전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[르포] "초고층 펜트하우스되나"…35층룰 폐지에 압구정·용산 재건축 '신바람'

기사입력 : 2022년03월07일 07:01

최종수정 : 2022년03월07일 15:55

압구정 현대·한강맨션, 한강변 랜드마크 기대감
"50층 건축 여부 불투명…토지거래허가 부담도"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "주민들은 35층 룰이 폐지될 것임을 어느 정도는 예상하고 있었어요. 압구정동 한강변에 초고층 펜트하우스가 들어서면 누가 봐도 근사하지 않을까요?" (강남구 압구정동 신현대아파트 근처 S공인중개사 관계자)

"층수가 높아지면 일반분양도 늘어나고 조합원들 건축비 부담도 줄어들 가능성이 높겠네요. 집주인들 입장에서는 안 팔고 싶어지죠."(용산구 이촌동 한강맨션 근처 P공인중개사 관계자)

서울시의 '35층 룰' 폐지로 강남구 압구정, 용산구 등 한강변 재건축시장에 '신바람'이 불고 있다. 용적률(대지면적 대비 건물 연면적의 비율)이 그대로인 상태에서 층수제한이 없어지면 한강 조망권을 살리는 설계안을 적용할 수 있어서다. '한강변'이라는 장점을 극대화할 수 있게 되는 것이다.

이 경우 단지 고급화로 사업성이 더 좋아질 것으로 예상된다. 이에 따라 압구정, 용산, 여의도 등 한강변 대규모 정비사업이 본격화될 것으로 기대된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 압구정 신현대아파트(현대9·11·12차) 일대 [사진=김성수 기자] 2022.03.04 sungsoo@newspim.com

◆ 압구정 현대, 하루새 1억 '껑충'…"최고급 랜드마크 될 것"

7일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 압구정동 현대 1·2차아파트 11동 전용면적 196㎡ 매물은 지난 3일 하루새 71억원으로 1억원 올랐다. 직전 최고가(지난 1월 80억원)보다는 낮지만 '35층 룰' 폐지 발표와 더불어 가격이 인상됐다.

앞서 서울시는 ▲35층 높이 규제 삭제 ▲용도지역제를 전면 개편하는 '비욘드 조닝' ▲스카이인라인 관리기준 개편 등을 담은 '2040 서울도시 기본계획'을 공개했다. 특히 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용했던 '35층 높이기준'을 삭제된 것이 시장에서 큰 화제가 됐다.

'35층 룰'은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다. 고(故) 박원순 전 서울시장 시절 '2030 서울 도시기본계획'에 2014년 삽입됐다. 서울 아파트 상당수가 일괄적으로 35층에 키를 맞춘 듯 천편일률적으로 변한 데는 '35층 룰' 영향이 컸다.

그런데 이번 서울시 발표대로 층수제한을 폐지함으로써 다양한 설계안을 적용할 수 있게 됐다. 예컨대 경관을 가리는 문제가 크지 않고, 주변에 고층 아파트가 있어 높이차가 크지 않다는 점 등 대상지 여건이 맞다면 35층보다 높게 지을 수 있는 것이다.

이 과정에서 한강조망권 등을 살리는 설계안을 적용할 수 있게 된다. 한강변 아파트를 재건축할 때 다양한 층수, 창의적 디자인으로 된 건물을 짓는 게 가능해지는 것. 이에 따라 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동 등 한강변 재건축 단지 아파트가 가장 큰 혜택을 받을 것으로 예상된다.

특히 압구정 재건축 1~5구역은 오세훈 서울시장이 도입한 신속통합기획을 추진 중이다. 신속통합기획은 민간주도 개발에 서울시가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원해주는 제도다.

통상 5년 정도 소요되는 정비구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등 절차를 2년으로 단축하고, 각종 심의 절차를 간소화해 빠른 사업 진행을 지원하는 대신 기부채납 등으로 공공성을 높이는 것이다.

그 중에서도 2구역과 3구역 조합은 '49층 재건축안'을 내놓았다. 오 시장 체제에서 층수 제한 규제가 폐지될 것이라는 기대감에 선제적으로 나온 구상으로 보인다. 이에 따라 시장에서는 이번 35층 규제 완화를 긍정적으로 받아들이고 있다.

압구정 신현대아파트 근처 S공인중개사 관계자는 "주민들은 35층 룰이 폐지될 것임을 어느 정도는 예상했다"며 "오 시장의 재건축 활성화 공약이 실제로 가시화되는 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "압구정동 같은 한강변에 초고층 펜트하우스가 들어서면 누가 봐도 최고급 랜드마크가 될 것"이라며 "앞으로 매수 문의가 점점 더 쇄도할 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

◆ 한강맨션 68층 기대…"50층 불투명·토지거래허가 부담도"

용산구 이촌동 한강맨션 아파트 재건축 시공을 맡은 GS건설은 조합 측에 68층 초고층 설계안을 제시했다. 한강맨션은 추정 공사비만 6224억원으로 한강변 재건축 '최대어'로 불린다. 총 23개 동, 660가구 규모의 저층단지를 총 1441가구 규모 대단지로 탈바꿈시키는 사업이다.

특히 GS건설 제안대로 68층 초고층 설계안을 적용하면 이촌 한강맨션은 이 일대 최고층 아파트로 거듭난다. 현재 이촌동 인근에서 가장 높은 층수를 기록 중인 56층 래미안 첼리투스를 뛰어넘는 것.

