[윤석열 시대] 대형건설사 '재개발·재건축' 수혜…러시아 여파는 '미미'

기사입력 : 2022년03월11일 06:02

최종수정 : 2022년03월11일 14:36

재초환·분상제 완화…건설사 정비사업 시장 '수백조'
1기신도시 재건축 먹거리…"러시아 사태, 충격 미미"

[편집자]국민의힘 윤석열 대선후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 새정부의 정책방향에 큰 변화가 예상됩니다. 특히 부동산대책, 원전정책, 탄소중립, 물가안정 등 굵직한 현안들이 숙제로 떠오르고 있습니다. 이에 <뉴스핌>은 윤석열 당선인의 공약을 재조명하고 새정부의 바람직한 정책방향을 진단해 보고자 합니다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 국민의힘 후보가 대통령에 당선된 데 따라 대형 건설사들의 재개발·재건축 먹거리가 늘어날 것으로 보인다. 대형 건설사는 '브랜드 파워'를 기반으로 도시정비시장에 막강한 경쟁력을 갖고 있는 만큼 이번 대선의 최대 수혜자라는 분석이다.

반면 러시아의 우크라이나 침공에 따른 여파는 크지 않을 것이라는 의견이 있었다. 원자재 가격과 안전 비용이 증가해도 건설사가 공사하는 모든 현장이 동시에 원가 상승 영향을 받지는 않는다는 이유에서다.

◆ "재건축·재개발 47만가구 공급"…건설사 시장규모 '수백조'

11일 정치권 및 부동산업계에 따르면 윤석열 당선인의 주요 부동산 공약은 '5년간 주택 250만가구 이상(수도권 130만가구 이상 최대 150만가구) 공급'이다.

이 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.10 sungsoo@newspim.com

특히 공공택지 다음으로 비중 높은 공급 수단이 재건축·재개발이다. 재건축·재개발 사업지를 이용한 공급은 47만가구로 전체의 18.8%를 차지한다. 건설사들의 먹거리가 그만큼 늘어난다는 뜻으로 볼 수 있다.

업계에 따르면 전국적으로 30년 이상의 노후 주택이 약 370만가구에 이른다. 1990년대에 지어진 370만가구 아파트가 재건축 연한을 넘기고 있어서다. 현재 시공사 선정을 앞둔 재개발·재건축 현장만 100구역이 넘어, 시장 규모가 수백조원 규모에 이른다는 분석이다.

또한 윤 당선인은 재건축·재개발 사업에 장애물로 작용해 온 재건축 정밀안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 규제를 완화화겠다는 공약도 내세웠다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

윤 당선인은 재건축 정밀안전진단의 경우 ▲30년 이상 된 노후 공동주택에 정밀안전진단 면제를 추진하고 ▲현재 50%인 구조안전성 가중치를 30%로 하향하며, 설비노후도 및 주거환경 가중치를 기존 수치(25%, 15%)에서 각각 30%씩으로 상향 조정하겠다고 공약집에서 밝혔다.

지금까지는 구조안전성 가중치가 높아서 정밀안전진단 통과가 어려웠다. 정부가 지난 2018년 정밀안전진단의 구조안정성 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높이고, 주거환경 가중치를 40%에서 15%로 낮춰서다. 이에 따라 동파 사고를 비롯한 각종 생활 불편이 발생해도 건물의 뼈대가 튼튼하면 재건축을 불허하는 경우가 많았다.

목동, 노원을 비롯한 주요 재건축 아파트들이 정밀안전진단에 '고배'를 마셨던 것도 이 때문으로 보인다. 윤 당선인이 정밀안전진단 규제를 완화할 경우 많은 재건축 단지들이 안전진단을 통과해 재건축 사업에 박차를 가할 수 있을 것으로 기대된다. 건설사들이 수주할 재건축 사업이 늘어나는 셈이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.10 sungsoo@newspim.com

◆ '재초환·분상제' 규제 완화…1기 신도시 정비사업 먹거리도

또한 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 완화도 재건축 사업에 긍정적인 영향을 미친다. 윤 당선인은 공약집에서 재초환 완화와 관련해 ▲재건축 부담금 부과 기준 금액 상향 ▲부과율 인하 ▲비용 인정 항목 확대 ▲1주택 장기 보유자 감면 ▲부담금 납부 이연 허용 등을 내세웠다.

