[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 전통적 이사철인 봄이 왔지만 서울 아파트 전세 거래는 오히려 급감하고 있다.

임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 직후인 지난해 말에도 통계상 거래량이 늘었음에도 시장에서는 "거래가 안된다"는 반응이 있었다. 당시에는 계약갱신청구권을 활용한 갱신계약이 늘어난 반면 신규 계약은 줄어든 영향이 컸다.

하지만 최근에는 통계상 수치와 시장 상황 간 괴리가 크지 않은 분위기다. 새 정부 출범을 앞두고 부동산 시장에 대한 관망세가 지속되고 있는 가운데 임대차법과 대출규제, 보유세 부담, 코로나19 사태 등이 복합적으로 서울 아파트 전세시장에 영향을 미치고 있다는 분석이다.

◆본격 봄 이사철이지만 서울 아파트 전세 거래량 '반토막'

23일 서울부동산정보광장에 따르면 4월 1~18일 서울 아파트 전세 거래량은 2986건을 기록했다. 날짜를 기준으로 단순 비교하면 작년 4월(9230건)의 반토막 수준이다. 3월 거래량도 9292건으로 작년 3월(1만1022건)에 비해 줄어들었다. 특히 3월 거래량은 앞서 2월 거래량(1만1002건)보다도 감소했고 작년 9월(8040건) 이후 6개월 만에 가장 적은 수치다.

최근 들어 서울의 아파트 전세 거래량이 급감한 이유 중 하나로 우선 임대차법이 거론되고 있다. 만기가 도래한 전세의 상당수가 재계약으로 이어지고 있어 신규 전세계약 물량이 줄어들고 있다는 것이다.

서울 강남구의 한 중개업소 사장은 "임대차법 시행 이후 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 눌러앉은 경우가 많아지면서 신규 전세계약이 줄어들고 있다"고 설명했다.

대출 규제와 금리 인상으로 전세 수요가 줄어든 것도 전세 거래가 감소한 주요 요인으로 꼽힌다.

또 다른 중개업소 사장은 "정부가 전세자금대출을 조이고 시중은행의 금리가 오르면서 전세를 찾는 임차인이 줄어들고 있다"면서 "올 들어 아파트 전세를 찾는 임차인이 예년의 50~60% 수준에 머무르고 있다"고 말했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "대출규제 때문에 전세에서 월세로 전환하는 임차인이 늘고 있다고도 볼 수 있다"고 설명했다.

여 연구원은 또 "집주인이 보유세 부담을 월세 수익으로 보전하려는 움직임도 꾸준히 나타나고 있고 코로나19 사태 와중에 되도록 이사를 가지 않으려는 분위기도 있다"면서 "여러 복합적인 이유로 아파트 전세 거래가 줄어든 것으로 봐야 한다"고 덧붙였다.

새 정부 출범을 앞두고 수요자들이 '관망 모드'를 유지하고 있는 것도 주요 원인으로 지목된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "현재 3기 신도시 등 알짜 청약 대기 수요가 많은 상황"이라며 "집값이 급등한 상태에서 청약 자격을 갖춘 사람들이나 특별 공급 대상자들은 기대를 걸고 한동안 관망세를 보이게 될 것"이라고 말했다.

◆임대차 입법 효과?...당분간 동일한 추세 이어질 듯

서울 아파트 전세 거래량이 감소한 원인 가운데 하나로 계약갱신청구권 행사가 꼽히면서 임대차법을 둘러싼 논쟁이 당분간 지속될 가능성이 높다는 지적이 나온다.

계약갱신청구권을 활용한 재계약이 증가함으로써 신규 전세계약이 줄어든 것을 당초 정부가 의도한 입법 효과로 볼 여지가 있기 때문이다.

정부는 지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등을 담은 임대차법 개정안(임대차 2법) 시행 이후 전월세 계약 갱신율이 높아지고 임대차 기간이 늘어나는 등 임차인 주거가 안정됐다고 자평하고 있다.

전세 물건 감소와 임대료 폭등, 임대인·임차인 계약 갈등과 같은 여러 부작용이 나타났지만 기존 임차인 보호라는 입법 취지를 결코 간과할 수 없다는 해석이다.

과거 임대차 3법 폐지를 주장했던 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 최근 임대차 3법에 대해 "약자가 일방적으로 피해를 보는 것에 대한 보호 장치라는 좋은 의도로 마련된 법"이라며 "임차인 보호와 주거 약자의 주거 안정은 국가가 존재하는 이유"라며 입법 취지에 공감을 나타낸 것도 이와 무과하지 않다는 것이다. 

박합수 교수는 "최근의 전세 거래 통계를 새롭게 적용된 임대차 제도가 점차 시장에서 정착되고 있다는 것을 보여주는 근거로 볼 수도 있다"면서 "임차인의 주거 안정이 제고되고 있는 상황에서 임대차 3법을 폐지하는 순간 또 다른 부작용이 생길 수 있다"고 우려했다.

일각에서는 전세 거래 감소의 이유로 새 정부 출범 이후 임대차 3법 폐지 내지 축소를 기대하는 일부 집주인들이 본인이 직접 거주하거나 빈집으로 두면서까지 전세 계약을 미루는 상황을 거론하기도 한다.

현재로선 법을 만든 더불어민주당이 임대차법 취지 살리기에, 차기 정부가 임대차법 도입 후 나타난 부작용 해소에 각각 방점을 찍고 장기간 논쟁을 벌일 가능성이 높아 보인다.

박 교수는 "당장 큰 변화가 있지 않는 한 전세 시장은 당분간 지금의 추세를 유지할 것으로 보인다"고 말했다.

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