[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여야 대선 후보들이 재건축 안전진단 규제완화 카드를 고려 중으로 알려졌지만, 재건축초과이익환수제(재초환) 때문에 집값이 안정되기 어렵다는 지적이 나온다.

재초환은 재건축이 다 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 제도다. 조합들은 재초환을 내지 않기 위해 조합 이익을 줄이고자 커뮤니티시설 고급화에 나설 가능성이 크다. 이 경우 아파트 자체가 고급화돼 집값이 더 오를 수 있다는 지적이다.

또한 강남3구 재건축 아파트가 집값을 자극한다는 증거가 없기 때문에 재건축아파트의 개발이익 환수범위를 축소해야 한다는 연구논문도 있다.

◆ 이재명·윤석열 후보, 재건축 '안전진단' 규제 풀까

11일 정치권과 부동산업계에 따르면 여야 대선 후보들은 '재건축 안전진단 규제완화'를 공약으로 내놓을 것으로 예상된다. 윤석열 국민의힘 대선 후보는 서울 목동, 송파, 노원 지역의 재건축 안전진단 규제를 풀 것으로 알려졌다. 재건축 안전진단 완화에 대해 구체적인 지역이 거론된 것은 이번이 처음이다.

이재명 더불어민주당 대선 후보도 재건축 안전진단 규제 완화를 공약으로 검토 중으로 알려졌다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정과 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

정밀 안전진단은 1·2차로 나뉜다. 우선 1차 정밀 안전진단에서는 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 적정성 검토 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정을 받게 된다.

D등급 이하를 받으면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)을 거쳐 최종 통과 여부를 결정하게 된다.

다만 이 안전진단 규제는 현재 서울 주택공급에 걸림돌이 되고 있다. 주요 재건축 단지들이 '안전진단'에 발목이 잡혀 사업 진행이 잘 안 되고 있어서다.

1320가구 규모의 강동구 재건축 단지인 명일동 고덕주공9단지는 작년 6월 2차 정밀 안전진단 결과 'C등급'을 받아 재건축에 고배를 마셨다. 양천구 목동 신시가지 9단지와 11단지도 1차 안전진단을 통과했지만 2차 적정성 검토 단계에서 C등급을 받아 재건축이 막혔다.

노원구 상계동 상계주공6단지는 2차 정밀 안전진단 신청을 잠정 보류했다. 안전진단 요건 완화와 같은 규제 완화책이 나올 때까지 기다리겠다는 이유에서다.

이에 오세훈 서울시장은 국토교통부에 재건축 안전진단 규제를 풀어줄 것을 여러 차례 촉구했다.

오 시장은 작년 8월 자신의 블로그에 "지금부터라도 수요가 있는 곳에 제대로 공급을 해야 한다"며 "재건축 안전진단 규제완화가 여전히 이뤄지지 않는다면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

여야 대선 후보들이 '재건축 안전진단 규제완화'를 공약으로 검토하고 있는 것도 이같은 여론을 고려한 것으로 분석된다.

◆ 재초환에 고급화 '바람' 불 수도…"집값 더 오른다"

다만 안전진단 규제를 풀어도 재건축초과이익환수제(재초환) 때문에 집값 안정이 여전히 어렵다는 지적이 나온다. 국토교통부 장관은 재건축에서 발생하는 재건축초과이익을 법에서 정하는 바에 의해 재건축부담금으로 징수해야 한다.

재건축초과이익은 준공시점(사업 종료시점) 새 단지 주택가격에서 ▲재건축 사업 개시시점 주택가격 ▲부과기간 동안 개시시점 주택가액의 정상적 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용 등 모든 금액을 빼는 식으로 계산한다.

재건축부담금은 ▲국가에 50% ▲해당 특별시·광역시·도에 30% ▲해당 특별자치시·특별자치도(세종, 제주 등)에 50% ▲해당 시·군·구(자치구)에 20%가 각각 세금 형태로 귀속된다.

국토부 장관은 부과 종료시점부터 4개월 이내 재건축부담금을 결정·부과해야 한다. 또한 조합원(재건축부담금의 납부의무자)은 부과일로부터 6개월 이내 부담금을 납부해야 한다.

반포주공1단지 3주구(반포3주구)는 지난 2020년 9월 가구당 재초환 부담금으로 4억200만원을 통보받았다. 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 종전에 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3568만원이었다.

조합들은 재초환을 내지 않기 위해 사업이익을 줄이는 쪽으로 움직일 유인이 크다. 공사비 등 개발비용을 늘려서 초과이익이 나지 않게끔 하는 것이다.

커뮤니티시설 고급화가 그 방법 중 하나다. 수영장, 골프장, 연회장, 스카이라운지 등에 투자하면 조합 이익이 줄어들고 부담금도 줄어든다. 실제로 내년 2월 준공 예정인 강남 개포프레지던스자이(개포주공 4단지 재건축)는 스카이라운지와 루프탑 인피니티 풀을 설치한다.

다만 이처럼 커뮤니티 투자가 늘어날 경우 아파트 자체가 고급화되기 때문에 집값이 더 오를 가능성이 크다. 강남권 재건축 단지뿐 아니라 상계, 목동 등 재건축 사업이 진행 중인 지역들이 모두 고급화에 나서면 서울 집값이 전체적으로 오를 수 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "안전진단뿐만 아니라 재초환 규제도 주택공급에 걸림돌이 된다"며 "조합이 공사원가를 높일 뿐만 아니라 일반분양 물량도 줄이려 하기 때문에, 결과적으로 주택공급 물량이 줄어들고 아파트 가격도 오를 수 있다"고 말했다.

◆ "재건축, 집값 자극한 증거 없어…부담금 줄여야"

서울대학교에서는 재건축아파트의 개발이익 환수범위를 관리처분계획인가 이후로 축소해야 한다는 연구논문도 있다. 강남3구 재건축 아파트가 서울 집값 불안의 원인을 제공한다는 증거가 없다는 이유에서다.

서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀은 지난 2019년 논문에서 이같이 주장했다. 논문 제목은 '재건축아파트와 비(非)재건축아파트 사이의 가격상승분 및 인과성 실증분석을 통한 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'다.

논문은 "비재건축 아파트의 과거 가격변화 양상이 재건축 아파트의 현재 또는 미래 가격변화 양상을 충실히 설명하는 경우가 반대 경우에 비해 많다"며 "재건축 아파트 가격의 차별적 상승분이 없다"고 분석했다.

주택가격 불안의 원인이 되는 진앙지를 강남3구의 재건축 아파트라고 본 정부의 판단은 근거가 없다는 지적이다. 이에 따라 논문은 재건축 아파트에만 부과하는 차별적 부담금은 오히려 사회적 형평성을 저해할 수 있다고 주장했다.

또한 논문은 재건축 아파트의 개발이익 환수범위를 관리처분계획인가 시점부터 준공완료 시점까지로 축소하는 방법을 제안했다. 이 경우 사업 시작시점~종료 시점 기준으로 계산하는 기존 방식보다 부담금 산정기간이 대폭 줄어든다.

논문은 "토지공개념에 근거한 재건축초과이익 환수제도의 적법하고 안정적인 시행을 위해서는 관리처분계획시점부터 부담금을 부과하는 것이 법리적으로나 실증적으로 타당하다"고 조언했다. 

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