[편집자] 대한민국의 5년을 결정할 제 20대 대선이 다가오고 있다. 후보들은 저마다 대한민국의 5년을 책임질 정책들을 쏟아내고 있는 가운데 특히 국민생활에 가장 밀접한 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다. 주택과 교통·SOC에 대한 국민적 관심은 후보의 당락을 결정할 수 있는 변수로 꼽히고 있다. 이에 뉴스핌은 각 후보의 주요 부동산공약을 분석하고 비교해 실현가능성 여부를 살펴보고자 한다.

[연재 순서]

① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

② "주택공급 확대" 한 목소리...李 311만-尹·安 250만

③ 대선 후보들, 부동산세 공약 '3인 3색'…각각 문제점은?

④ "우리가 더 급한데" 2030 중심 주택공약에 뿔 난 4050

⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

⑥ '표 의식 개발공약 남발' GTX 연장·지하화…"차차기 정부 몫"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여야 대선후보 3명이 부동산 세금 관련해서 전혀 색깔이 다른 공약을 내놓았다. 이재명 더불어민주당 후보는 '국토보유세'를 신설해 부동산 투자에 따른 불로소득을 철저히 환수한다는 입장이다.

반면 윤석열 국민의힘 후보의 공약은 '부동산 감세 종합선물세트'라는 평가를 받는다. 올해 공시가격을 지난 2020년 수준으로 되돌리고 종합부동산세와 재산세 통합을 추진하며, 다주택자 양도세 중과를 최소 2년간 유예하는 게 골자다.

안철수 국민의당 후보는 미국처럼 '보유세는 높이되 거래세를 낮추는' 방향을 제시했다. 한시적이라도 양도세와 같은 거래세를 낮추고, 이를 통해 공급을 늘리면 부동산 가격이 안정될 것이라는 가정에서다.

◆ 이재명, 국토보유세 도입…대기업 부담·일자리 해외유출 우려

31일 정치권 및 부동산업계에 따르면 여야 대선후보 3명은 각자 성격이 다른 부동산 세금 공약을 내놓았다.

우선 이 후보 직속기구인 '부동산개혁위원회'는 작년 12월 28일 "부동산 불로소득 공화국을 혁파하기 위해 토지이익배당금제를 도입하겠다"고 밝혔다. 기존 '국토보유세'를 '토지이익배당금제'로 이름을 바꿔 재추진하는 것이다.

앞서 이 후보는 자신의 대표 공약인 국토보유세 신설에 대해 "국민들이 반대하면 안 한다"고 한발 물러섰다. 국토보유세는 일정 금액이 넘는 주택·토지에 과세하는 종합부동산세와 달리 모든 개인과 법인이 소유한 주택·토지에 부과하는 일종의 '징벌적 세금'이다.

토지보유세 강화로 투기를 차단하고, 이를 소득 양극화 완화를 위한 기본소득 재원으로 활용한다는 구상이다. '토지이익배당금제'는 명칭만 바뀌었을 뿐 '국토보유세'와 전반적으로 틀이 같다. 이 후보는 토지이익배당금제를 도입해서 현재 0.17%에 불과한 부동산 보유 실효세율을 1%로 높일 계획이다.

하지만 토지이익배당금제(국토보유세)가 신설될 경우 경제 전반에 미칠 부작용에 대한 우려가 높다. 한국지방세연구원에 따르면 국토보유세 도입 시 보유토지가 많은 대기업의 세 부담이 대폭 늘어난다는 문제가 있다.

예컨대 사업특성상 대규모 토지 사용이 불가피한 물류창고, 공장, 농업법인 등에서 세부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 이에 따라 기업들의 영업 성과가 악화되고, 경제 전체적으로 고용 및 투자가 줄어들 수 있다.

이 경우 기업들이 세 부담을 낮추기 위해 공장을 다른 나라로 이전할 것으로 예상된다. 만약 대규모 제조업 시설이 해외로 이전하면 국내 공장과 일자리가 줄어드는 부작용이 나타날 수 있다는 것이다.

또한 이 후보가 국토보유세와 종합부동산세(종부세)의 통합에 대해 구체적 방법론을 제시하지 않은 것도 우려 요소다. 최근 주택 보유자들의 종부세 부담이 무거워졌는데 이를 유지한 상태에서 국토보유세를 별도로 걷는다면 세금 부담은 더 커질 것이기 때문이다.

