안전진단 규제 풀어도 공급확대 미지수..."재초환 손봐야"

기사입력 : 2022년01월11일 06:17

최종수정 : 2022년01월11일 06:17

재건축 '안전진단' 풀어도 재초환에 집값 오를 수도
"재건축, 집값 자극한 증거 없어…부담금 줄여야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여야 대선 후보들이 재건축 안전진단 규제완화 카드를 고려 중으로 알려졌지만, 재건축초과이익환수제(재초환) 때문에 집값이 안정되기 어렵다는 지적이 나온다.

재초환은 재건축이 다 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 제도다. 조합들은 재초환을 내지 않기 위해 조합 이익을 줄이고자 커뮤니티시설 고급화에 나설 가능성이 크다. 이 경우 아파트 자체가 고급화돼 집값이 더 오를 수 있다는 지적이다.

또한 강남3구 재건축 아파트가 집값을 자극한다는 증거가 없기 때문에 재건축아파트의 개발이익 환수범위를 축소해야 한다는 연구논문도 있다.

[서울=뉴스핌] 국회사진취재단 = 더불어민주당 이재명 대선 후보와 국민의힘 윤석열 대선 후보. 2021.12.02 photo@newspim.com

◆ 이재명·윤석열 후보, 재건축 '안전진단' 규제 풀까

11일 정치권과 부동산업계에 따르면 여야 대선 후보들은 '재건축 안전진단 규제완화'를 공약으로 내놓을 것으로 예상된다. 윤석열 국민의힘 대선 후보는 서울 목동, 송파, 노원 지역의 재건축 안전진단 규제를 풀 것으로 알려졌다. 재건축 안전진단 완화에 대해 구체적인 지역이 거론된 것은 이번이 처음이다.

이재명 더불어민주당 대선 후보도 재건축 안전진단 규제 완화를 공약으로 검토 중으로 알려졌다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정과 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

정밀 안전진단은 1·2차로 나뉜다. 우선 1차 정밀 안전진단에서는 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 적정성 검토 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정을 받게 된다.

D등급 이하를 받으면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)을 거쳐 최종 통과 여부를 결정하게 된다.

다만 이 안전진단 규제는 현재 서울 주택공급에 걸림돌이 되고 있다. 주요 재건축 단지들이 '안전진단'에 발목이 잡혀 사업 진행이 잘 안 되고 있어서다.

1320가구 규모의 강동구 재건축 단지인 명일동 고덕주공9단지는 작년 6월 2차 정밀 안전진단 결과 'C등급'을 받아 재건축에 고배를 마셨다. 양천구 목동 신시가지 9단지와 11단지도 1차 안전진단을 통과했지만 2차 적정성 검토 단계에서 C등급을 받아 재건축이 막혔다.

노원구 상계동 상계주공6단지는 2차 정밀 안전진단 신청을 잠정 보류했다. 안전진단 요건 완화와 같은 규제 완화책이 나올 때까지 기다리겠다는 이유에서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장 블로그 캡처 [사진=김성수 기자] 2021.08.20 sungsoo@newspim.com

이에 오세훈 서울시장은 국토교통부에 재건축 안전진단 규제를 풀어줄 것을 여러 차례 촉구했다.

오 시장은 작년 8월 자신의 블로그에 "지금부터라도 수요가 있는 곳에 제대로 공급을 해야 한다"며 "재건축 안전진단 규제완화가 여전히 이뤄지지 않는다면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

여야 대선 후보들이 '재건축 안전진단 규제완화'를 공약으로 검토하고 있는 것도 이같은 여론을 고려한 것으로 분석된다.

◆ 재초환에 고급화 '바람' 불 수도…"집값 더 오른다"

다만 안전진단 규제를 풀어도 재건축초과이익환수제(재초환) 때문에 집값 안정이 여전히 어렵다는 지적이 나온다. 국토교통부 장관은 재건축에서 발생하는 재건축초과이익을 법에서 정하는 바에 의해 재건축부담금으로 징수해야 한다.

