[편집자] 대한민국의 5년을 결정할 제 20대 대선이 다가오고 있다. 후보들은 저마다 대한민국의 5년을 책임질 정책들을 쏟아내고 있는 가운데 특히 국민생활에 가장 밀접한 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다. 주택과 교통·SOC에 대한 국민적 관심은 후보의 당락을 결정할 수 있는 변수로 꼽히고 있다. 이에 뉴스핌은 각 후보의 주요 부동산공약을 분석하고 비교해 실현가능성 여부를 살펴보고자 한다.

[연재 순서]

① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

② "주택공급 확대" 한 목소리...李 311만-尹·安 250만

③ 대선 후보들, 부동산세 공약 '3인 3색'…각각 문제점은?

④ "우리가 더 급한데" 2030 중심 주택공약에 뿔 난 4050

⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

⑥ '표 의식 개발공약 남발' GTX 연장·지하화…"차차기 정부 몫"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 단기 집값 폭등의 주범으로 꼽히는 주택공급 부족 문제를 해소하려는 대선 후보들의 공약에 관심이 쏠리고 있다. 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보, 안철수 국민의당 대선 후보 등 유력 대선 후보 3인 모두 공통적으로 임기 내 250만가구를 공급하겠다는 계획을 수립했다.

수요 규제보단 주택공급 확대로 집값 안정화를 도모하겠다는 방침이다. 공통적으로 민간 재건축·재개발 활성화에 초점을 맞춰 결은 같지만 세부적으로 보면 세금 규제 강도나 주택 공급 방식에서 차이를 보인다.

다만 전문가들은 대선 후보들이 내세운 공약이 당장 부동산가격 안정화에는 크게 도움이 되지 않을 것으로 보고 있다. 규모면이나 자금조달 측면에서 조속한 공급이 현실적으로 어렵다는 지적이다. 다만 시행 초기에 구체적인 실행방안을 도출하고 꾸준히 시간을 두고 점진적으로 실행에 옮긴다면 장기적으로 가격 안정화는 가능할것으로 전망된다.

◆ 李 311만가구 공급 상향...尹·安 250만 가구 공급

이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난 23일 수도권 공약발표에서 임기내 주택공급 목표량을 311만가구로 늘렸다. 이는 당초 이 후보의 공급계획이던 250만가구보다 61만가구 늘어난 물량이다.  이는 정부 공급계획인 206만 가구에 비하면 절반에 이르는 105만 가구를 늘린 것이다. 

지역별로는 서울 107만가구, 경기·인천 151만가구를 비롯해 수도권에서만 258만가구를 공급한다. 추가 105만가구는 서울 48만가구, 경기·인천 28만가구, 비수도권 29만가구다.

서울에서는 신규 공공택지를 조성해 28만가구를 추가하고 재개발·재건축·리모델링 규제 완화로 10만가구 그리고 노후 영구임대단지 재건축으로 10만가구를 각각 공급한다.

이번 공약에 지명된 신규공공택지 가운데 김포공항 주변에는 8만가구를 짓고 용산 미군기지 반환부지 등에 10만가구를 각각 공급한다. 태릉·홍릉·창동 등의 국·공유지에 소규모 공공택지를 조성해 2만가구를 공급한다. 또 지하철 1호선 지하화로 상부부지에 8만가구를 공급키로 했다.

이 후보는 당초 김포공항을 이전하고 그 자리에 20만 가구를 공급하겠다던 계획을 변경했다. 공항을 존치한 채 주변에 8만 가구를 짓겠다고 선회한 것이다. 용산공원 부지와 태릉 일대 신규택지, 1호선 지화화 등으로 줄어든 물량을 보완했다.

기존 250만 가구 가운데는 100만가구를 '기본주택'으로 배정한다고 공약했다. 기본주택은 공공임대주택의 한 유형으로, 무주택자에 한해 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 주택방식이다. 공급 물량의 40% 정도를 공공임대주택이 차지하는 셈이다.

아울러 분양형 기본주택을 공급한다. 토지 소유권은 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등이 갖고 건물만 분양하는 주거 형태다. 입주자는 건물의 분양가격만 지급하고 토지에 대해선 임대료를 내기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있다.

윤 후보의 임기 내 공급 목표 규모는 전국에 250만 가구다. 200만 가구는 민간 주도로, 50만가구는 공공주택으로 한다. 이 가운데 30만가구는 청년 가구를 대상으로 '원가주택'을 공급한다. 또 20만가구는 공공, 택지·건물은 분양자가 소유하는 방식으로 '역세권 첫 집 주택'으로 개발할 방침이다.

문재인 정부 임기 동안 묶여 있던 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제를 풀어 공급 물량을 확보할 계획이다.