[서울=뉴스핌] 서울 용산구 이촌동 '한강맨션' 아파트. [사진=용산구청]

오 시장은 과거 서울시장 시절 '한강 르네상스' 프로젝트로 한강변 개발을 활성화하는 정책을 펼쳤다. 이후 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스'(56층), 성동구 성동구1가 '트리마제'(47층) 등이 속속 들어섰다. 한강맨션 아파트가 그 바톤을 이어받을 것이라는 기대감이 높다.

한강맨션 인근 P공인중개사 관계자는 "한강맨션은 기존에 1대 1 재건축을 진행해서 건축비 부담이 없게끔 하려고 했는데, 층수가 더 높아져서 일반분양 물량이 많아지면 건축비 부담이 줄어들 가능성이 높다"며 "조합원들 입장에서는 안 팔겠다는 마음이 커진다"고 말했다.

다만 실제로 한강변에 '50층 이상' 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 불투명하다. 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해야 해서다. 3종 일반주거지역에서 몇 층까지 허용되는지는 주변 여건이나 대상지 계획에 따라 달라진다.

서울시 관계자는 "모든 아파트들은 정비계획을 세워서 용도, 밀도를 정하게 된다"며 "그에 따라 건축계획을 수립하면 도시계획위원회 심의를 받게 되며 그 과정에서 적정 높이와 스카이라인을 결정한다"고 말했다.

이어 "35층룰이 폐지됐기 때문에 50층 건축이 물리적으로 불가능한 것은 아니지만 현실적으로 가능할지는 답하기 어렵다"고 설명했다.

또한 "단지 내 용적률은 정해져 있어서 같은 단지 내에서 아파트 높이가 다르게 나타날 수 있다"며 "만약 한 동이 올라가면 다른 한 동은 내려가야 밀도가 맞게 된다"고 덧붙였다.

한강변 재건축 단지 여러 곳이 토지거래허가구역으로 묶여있다는 점도 가격 상승을 제한하는 요소다. 앞서 서울시는 압구정, 여의도 등 주요 대규모 재건축·재개발 사업지역 4곳을 작년 4월 '토지거래허가구역'으로 지정했다.

지정대상 구역은 ▲압구정아파트지구(24개 단지) ▲여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) ▲목동택지개발사업지구(14개 단지) ▲성수전략정비구역으로 총 4.57㎢이다.

토지거래허가구역으로 묶인 지역의 재건축·재개발 추진구역 내 단지는 조합 설립 전 추진위 단계를 포함해 사업단계와 관계없이 모두 토지거래허가 대상에 포함된다. 작년 4월 27일부터 발효됐고 기간이 1년이라서 다음달 26일까지다. 기간이 끝나면 연장될 가능성도 있다.

토지거래허가구역에서 주택을 매입하려면 전세 낀 갭투자를 할 수 없고, 실거주해야 한다. 그 결과 토지거래허가구역 아파트들의 거래량이 줄어들어 실제 가치보다 가격이 저평가돼 있다는 게 이 일대 부동산업계 얘기다. 하지만 장기적으로 이들 지역은 입지적 가치가 높기 때문에 가격이 우상향할 것으로 예상되고 있다.

압구정동 C공인중개사무소 관계자는 "토지거래허가구역으로 묶는다는 것은 정부가 이 지역 개발을 염두에 두고 있는 상황에서 투기수요를 사전에 차단한다는 뜻"이라며 "아파트가 재건축되면 가치는 더 크게 오를 것이기 때문에 집주인들도 쉽게 팔지 않고 있다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
사진
내란특검, 尹재판 증인 72명 신청 [서울=뉴스핌] 김신영 기자 = 12·3 비상계엄 관련 내란 사건을 수사 중인 조은석 특별검사팀이 윤석열 전 대통령의 내란 우두머리 혐의 재판에서 증인 72명을 추가 신청했다. 서울중앙지법 형사합의25부(재판장 지귀연)는 3일 내란우두머리·직권남용권리행사방해 혐의로 재판에 넘겨진 윤 전 대통령의 9차 공판기일을 열었다. 조은석 내란 특별검사. [사진=뉴스핌DB] 특검 측은 앞서 1차로 38명의 증인을 신청한 데 이어 이날 재판부에 증인 72명을 추가로 신청하겠다고 밝혔다.  재판부는 오는 10일 열릴 10차 공판에서는 이날 증인신문을 마치지 못한 고 전 처장에 이어 정성우 전 방첩사 1처장(준장), 김영권 방첩사 방첩부대장(대령)을 불러 신문할 예정이다. 정 전 처장은 여인형 전 방첩사령관으로부터 선관위 전산실 통제와 서버 확보를 지시받은 인물이며 김 부대장은 비상계엄 당일 곽종근 전 육군 특수전사령관이 윤 전 대통령으로부터 지시받을 당시 함께 합참 지휘통제실에 있었던 것으로 알려졌다.  한편 이날 재판에서 윤 전 대통령 측은 조은석 특검이 검찰로부터 사건을 이첩받은 절차가 위법해 무효라고 주장했으나, 특검은 "법과 상식에 비춰봤을 때 납득할 수 없는 주장"이라고 반박하며 신경전을 벌였다.  sykim@newspim.com 2025-07-03 20:47
안다쇼핑
Top으로 이동