해있기 때문에 수요가 끊이지 않는다. 최근 거래 절벽 상황에서도 강남권에 신고가 거래가 줄지은 데는 이런 배경이 작용한다. 정부가 집값 상승을 우려해서 강남권 재건축을 못하게 막아도 실제로는 집값 안정화 효과가 적다는 뜻이다.   

반면 중저가 주택시장의 경우 단기에 공급을 늘리기가 현실적으로 어렵기 때문에 '임대주택 확대' 카드를 사용해야 한다는 의견이 나온다. 6억원 이하 주택들은 정비사업으로 공급을 늘리려고 해도 사업성이 높지 않아서 사업 추진이 어렵기 때문이다.  

이창동 밸류맵 리서치팀장은 "중저가시장의 경우 신혼부부, 청년 계층을 위한 임대주택 공급을 확실히 늘려서 가격을 안정시켜야 한다"며 "사람들이 임대주택을 선호하지 않지만 현재로서는 다른 방법이 없다고 본다"고 말했다.

반면 "강남 등 시세가 20억~30억대를 호가하는 주택시장의 경우 현재 정부가 보유세, 대출 등으로 강력히 규제하고 있다"며 "하지만 결국에는 정부도 이 시장에 대해 인정해야 하며, 적정수준의 보유세를 부과하는 등 규제 완화로 가격이 상방으로 오를 여지를 풀어줘야 한다"고 강조했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실]  주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다.  이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22
사진
특검, '공천개입 의혹' 윤상현 의원 소환 [서울=뉴스핌] 최원진 기자= 윤석열 전 대통령 부부의 공천 개입 의혹을 수사 중인 민중기 특별검사팀이 27일 국민의힘 윤상현 의원을 소환했다. 윤 의원은 이날 오전 9시 25분께 서울 종로구 KT광화문웨스트빌딩에 위치한 특검 사무실에 출석했다. 현장에 모인 취재진이 공천 개입 의혹에 대한 입장을 묻자 윤 의원은 "진실되고 성실하게 조사에 임하겠다"고 답했다. 윤 전 대통령으로부터 김영선 전 의원의 공천과 관련한 연락을 받은 적이 있는지에 대한 질문에는 "그 부분은 조사에서 말씀드리겠다"며 말을 아꼈다. 윤 의원은 2022년 6월 치러진 경남 창원 의창구 국회의원 보궐선거 당시 국민의힘 공천관리위원장을 맡았으며, 특검은 김건희 여사가 당시 전략공천에 영향을 미치는 과정에 윤 의원이 개입했는지 여부를 집중 수사 중이다. 김 여사는 제20대 대통령 선거 직후 '정치 브로커'로 알려진 명태균 씨로부터 여론조사를 무상으로 제공받은 대가로, 같은 해 6월 보궐선거에서 김영선 전 의원이 창원 의창에 전략공천되도록 개입한 혐의를 받고 있다. 앞서 공개된 통화 녹취록에 따르면, 윤석열 전 대통령은 2022년 5월 9일 국민의힘 보궐선거 공천 발표를 하루 앞두고 명태균 씨에게 "내가 김영선이 경선 때부터 열심히 뛰었으니까 김영선이를 좀 해줘라 그랬는데, 말이 많네. 당에서"라며 "상현이(윤 의원)한테 내가 한 번 더 이야기할게. 걔가 공관위원장이니까"라고 말했다. 특검팀은 이달 8일 업무방해 등 혐의로 윤 의원의 국회 의원회관 사무실과 자택 등을 압수수색하고 휴대전화 등을 확보했다.  [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 공천 개입 의혹을 받는 윤상현 국민의힘 의원이 27일 오전 소환 조사를 받기 위해 서울 종로구 KT광화문빌딩 웨스트에 마련된 김건희 특검 사무실로 출석하고 있다. 2025.07.27 mironj19@newspim.com wonjc6@newspim.com 2025-07-27 10:01
안다쇼핑
Top으로 이동