안 후보도 임기 내 수도권 150만 가구를 포함해 전국 250만 가구를 공급한다는 방침이다. 이 가운데 100만 가구는 토지임대부 방식의 안심주택으로 건설한다. 우선 공급 대상은 청년이다. 100만 가구의 절반인 50만 가구를 '토지임대부 청년안심주택' 형태로 먼저 공급할 예정이다.

일부 서울과 지역별 거점도시에는 용적률 최대 1800%를 허용해 초고층 주상복합형 '청년 캠퍼스' 형태로 공급한다는 계획이다. 청년을 위한 주거공간과 창업공간이 섞여 있는 형태다.

◆ 李, 주택 청약 청년 우선배정제 실시-尹, 생애최초 LTV 80% 완화 선점

주택공급 방식에 대해서는 비슷하면서도 정치공학적인 차별을 보이고 있다. 우선 윤 후보는 내집마련 활성화를 위해 주택담보대출 규제를 완화할 뜻을 밝혔다. 특히 생애최초 주택구입자에 한해 LTV(담보인정비율)을 현행 40%에서 80%까지 확대한다는 방침이 핵심으로 꼽힌다.  

윤 후보는 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원할 수 있는 제도를 마련해 소득의 25% 범위에서 원리금을 상환하도록 할 계획이다. 

이 후보는 실수요 부동산에 대해서는 금융지원을 강화하는 반면 다주택 구매를 위한 대출이나 부동산 투자를 위한 대출 등에 한해 강한 규제를 걸 것으로 예상된다. 특히 민주당에서 논의됐던 40년 이상 장기 모기지론(주택담보대출) 도입 등을 거론하고 있다. 

안 후보는 45년 초장기 모기지론을 통해 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원한다는 방침이다. 이 모기지론은 담보인정비율(LTV)은 80%까지 늘리고 이자는 기준 금리 수준을 유지하며, 30년 상환을 목표로 하고 초반 15년은 이자만 납부할 수 있도록 한다는 게 골자다.

이 후보는 2030세대를 겨냥한 청약시 청년 우선배정 제도 도입을 공약했다. 즉 공공분양이든 민간분양이든 총 공급량의 30%를 20~30대 청약자에게 우선 공급하고 나머지 물량은 지금처럼 특별공급과 일반공급으로 나눈다는 것이다. 이렇게 되면 2030세대에게 청약기회가 몰빵되는 문제가 발생할 수 있다. 이에 대해 이 후보는 현행 청약가점제에서는 청년들의 청약 당첨 가능성이 떨어지는 만큼 형평성을 맞춘 것이라고 답변했다. 

윤 후보도 청년 청약기회 확대를 언급했지만 구체적인 방안에 대해선 아직 내놓지 않고 있다. 

주택 공급에는 이견이 없지만 부동산 세금과 관련해서는 입장이 조금씩 다르다. 이 후보와 안 후보는 부동산 보유세를 강화한다는 방침이다.

◆ "공약은 공약일 뿐, 현실화 어려울 듯…구체적인 실행방안 마련이 중요"

이처럼 후보들의 공급물량 확대 기조는 좋지만 세부 이행 방안은 부족한 것으로 업계는 보고 있다. 결국 공약을 실현하기 위해선 어느 후보든 당선 된 이후 구체적인 세부 계획을 마련해야 한다는 것이다. 자칫 공약을 지키기 힘들수 있다는 지적도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "생각보다 많은 물량을 구체적인 부지 계획이나 재원 확보 방안을 세우지 않고 공약으로 내걸고 있어 실현 가능성이 없다"면서 "부지와 재원이 확보된다 하더라도 수요자가 원하는 주택이 공급돼야 한다"고 꼬집었다.

그러면서 "주택공급 확대 공약이 부동산가격 안정화랑은 거리가 멀 것으로 보고 있다"면서 "공약은 내세울 수 있지만 언제 어떻게 할지와 재원마련에 대한 세부적인 내용이 없다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공급하려는 물량은 똑같지만 세부 공약은 후보들마다 다르다"면서 "어느쪽이 당선되던 구체적인 방안으로 만들어서 실천하느냐가 관건"이라고 말했다.

그러면서 "임기가 5년이라고 5년 내로 완수할 거라고 생각해선 안된다"며 "구체적인 계획을 잡아 일단 시작하고, 방향을 설정해가면 보완해 나가야 한다"고 덧붙였다.

부동산가격 안정화는 좀더 구체적인 실행방안을 마련해 장기적으로 바라봐야 한다고 조언했다.

이 연구원은 "당분간 부동산 가격 상승은 어쩔수 없지만, 그렇다고 재건축·재개발을 막아선 안된다"며 "꾸준히 시간을 두고 주택공급을 늘리는게 맞고, 그러다보면 언젠간 안정화될 것"이라고 설명했다.

donglee@newspim.com