재건축초과이익환수제는 재건축이 다 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 제도다. 재건축 사업 준공시점(사업 종료시점) 새 단지 주택가격에서 ▲개시시점 주택가격 ▲부과기간 동안 개시시점 주택가액의 정상적 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용 등 모든 금액을 빼는 식으로 계산한다.

윤 당선인의 공약대로 재초환 규제를 완화한다면 가구당 많게는 수억원에 이르는 부담금 '폭탄'이 줄어들게 된다. 예컨대 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구)는 지난 2020년 9월 서초구청으로부터 가구당 재초환 부담금으로 4억200만원을 통보받았다. 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 종전에 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3568만원이었다.

재건축 조합들은 재초환 부담을 피하기 위해 사업 일정을 미루는 경우가 있었다. 재초환 부담이 가뜩이나 부족한 도심 내 공급을 더욱 지연시켜온 것이다. 그런데 재초환 부담금이 줄어든다면 강남권 뿐 아니라 상계, 목동 등 주요 재건축 단지들도 사업 진행에 대한 부담이 낮아진다.

또한 윤 당선인은 공약집에서 분양가 규제 합리화와 관련해 ▲토지비용, 건축비, 가산비 산정을 현실화하고 ▲이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성을 반영하겠다고 밝혔다. 이전에는 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없어서 재건축 아파트의 일반분양이 늦춰지는 경우가 많았다.

단군 이래 최대 재건축 사업인 서울 강동구 둔촌주공아파트의 일반분양이 계속 연기된 데도 '분양가상한제'가 원인으로 작용했다. 조합이 일반분양을 하지 않으면 분양대금이 들어오지 않기 때문에 건설사들도 공사비를 회수하기 어려워진다.

그런데 재초환, 분양가상한제가 완화되면 재건축 사업이 빠르게 진척을 보여 건설사들 이익도 증가할 것으로 보인다. 또한 윤 당선인은 이같은 정비사업 규제완화를 통해 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에 양질의 주택 10만가구 공급기반을 구축하겠다고 약속했다.

이에 따라 업계에서는 수도권 정비사업에 강점이 있는 대형 건설사들이 수혜를 받을 것으로 예상하고 있다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "윤 당선인의 임기 내 서울·경기 등 수도권 정비사업지 공급 물량이 증가할 것"이라며 "윤 당선이 공급하겠다고 한 250만가구를 주택 유형별로 나누면 민간 분양주택이 119만가구로 전체의 47.6%를 차지한다"고 설명했다.

이어 "민간 시행사 도급 물량과 수도권 정비사업지에 강점이 있는 대형 건설사들이 수혜를 받을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

송유림 한화투자증권 연구원은 "대형 4개 건설사가 확보한 주택건축 수주잔고만 작년 말 기준 100조원이 넘는다"며 "이 중 도시정비사업의 비중이 절반 이상인 만큼 재개발·재건축 사업이 활성화되면 일차적으로 수주잔고가 늘어날 것으로 기대된다"고 말했다.

◆ 현대ENG·DL이앤씨·삼성ENG "러시아 현장, 아직 무사하다"

반면 러시아의 우크라이나 침공 사태가 건설업계에 주는 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 수주만 했을 뿐 공사를 본격적으로 진행하지 않은 현장도 있고, 우크라이나와 물리적 거리가 떨어져 있어 사업 진행에 영향이 없는 경우도 있어서다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = [자료=해외건설협회] 2022.02.23 donglee@newspim.com

러시아에서는 현대엔지니어링, DL이앤씨, 삼성엔지니어링 등이 지난해 러시아에서 17억8450만달러(한화 약 2조1000억원)의 수주고를 올렸다. 지금 러시아에서 시공이 진행 중인 사업은 18건 103억6100만달러 규모다. 러시아에 진출한 이들 건설사는 "아직 큰 위험이 없다"는 반응이다.