재건축초과이익은 준공시점(사업 종료시점) 새 단지 주택가격에서 ▲재건축 사업 개시시점 주택가격 ▲부과기간 동안 개시시점 주택가액의 정상적 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용 등 모든 금액을 빼는 식으로 계산한다.

재건축부담금은 ▲국가에 50% ▲해당 특별시·광역시·도에 30% ▲해당 특별자치시·특별자치도(세종, 제주 등)에 50% ▲해당 시·군·구(자치구)에 20%가 각각 세금 형태로 귀속된다.

국토부 장관은 부과 종료시점부터 4개월 이내 재건축부담금을 결정·부과해야 한다. 또한 조합원(재건축부담금의 납부의무자)은 부과일로부터 6개월 이내 부담금을 납부해야 한다.

반포주공1단지 3주구(반포3주구)는 지난 2020년 9월 가구당 재초환 부담금으로 4억200만원을 통보받았다. 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 종전에 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3568만원이었다.

조합들은 재초환을 내지 않기 위해 사업이익을 줄이는 쪽으로 움직일 유인이 크다. 공사비 등 개발비용을 늘려서 초과이익이 나지 않게끔 하는 것이다.

커뮤니티시설 고급화가 그 방법 중 하나다. 수영장, 골프장, 연회장, 스카이라운지 등에 투자하면 조합 이익이 줄어들고 부담금도 줄어든다. 실제로 내년 2월 준공 예정인 강남 개포프레지던스자이(개포주공 4단지 재건축)는 스카이라운지와 루프탑 인피니티 풀을 설치한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 개포프레지던스자이 인피니티 풀 [사진=GS건설] 2022.01.10 sungsoo@newspim.com

다만 이처럼 커뮤니티 투자가 늘어날 경우 아파트 자체가 고급화되기 때문에 집값이 더 오를 가능성이 크다. 강남권 재건축 단지뿐 아니라 상계, 목동 등 재건축 사업이 진행 중인 지역들이 모두 고급화에 나서면 서울 집값이 전체적으로 오를 수 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "안전진단뿐만 아니라 재초환 규제도 주택공급에 걸림돌이 된다"며 "조합이 공사원가를 높일 뿐만 아니라 일반분양 물량도 줄이려 하기 때문에, 결과적으로 주택공급 물량이 줄어들고 아파트 가격도 오를 수 있다"고 말했다.

◆ "재건축, 집값 자극한 증거 없어…부담금 줄여야"

서울대학교에서는 재건축아파트의 개발이익 환수범위를 관리처분계획인가 이후로 축소해야 한다는 연구논문도 있다. 강남3구 재건축 아파트가 서울 집값 불안의 원인을 제공한다는 증거가 없다는 이유에서다.

서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀은 지난 2019년 논문에서 이같이 주장했다. 논문 제목은 '재건축아파트와 비(非)재건축아파트 사이의 가격상승분 및 인과성 실증분석을 통한 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'다.

논문은 "비재건축 아파트의 과거 가격변화 양상이 재건축 아파트의 현재 또는 미래 가격변화 양상을 충실히 설명하는 경우가 반대 경우에 비해 많다"며 "재건축 아파트 가격의 차별적 상승분이 없다"고 분석했다.

주택가격 불안의 원인이 되는 진앙지를 강남3구의 재건축 아파트라고 본 정부의 판단은 근거가 없다는 지적이다. 이에 따라 논문은 재건축 아파트에만 부과하는 차별적 부담금은 오히려 사회적 형평성을 저해할 수 있다고 주장했다.

또한 논문은 재건축 아파트의 개발이익 환수범위를 관리처분계획인가 시점부터 준공완료 시점까지로 축소하는 방법을 제안했다. 이 경우 사업 시작시점~종료 시점 기준으로 계산하는 기존 방식보다 부담금 산정기간이 대폭 줄어든다.

