[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택공급 확대를 위해 서울 도심지역에서의 고층·고밀도 주택 건설이 본격화될 전망이다.

역세권 첫집이나 청년원가주택과 같은 윤석열 대통령 당선인의 공약에서 나온 역세권 고밀도 주택을 비롯해 주택 250만 가구 공급이 본격 시동을 건 것이다. 도심 역세권에서는 용도지역 상향과 도시계획 조례 상 용적률과 층수 인센티브가 제공될 전망이다. 이와 함께 잠실주공5단지 재건축 사례와 같은 역세권 재건축·재개발의 고밀개발도 탄력을 받을 것으로 예측된다.

다만 이재명 더불어민주당 후보가 공약했던 4종 일반주거지역 신설과 같은 큰 틀의 제도 변화는 없을 전망이다.

5일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 새 정부 출범 이후 도심부 주택공급 확대를 위해 서울시를 중심으로 도시계획 및 용적률 상향 그리고 층수 추가 완화 등이 추진된다.

최근 대통령직 인수위원회는 윤석열 당선인의 공약인 250만 가구 주택공급의 추진을 위한 공급자인 국토교통부와 인허가권자인 서울시가 협업하는 TF팀을 결성했다.

국토교통부 관계자는 "TF팀에서는 250만가구 주택공급을 위해 도심부 소형 주택 공급과 함께 재건축·재개발 활성화를 기획하게 될 것"이라고 말했다.

◆ 현행 법령 기반 용적률-층수 상향...역세권 용적률 500%-층수 50층 가능해져

TF팀에서는 다수 주택을 공급하기 위해 밀도를 높이는 방안을 모색할 예정이다. 정부가 추진하는 도심공공주택복합사업과 서울시의 역세권 활성화사업을 강화하기 위한 방침이다.

윤석열 당선인은 대선 공약으로 역세권 첫집 20만가구와 청년원가주택 30만가구를 비롯해 250만 가구 공급을 내놨다. 공공주택에 해당되는 이들 사업은 윤석열 당선인이 새로 도입하는 것인 만큼 힘있는 집권 초중기에 집중 추진될 전망이다.

이에 따라 새 정부 출범에 앞서 주요 역세권을 중심으로 용도지역 상향과 용적률 인센티브를 확대하는 방안이 모색된다. '국토계획법'에 따라 준주거지역에서는 최고 700%까지 용적률을 받을 수 있다. 하지만 그동안 서울시에서는 400%대 용적률만 허가했다. 이에 따라 많은 수의 주택을 공급하기 위해 용적률과 층수와 같은 밀도를 높인다는 것이 정부와 서울시의 방침이다.

이를 위해 서울시는 상반기 중 서울시 도시기본계획에 해당하는 '서울 2040'을 확정한다는 계획이다. 여기에서 도심부 역세권에서의 용적률과 용도지역 상향 그리고 층수에 대한 기준을 마련한다. 이는 향후 윤석열 정부의 도심 공공주택사업의 기준이 될 전망이다.

국토부 관계자는 "서울 2040이 확정되면 용도지역 상향과 용적률 인센티브 기준도 수립될 것"이라며 "이후 본격적인 주택공급 계획에 착수할 예정"이라고 말했다.

이렇게 되면 3종 일반주거지역으로 지정돼 있는 역세권 공공주택사업지구의 용도지역 상향이 쉬워진다. 박원순 시장 시절 서울시도 역세권 활성화 사업에서 고밀 개발을 허용했지만 용적률과 층수 기준이라는 서울시의 자체 규제에 묶이면서 사업 진행이 더뎠다. 이번 서울 2040 계획에서 명확한 밀도 및 층수 상향기준이 마련되면 도심부 고밀개발 사업 추진이 쉬워질 것이란 게 업계의 관측이다.

한 업계 관계자는 "현행 준주거지역 기준 임대주택을 포함한 역세권 주택의 건축 기준이 용적률 400%, 층수 30~40층이라면 향후 변경될 법령에서는 용적률 500% 이상 50층까지 건립이 가능해질 것"이라며 "이렇게 되면 임대주택을 포함한 더 많은 주택이 공급될 수 있다"고 말했다.