이 후보는 "(국토보유세는) 종부세하고 결국은 통합해야 할 것이다. 이중부담이 되기 때문"이라며 "다만 조정과정이 복잡하고 종부세 사용처가 정해져 있는 만큼 꽤 복잡한 논쟁을 정리하는 과정을 거쳐야 한다"고 말했다.

전문가들은 경제에 미치는 부정적 영향을 완화하면서도 토지보유세를 강화하는 대안을 마련해야 한다고 강조했다. 무엇보다도 경제 활동에 이용되는 토지에 대해서는 정책적으로 낮은 세율로 과세해서 기업 유출을 막을 필요가 있다는 의견을 내놓았다.

한국지방세연구원 관계자는 "현행 재산세·종합부동산세 체제에서도 토지보유세를 강화할 수 있는 다양한 대안이 있다"며 "지방국토보유세의 경우 광역자치단체장이 재산세율 인상으로 기본소득 재원의 일정 부분을 마련하는 방안이 있다"고 말했다.

◆ 윤석열, 재산세·종부세·양도세 완화…법안통과 가능성 '미지수'

반면 윤석열 국민의힘 후보의 공약은 '부동산 감세 종합선물세트'라는 평가를 받는다. 그는 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 줄이고, 양도소득세율을 낮추는 부동산 세제 개편을 예고했다. 이 후보가 국토보유세로 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다고 밝힌 것과 대조적이다.

윤 후보는 지금처럼 부동산 세금을 높게 유지하면 시장에 '매물 잠김'이 초래되기 때문에 세제를 풀어서 시장 거래를 활성화해야 한다고 보고 있다. 또한 단기간 급등한 공시가격 현실화 속도를 늦춰서 보유세 급등을 차단하겠다는 계획이다.

이에 따라 ▲종합부동산세 전면 재검토 ▲1주택자에 대한 양도소득세·재산세 부담 완화 ▲다주택자 양도세 현행 50% 수준 감면을 공약으로 내걸었다.

실제로 시장에서는 양도세가 지나치게 비싸다는 지적이다. 작년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 올랐다. 작년 6월 1일부터 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 각각 20%p, 30%p가 더해진다.

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%까지 치솟는다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%가 되는 것. 집을 판 차액이 11억원이라면 세금을 다 떼고 나면 2억원도 채 안 남게 된다.

만약 윤 후보 공약대로 양도세가 낮아지면 시장에 다주택자 매물이 많이 나와서 공급 부족에 따른 집값 급등을 다소 완화할 수 있다는 분석이다.

다만 윤 후보의 재산세·종부세·앙도세 완화가 현실화되려면 관련 법 개정을 거쳐야 한다는 숙제가 있다. 즉 '지방세법', '종합부동산세법', '소득세법'을 개정해야 한다. 그러려면 행정안전위원회, 기획재정위원회 소속 국회의원이 관련 법안을 발의해서 국회 본회의 통과와 대통령 공포를 거쳐야 한다.

하지만 윤 후보가 국민의힘에 속해 있어 국회 다수당을 차지하는 더불어민주당의 협조를 이끌어내기 어려울 것으로 보인다. 윤 후보가 대통령이 돼도 부동산 세제 완화가 현실화되기 어렵다는 뜻이다. 각 당의 의석 수가 바뀌려면 선거를 다시 해야 하는데, 제22대 국회의원 선거는 오는 2024년 4월 10일에 실시된다.

또한 종부세를 낮추면 서울 외 지역의 불만도 제기될 것으로 보인다. 서울에서 걷힌 종부세는 인구가 감소하고 재정 자립도가 낮은 지자체에 귀중한 재원으로 쓰인다. 이는 '부동산교부세'라는 제도를 통해서다.

부동산교부세는 2005년 종합부동산세 도입으로 지자체의 재원이 감소하는 것을 보전해 주고 지역균형발전을 이루기 위해 도입한 제도다. 정부는 종부세 전액을 시·군·구 전체와 제주도 및 세종시에 일반재원으로 배분하는 방식으로 부동산교부세를 운영하고 있다.

오세훈 서울시장에 따르면 서울은 종부세 대상인 고가 주택이 많아서 국내 전체 종부세의 약 60%를 차지하고 있다. 서울시가 부담한 종부세가 상대적으로 어려운 지자체에 사용돼서 지역 간 불균형을 낮추는 기능이 있는 것이다.

윤 후보가 종부세 인하를 추진할 경우 부동산교부세 재원 감소에 대한 우려가 높아질 수 있다. 이에 따라 서울 외 지자체에서 반대할 가능성이 클 것으로 예상된다.