논문은 "토지공개념에 근거한 재건축초과이익 환수제도의 적법하고 안정적인 시행을 위해서는 관리처분계획시점부터 부담금을 부과하는 것이 법리적으로나 실증적으로 타당하다"고 조언했다.

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'한화 3남' 김동선 경영 검증 시험대 [서울=뉴스핌] 남라다 기자 = 김승연 한화그룹 회장의 삼남인 김동선 부사장이 이끄는 한화갤러리아의 백화점 업계 존재감이 흐려지고 있다. 백화점 시장 점유율도 6%대로 내려앉았으며, 수익성도 악화되면서다. 김동선 한화갤러리아 미래비전총괄이 부사장직에 오른 지 만 1년 만에 거둔 성과가 미흡하자 책임론이 부상하고 있다. 경쟁사들이 본업 경쟁력 강화를 앞세우며 간판을 교체하고 대대적인 리뉴얼을 꾀하는 사이에, 갤러리아는 유통업과 다소 동떨어진 신사업인 식품에 집중한 영향이라는 지적이 나온다. 최근 김 부사장은 명품 강화와 백화점과 호텔 계열사 간 시너지 창출 두 가지로 본업 반등을 꾀하고 있다. 김동선 한화갤러리아 부사장. [사진=한화갤러리아] ◆김동선 부사장 취임 1년...그룹 존재감은 UP 26일 업계에 따르면 김동선 미래비전총괄이 올해 11월로 부사장직에 오른 지 만 1년이 지났다. 현재 김동선 부사장은 한화갤러리아를 비롯해 한화호텔앤드리조트, 한화로보틱스, 한화모멘텀, 한화인더스트리얼솔루션즈 미래비전총괄과 함께 ㈜한화 건설부문 해외사업본부장을 겸임하고 있다. 이로써 김 부사장은 한화그룹 내 총 6개 계열사의 미등기 임원에 이름을 올린 상황이다. 김 부사장이 지난 2020년 한화에너지 글로벌전략담당 상무보로 입사해 본격적으로 경영 수업을 시작한 지 4년여 만의 일이다. 그는 그간 그룹 내에서 입지를 다져오면서 존재감을 키워왔다. 2022년 갤러리아부문 전략부문장 전무에 선임됐으며, 이듬해 3월 한화갤러리아가 한화솔루션으로부터 독립법인으로 분사하며 그룹 내 영향력을 키웠다. 김승연 한화그룹 회장이 경영 승계 과정에서 유통·서비스부문을 김동선 부사장에게 물려주겠다는 의중이 반영된 결과다. 한화갤러리아 지분도 올해 대폭 늘렸다. 한화갤러리아는 김 부사장이 지난 8월 23일부터 9월 11일까지 20일간 진행된 공개매수를 통해 2816만4783주를 확보했다. 이로써 김 부사장의 보유 지분은 기존 2.32%에서 16.85%로 높아져 2대 주주로 올라섰다. 1대 주주는 36.31%를 보유한 ㈜한화이고, 3대 주주는 한화솔루션으로 1.39%의 지분을 갖고 있다. 서울 압구정동에 있는 갤러리아 명품관 외관 전경. [사진=한화갤러리아] ◆신사업 집중에 본업 경쟁력 약화 김 부사장 개인적으로는 그룹 안에서 존재감이 뚜렷해졌지만, 내실 경영엔 부진했다는 평가가 나온다. 본업인 백화점 사업은 오히려 퇴보하며 김 부사장의 경영 능력에 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 최근 1년 사이에 주력 사업인 백화점의 사업 경쟁력은 약화했다. 한화갤러리아의 시장 점유율은 2022년 7.8%에서 2023년 6.8%, 올해 3분기에는 6.4%를 기록하며 꾸준히 하락세를 면치 못하고 있다. 실적도 뒷걸음치고 있다. 