사업성 문제도 다소 해결 될 수 있을 전망이다. 역세권 공공주택과 같은 사업은 높은 임대주택 비율로 인해 민간 건설업체가 참여를 꺼려하는 사업으로 꼽힌다. 더욱이 민간임대주택와 달리 임대료 책정도 정부나 지자체가 수립하게 돼있다. 이에 따라 지은 후 곧바로 분양해 비용을 환수하는 것이 일반적인 건설사들로서는 자칫 장기간 자금이 묶일 수 있는 만큼 사업 참여를 원치 않고 있다.

이에 따라 사업 방식과 업체에 대한 인센티브 부여도 새롭게 제시돼야한다는 게 업계의 이야기다. 한 중견건설사 관계자는 "정부나 지자체가 사업을 시행하거나 국책은행을 비롯한 금융권이 시행을 맡는 방식 그리고 업체들에 사업 참여에 따른 인센티브를 추가로 주는 방안이 마련돼야 할 것"이라고 말했다.

◆ 재건축·재개발도 용적률-층수 올라간다...4종 일반주거지역 없다

부동산TF의 고밀개발 방침에 따라 재건축·재개발 사업에서도 개발 밀도를 높일 수 있을 전망이다. 정부-서울시의 부동산TF에서는 역세권을 비롯해 '서울 2040'에서 지정될 지구 중심 등에서 추진되는 재건축·재개발에 대해서도 용적률과 층수를 올려주는 방안을 모색하고 있다.

국토부 관계자는 "재건축·재개발도 250만 가구 주택공급의 한 축인 만큼 이에 대한 밀도 상향 기준이 마련될 것"이라고 말했다. 이렇게 되면 49층 건립을 두고 서울시와 극한대립을 벌였던 잠실주공5단지 재건축 사업과 같은 역세권 재건축 사업의 고밀도 개발이 쉬워지게 된다.

아울러 역시 역세권 지구중심이란 이유를 들어 층수 및 용도지역 상향을 주장하는 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 서울지하철3호선 학여울역 주변 단지들의 고밀 재건축도 가능해진다. 다만 재건축 대상인 40년 이상 노후 단지들의 경우 대부분 역세권에 위치해 있는 만큼 고밀 재건축이 가능한 곳은 선별적으로 지정될 것으로 예측된다. 이에 따라 '서울 2040'이 이들 재건축·재개발 단지의 운명을 결정할 것으로 보인다.

한 업계 관계자는 "이미 문재인 정부시절 강남권 재건축인 잠실주공5단지가 일부 준주거지역 밀도에 맞춰 재건축 허가를 받은 상황"이라며 "역세권을 비롯한 주요지역 재건축·재개발에 대한 고밀 개발이 예정돼 있는 만큼 재건축 단지의 기대감이 커질 것"이라고 말했다. 이 관계자는 "다만 밀도가 높아지면 그만큼 임대주택을 비롯한 공공기여도 늘어나게 돼있어 양날의 검이 될 전망"이라고 덧붙였다.

대선 기간동안 이재명 민주당 후보가 공약했던 용적률 400%를 받을 수 있는 4종 일반주거지역 신설은 도입되지 않을 것으로 전망된다. 4종 일반주거지역은 법령(국계법) 개정 사항이다. 현행 국계법에선 1~3종 일반주거지역만 분류돼 있으며 각각의 용적률은 지자체가 정하도록 했다. 이에 따라 1~3종 일반주거지역의 용적률을 완화하는 내용으로 서울시 도시계획조례를 개정하면 고밀 개발을 지원할 수 있는 만큼 굳이 4종 일반주거지역을 신설할 필요가 없다는 것이 국토부와 서울시의 판단이다.

서울시 관계자는 "4종 일반주거지역을 신설하면 지정 방식에 대해서도 이견이 있는 등 논란이 일어날 우려가 있다"며 "3종 이상일 경우 차라리 준주거지역으로 용도 상향하고 관리하는 게 낫지 굳이 4종 주거지역을 만들 필요는 없을 것"이라고 말했다.

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