현대엔지니어링은 작년 6월 러시아 민간석유기업 노비 포톡이 발주한 1000억원 규모 가스 처리시설(LPG 분리시설 포함) 설계·조달·시공(EPC) 사업을 하고 있다. 러시아 모스크바 남동쪽 1500km에 있는 오렌부르그주 부주룩 지역 유전에서 가스의 정제처리 공장 및 기반시설을 짓는 프로젝트다. 공사기간은 22개월이다. 다만 이 현장은 아직 공사가 본격화되지 않은 상태다.

현대엔지니어링 관계자는 "수주에는 성공했지만, 아직 현장 공사를 본격적으로 시작하지 않았다"며 "이번 사태 진행과 국제사회 대응을 지켜보면서 사업을 진행할 것"이라고 말했다.

DL이앤씨는 작년 12월 러시아 가스화학 플랜트인 발틱 콤플렉스 프로젝트 계약을 체결했다. 이 프로젝트는 상트페테르부르크에서 남서쪽으로 110km 떨어진 우스트-루가 지역에 조성 중인 초대형 가스·화학 콤플렉스다.

단일 생산라인으로는 세계 최대 규모의 폴리머 공장이다. 수주금액은 약 1조6000억원(약 11억7000만유로)이다. DL이앤씨는 설계와 기자재 조달을 담당한다. 다만 설계와 조달 업무는 대부분 국내에서 진행해서 아직 사업 진행에 큰 어려움은 없다.

삼성엔지니어링도 최근 러시아 시장에 처음 진출했다. 삼성엔지니어링은 지난달 8일 중국 국영 건설사 CC7과 러시아 발틱 에탄크래커 프로젝트의 설계·조달 업무에 대한 계약을 체결했다. 계약금액은 약 1조3721억원(약 10억유로)다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 러시아 발틱 에탄크래커 프로젝트 현장위치도 [자료=삼성엔지니어링] 2022.02.09 sungsoo@newspim.com

이 프로젝트는 앞서 언급한 우스트-루가 지역 발틱 콤플렉스에 에탄크래커 2개 유닛을 설치하는 사업이다. 완공되면 연간 280만여톤의 에틸렌을 생산하게 된다. 삼성엔지니어링은 오는 2024년까지 계약 업무를 완료할 계획이다.

삼성엔지니어링 관계자는 "사업 초기 단계라서 현장이 별도로 없고 현재로서도 큰 영향이 없다"며 계약상 지정학적 리스크 위험에 대비하기 위한 조항도 있지만 향후 진행 상황을 예의주시하고 있다"고 말했다.

송 연구원은 "러시아의 우크라이나 침공 여파로 원자재 가격 등이 올라도 건설사가 공사하는 모든 현장이 동시에 원가 상승 영향을 받지는 않는다"며 "해외부문 원가율이 정상화되는 가능성 등을 고려했을 때 건설사들 이익률이 급격히 훼손될 가능성은 제한적"이라고 분석했다.