한화갤러리아는 지난해에 이어 올 상반기에도 매출 역성장 흐름이 이어지고 있다. 한화갤러리아의 올해 3분기 연결기준 매출은 1147억 원으로 전년 동기 대비 4.4% 감소했고, 19억 원의 영업손실을 냈다. 지난 2분기 영업손실 45억 원에 이어 3분기까지 2개 분기 연속으로 적자 흐름이 이어지고 있는 것이다. 호텔 사업도 상황은 마찬가지다. 올해 1~3분기 한화호텔앤드리조트의 리조트부문 매출은 전년 대비 4%가량 줄어든 4182억 원으로 집계됐다. 영업이익은 54억 원으로 전년 동기(179억 원) 대비 3분의 1 수준에 그쳤다. 다만 김동선 부사장이 역점적으로 추진했던 파이브가이즈는 성공적으로 안착하면서 신사업에 대한 평가는 긍정적이다. 파이브가이즈 운영사인 에프지코리아 등 식음료 부문 매출은 3분기 기준 370억 원으로 지난해 말(104억 원) 대비 3배 이상 뛰었다. 그러나 식음료 부문 매출 비중이 3분기 기준 전체의 9.4%대로 크지 않은 만큼 한화갤러리아 성장을 이끌기엔 역부족이다. 백화점 매출 비중은 90.6%에 달한다. 본업 경쟁력 약화에 대한 우려가 쏟아지는 이유다. 갤러리아백화점 명품관 웨스트에 오픈하는 에르메스 매장 전경. [사진=한화갤러리아] ◆본업으로 다시 눈 돌리는 김동선 이에 한화갤러리아는 계열사 간 시너지 극대화로 승부수를 띄운 모습이다. 한화 유통·서비스 부문(한화갤러리아, 한화호텔앤드리조트)은 포인트 교차 사용 제도를 시행하며 계열사 간 시너지 효과를 극대화할 계획이다. 이번 개편으로 백화점과 갤러리아몰에서만 사용할 수 있었던 'G포인트'를 한화리조트를 비롯해 호텔 사업장과 골프장, 아쿠아플라넷 등에서 사용할 수 있게 됐다. 한화호텔앤드리조트의 'H-라이브 클럽' 포인트 역시 갤러리아백화점 등 한화갤러리아의 사업장까지 사용처를 확대한다. 지난달에는 통합 유니폼을 도입하며 브랜드 통일성을 강화했다. 통합 유니폼 도입은 각사 모두 10년 넘게 사용한 유니폼을 교체하며 브랜드 통일성을 확보하고 고객 인지도 제고의 기반을 마련하기도 했다. 최근 발표한 '명품관 리뉴얼' 계획 역시 수익성 반등을 위한 자구책이다. 갤러리아백화점은 서울 압구정동 명품관 웨스트관을 내년 하반기까지 리뉴얼해 이스트관과 마찬가지로 럭셔리 공간을 넓힐 방침이다. 컨템포러리 브랜드 위주로 이스트(EAST)에 비해 상대적으로 명품 브랜드가 적었던 웨스트(WEST) 공간을 대폭 리뉴얼한다는 구상이다. '갤러리아=명품'이라는 이미지를 더욱 공고히 해 백화점 큰손인 VIP들을 잡아 실적 개선을 이루겠다는 의지로 풀이된다. 한화갤러리아 관계자는 "김 부사장은 미래비전총괄로서 단순 신사업을 넘어 향후 회사를 이끌 새로운 청사진을 그리는 역할을 하고 있다"면서 "가시적 성과를 낸 파이브가이즈 등 식음료 부문은 물론, 본업인 백화점, 호텔 등을 포함해 향후 다양한 사업군에서 회사의 미래 성장 동력을 지속적으로 발굴해 나갈 것"이라고 말했다. nrd@newspim.com 2024-11-26 17:07

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모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48