정부 관계자는 "서울을 제외한 다른 모든 지자체들은 서울시에서 걷힌 종부세로 혜택을 받고 있다"며 "이를 줄이면 각 지자체가 재원 감소로 어려움을 겪게 된다"고 말했다.

◆ 안철수, 보유세 높이고 거래세 인하…"시장 정상화 위해 필요"

안철수 국민의당 후보는 미국처럼 '보유세는 높이되 거래세를 낮추는' 방향을 제시했다. 한시적이라도 양도세와 같은 거래세를 낮춰서 시장 매물을 늘리면 부동산 가격이 안정될 것이라는 가정에서다.

안 후보는 지난 2일 공개된 경제전문 유튜브 채널 '삼프로TV'에서 "가장 바람직한 것은 미국처럼 보유세가 높고 거래세가 낮은 형태"라면서 "지금도 보유세가 높기는 하지만 거래세가 더 높다"고 말했다.

그는 "아파트를 새로 짓거나 재건축을 해 공급하려면 시간이 걸린다"면서 "이미 있는 집을 시장에 내놓는 방식으로 수요를 충족시킬 수 있다"고 강조했다.

앞서 안 후보는 작년 1월 서울시장 출마 당시 취득세와 재산세 인하 공약을 내세운 바 있다. 1주택자 취득세와 재산세를 토지공시지가, 공동주택공시가격 인상분만큼 연동해서 세율을 인하해 예전과 같은 세금을 낼 수 있도록 조정하는 것이다.

안 후보가 비슷한 방식으로 거래세 인하를 도입할 경우 시장의 호응을 얻을 가능성이 높다. 집값 급등으로 취득세, 양도세 등 거래세가 비싸져 부동산 거래가 이전보다 어려워졌기 때문이다. 사는 사람에게는 취득세가, 파는 사람에게는 양도세가 부동산 매매에 걸림돌이 된다.

집값 구간별 취득세율은 ▲6억원 이하 1% ▲6억 초과 9억원 이하 (주택취득당시가액×2/3억원-3)/100 ▲9억원 초과 3%다. 집값이 오르면 그에 곱하는 요율도 따라 올라서 취득세도 덩달아 비싸진다.

예컨대 서울에 10억원짜리 전용 85㎡ 이하 주택을 사려면 취득세·지방교육세를 포함해(세율 3.3%) 3300만원이 든다. 서울 집값 평균이 10억원을 돌파한 상황에서 취득세 부담까지 커진 것.

양도세의 경우 과세표준 구간별 세율은 ▲1200만원 이하 6% ▲1200만원 초과~4600만원 이하 15% ▲4600만원 초과~8800만원 이하 24% ▲8800만원 초과~1억5000만원 이하 35% ▲1억5000만원 초과~3억원 이하 38% ▲3억원 초과~5억원 이하 40% ▲5억원 초과~10억원 이하 42% ▲10억원 초과 45%다.

매도자 입장에서도 집값 급등으로 양도세율이 오른다. 이 경우 양도세 부담 때문에 집값을 더 올려받고 싶은 마음이 생긴다.

물론 안 후보의 공약도 관련 법 개정을 거쳐야 한다는 점에서 윤 후보 공약과 비슷한 문제를 안고 있다. 특히 취득세는 지방자치단체의 재원이기 때문에 취득세를 인하할 경우 반발이 높을 것으로 예상된다.

다만 전문가들은 부동산 시장이 정상적으로 작동하기 위해서는 거래세를 낮추는 것이 필요하다고 목소리를 높였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "집을 팔아서 새 집으로 이사하려는 사람은 기존 집을 팔 때 내는 공인중개사 수수료, 새 집을 살 때 드는 공인중개사 수수료에다가 수천만원 취득세까지 내야 한다"며 "이사비가 너무 부담되니 사람들은 쉽게 이사를 가지 못하게 되고, 부동산거래도 위축되는 결과를 낳는다"고 설명했다.

이어 "주택시장에는 신혼부부와 같은 신규 수요가 계속 발생한다"며 "그런데 취득세, 중개수수료 등 거래비용 때문에 실제 거래할 수 있는 매물이 줄어드니 집값이 더 오르는 악순환이 발생한다"고 덧붙였다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "양도세, 취득세와 같은 거래비용 증가에 따른 부작용은 단기에는 두드러지지 않지만 결과적으로 경제 전체에 비효율을 확대시킨다"며 "정부가 재정 관련 시뮬레이션을 진행해 세제 등 각종 거래비용을 줄여야 한다"고 강조했다.

sungsoo@newspim.com