sungsoo@newspim.com

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뉴욕을 뒤흔든 맘다니 돌풍 [뉴욕=뉴스핌]김근철 특파원= "빨리 뉴욕에 파트타임 일자리라도 알아봐야 할 것 같아요." 지난 주말 뉴욕 인근에 사는 지인들과의 모임 도중 나온 얘기다. 이날 저녁 자리 화제의 중심은 단연 '민주당 뉴욕 시장 후보 조란 맘다니'였다.'뉴욕 파트타임' 얘기도 맘다니 덕분에 나온 농담이다. 맘다니는 자신이 시장에 당선되면 뉴욕의 최저 임금을 시간당 30달러로 올릴 것이라고 약속했다. 지금 환율로 따지면 4만 600원 정도다. 현재 뉴욕의 최저 임금 시급은 16.50달러다. 이미 미국 내 최고 수준이다. 그런 뉴욕 최저 임금을 2배로 올리겠다는 얘기다. 물론 2030년까지라는 전제는 달렸다. 그렇다 하더라도 귀가 솔깃해질 만한 공약임은 분명하다. 비단 이날 모임뿐 아니다. 요즘 '뉴요커'들 사이에서 맘다니는 최고의 뉴스메이커다. 어디서든, 누구와든 맘다니 얘기를 꺼내면 10분~20분은 쉽게 대화를 나눌 수 있다. 그만큼 맘다니의 등장 자체가 뉴욕 사람들에게도 충격이자 파격이다. 조란 맘다니 미국 민주당 뉴욕시장 후보. [사진=로이터 뉴스핌] 뉴욕 시장 자리는 한국으로 치면 거의 서울 시장급이다. 뉴욕은 미국의 최대 도시이자, 전 세계에서 사람과 돈이 가장 많이 몰려드는 중심지다. 이런 뉴욕의 유력한 차기 시장 후보가 불과 33세라니. 그것도 아프리카 우간다에서 태어나 7세 때 뉴욕으로 이민 온 인도계 무슬림이다. 더구나 그는 26살이 되던 2018년에야 뒤늦게 미국 시민권을 취득하고 투표권을 받았다. 맘다니가 하버드 같은 아이비리그의 명문대를 졸업한 것도 아니다. 그는 평범한 학창 시절을 보내고 대학 졸업 후 저소득층 주택 압류 방지 상담사로 활동했다. 그러다가 2020년 뉴욕 주의회 하원의원 선거에 민주당 후보로 나서 선출된 것이 사회 경력의 전부다. 시쳇말로 '듣보잡' 수준이다. 예전 같았으면 뉴욕 시장 후보에 명함도 못 내밀 커리어다. 그런 맘다니가 불과 몇 개월의 선거 운동으로 민주당의 뉴욕 시장 후보가 됐다는 것은 믿기지 않는 스토리다. 그것도 뉴욕 주지사 3선에, 한때 차기 대선 후보 물망에 올랐고, 당내 유력 인사와 후원 그룹의 지원을 받는 '거물' 앤드루 쿠오모를 꺾었다. 그야말로 이변이 일어난 것이다. 민주당 전략가 트립 양은 뉴욕타임스(NYT)에 "현대 뉴욕시 역사에서 가장 큰 반전이 일어났다"고 평가했을 정도다. 맘다니는 1일 발표된 민주당 3차 경선 결과 과반이 넘는 56%를 득표했다. 이로써 그는 당당히 민주당의 뉴욕 시장 후보로 공식 선출됐다. 뉴욕은 아직도 민주당의 아성으로 불린다. 민주당 후보 공천은 뉴욕 시장 당선의 보증수표처럼 여겨진다. 뉴욕타임스(NYT)를 비롯한 미국 언론들의 관심은 이제 '맘다니 돌풍'이 과연 어디까지 이어질지에 모아진다. 숱한 전문가들은 아직 맘다니의 본선 경쟁력에 의문을 거두지 못하는 분위기다. 맘다니의 민주당 경선 승리의 발판이 됐던 급진적인 공약들이 결국 부메랑이 돼서 발목을 잡을 것이란 분석이 많다. 맘다니가 내세운 핵심 공약은 실제로 급진 좌파 성향의 포퓰리즘 정책으로 불릴 만하다. 시내버스 무임승차, 0세부터 5세까지 무료 보육 및 유치원 교육 실시, 뉴욕시 관리 아파트 임대료 동결, 값싼 시립 식료품점 설립, 부자 증세 등이 그것이다. 구체적 재정 대책이 없다는 질타와 비판이 나올 만하다. 게다가 맘다니는 학창 시절부터 팔레스타인을 지지하는 운동에 가담했다. 뉴욕과 민주당의 돈줄을 쥔 유대인들의 거부감도 크다. 민주당 주류와 온건그룹에선 벌써 부담스러운 티를 낸다. 너무 과격해서 중도층 이탈을 야기할 것이란 우려의 목소리를 낸다. 그래서 민주당을 지지하는 월가의 큰손들은 이미 온건 성향의 대항마를 찾고 있는 것으로 알려졌다. 당내 경선에서 패배했던 쿠오모 전지사나 경선에서 중도 사퇴한 에릭 애덤스 뉴욕 시장이 독립 출마 형태로 시장 선거에 나서려는 것과도 이와 연결돼 있다. 도널드 트럼프 대통령도 일찌감치 맘다니를 '100% 공산주의자 미친 놈'이라고 부르며 파상 공세를 퍼붓는 중이다. 급진 좌파 프레임을 씌워 민주당 전체를 싸잡아 비판하려는 의도도 깔려있다. 트럼프와 공화당은 색깔론 공세에 더해 민주당 측 후보 난립을 잘 이용하면 뉴욕 시장까지 손에 쥘 수 있겠다는 기대도 하고 있는 눈치다. 지하철에 탑승한 조란 맘다니 미국 민주당 뉴욕 시장 후보. [사진=로이터 뉴스핌] 이런 정치판의 셈법과 보도를 따라가다 보면 '맘다니가 11월 4일 선거에서 뉴욕 시장에 당선되기는 힘들겠구나' 하는 생각도 든다. 최근에 월가 금융기관에서 오래 기간 일했던 지인을 만난 자리에서도 '만다니의 한계'에 대해 얘기를 나눴다. 하지만 그의 견해는 좀 달랐다. 자신의 사무실에 근무하는 한 직원 때문에 생각이 바뀌었다고 한다. 그 직원은 줄곧 보수 성향을 보여왔고 지난 대선에서도 트럼프를 열렬히 지지했다고 한다. 그런 사람이 이번에 민주당 경선에 참여해 맘다니에게 표를 던졌다. 이유를 물으니, "뉴욕에서 사는 게 너무 힘들다. 물가가 미쳤다. 부자들은 상관없겠지만 우리 같은 단순 사무직은 열심히 일해도 렌트비, 교통비, 식료품비 내기에도 너무 벅차다. 내게 이념은 크게 상관없고, 누구라도 이 힘든 생활에 도움을 준다면 표를 안 찍을 이유가 없다"라는 답이 돌아왔다고 한다. 이 말을 들으니 맘다니의 공식 홈페이지 첫 화면에 큼직하게 적힌 슬로건이 새삼 머릿속에 다시 선명히 떠올랐다. "조란 맘다니는 뉴욕의 근로자들의 생활비를 낮추기 위해 시장직에 도전하고 있습니다"였다. 맘다니는 얼마전 NBC 방송의 간판 시사 프로그램 '미트 더 프레스'에 출연해 자신을 공산주의자라고 공격한 트럼프의 언급에 "나는 공산주의자가 아니다."라고 반박했다. 그리고는 "나는 트럼프가 힘을 실어주겠다고 대선 운동 기간 약속했던 바로 그 노동자들을 위해 싸우고 있다. 트럼프 대통령은 이후 그들을 배신해왔다"라고 말했다. '빨갱이 프레임'을 씌우는 트럼프에게 시원하게 한 방 먹이면서 자신이 노동자들을 위한 진짜 일꾼임을 드러내는 패기와 영리함이 번뜩이는 발언이다. 그래서 맘다니가 이념 프레임의 덫에 갇히지 않고, 뉴욕 시민의 민생과 민심을 파고드는데 성공한다면 '정말 큰일을 낼 수도 있겠다'는 생각도 든다. 그건 그가 뉴욕 시장에 당선된다는 의미만이 아니다. 인류 역사상 가장 풍요롭다는 21세기에도 팍팍안 일상을 견뎌내야 하는 노동자 계층과 밀레니얼 세대들에게 과거의 이념과 정치적 문법의 약발이 먹히지 않는다는 점을 확인시켜줄 '사건'이 될 수 있다. 맘다니 열풍과 논란이 뉴욕의 일회성 정치 이벤트로 그치지 않고 앞으로도 계속 증폭되고 변모하면서 확산될 것이란 예감이 드는 이유다. kckim100@newspim.com 2025-07-03 04:16