새 정부 기대효과 '반짝'...집값 하락세 이어지나

기사입력 : 2022년06월08일 06:31

최종수정 : 2022년06월08일 06:31

새 정부 부동산 규제 완화 기대감에 꿈틀대던 집값 하락 전환
매물은 늘고 금리는 올라 추세적 상승 전환 기대하긴 어려워
정부 분상제 개편 등 부동산 규제 완화 추진이 변수로 작용

[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 새 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 꿈틀대던 서울 아파트값이 9주만에 하락 전환됐다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치 등으로 매물이 늘고 있는 상황에서 금리 상승기를 맞아 집값 하락이 본격화할 것이라는 관측이 나오고 있다.

새 정부가 부동산 규제 완화 속도 조절에 나선 가운데 대내외 경제 여건상 당분간 부동산 시장의 약보합세가 이어질 것이라는 분석이다. 그러나 분양가상한제 개편 등으로 신규 분양 아파트 가격의 상승이 불가피할 것으로 보여 결과적으로 무주택자들의 내집 마련의 꿈을 멀게 만들 것이라는 우려가 나온다.

◆매물 증가, 금리 상승, 매수심리 하락에 가격 떨어져

8일 한국부동산원에 따르면 5월 다섯째주(30일 기준) 서울 아파트값은 한주 전에 비해 0.01% 하락했다. 서울 아파트값이 떨어진 것은 지난 3월 넷째주(28일 기준) 조사 이후 9주 만이다. 서울 내에서도 재건축 단지가 몰린 강남구·서초구(0.01%)와 대통령 집무실 이전 호재가 있는 용산구(0.03%)가 오르긴 했으나 상승폭이 둔화됐고 그밖에 노원구(-0.03%), 도봉구·강북구(-0.02%), 동대문구(-0.01%) 등 대다수 지역이 하락했다.

부동산원은 "보유세 과세 기산일(6월1일)이 도래한 가운데 양도세 중과 한시 배제로 인해 급매물이 증가하고 기준금리 인상 등으로 매수세가 감소한 영향"이라고 설명했다.

매물은 늘었다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 지난달 30일 기준 6만1462건으로 일주일 전(5만9123건)보다 3.96% 증가했다. 이는 지난달 10일부터 소급해 시행되고 있는 다주택자 양도세 중과 1년 한시 배제 조치로 매물 출회가 확대된 결과로 분석되고 있다.

이처럼 다주택자들의 절세 매물이 늘고 있지만 대출 규제 강화와 금리 인상, 집값 하락에 대한 우려로 매수자들의 눈치보기가 이어지면서 주택시장에서는 '거래 절벽' 현상이 나타나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 1744건으로 한달 전(1434건)에 비해 늘어났던 서울 아파트 거래량이 5월에는 1194건으로 큰 폭으로 감소했다.

아파트값이 9주만에 하락한 가운데 서울 아파트 매수심리도 꺾인 것으로 나타났다. 부동산원에 따르면 5월 다섯째주 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 한주 전(90.6)보다 0.4포인트 하락했다. 매매수급지수는 기준선인 100을 밑돌면 매도세가, 웃돌면 매수세가 강하다는 뜻이다. 대선을 앞두고 3월 첫째주(7일 기준)부터 상승세를 보이던 이 지수는 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 시행된 지난달 이후 꺾이기 시작해 4주 연속 하락세를 보이고 있다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 정부가 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해서도 분양가상한제를 소급 적용키로 한 가운데 14일 오후 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 철거 공사가 진행 중이다. 2019.08.14 kilroy023@newspim.com

◆주택시장 매수 활력 저하로 가격 반등 제한적 전망

주택시장에서는 다주택자 절세 매물이 본격적으로 늘어나는 하반기에 서울 아파트값 하락세가 본격화될 것으로 전망하고 있다.

전문가들도 당분간은 아파트 매맷값이 떨어질 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택시장의 매수 활력이 크게 저하된 상황"이라며 "금리 인상과 경제 성장률 둔화, 가격 고점 인식 등을 고려할 때 추세적인 가격 반등을 기대하긴 어려워 보인다"고 말했다. 그는 "최근 가격 흐름을 보더라도 보합과 0.01% 상승·하락 사이를 오가는 약보합 수준이고 거래도 예년과 작년에 비해 각각 30%, 40% 감소한 상태"라며 "당분간 이러한 상황이 이어질 것"이라고 전망했다.

서울 아파트값은 새 정부의 부동산 규제 완화 기대감으로 10주간의 하락을 멈추고 4월 첫째주(4일 기준) 보합으로 전환됐다. 특히 재건축 아파트가 많은 강남구와 서초구는 상승폭이 커졌고, 3주간 보합을 나타내던 송파구는 상승세로 돌아섰다. 그러나 이후 서울 전체로는 5월 첫째주(0.01% 상승)를 제외하고 매주 보합을 기록하다 5월 마지막주에 0.01% 하락 전환한 것이다. 새 정부에 대한 기대가 '집값 반짝 상승 효과'에 그친 것이라는 평가가 나온다.

정부가 당장 규제 완화 드라이브를 강하게 걸지 않는 이상 주택시장이 당분간 조정 국면을 유지할 것이라는 전망이 많다.

다만, 정부가 이달 안으로 내놓을 분양가상한제 개편안 등이 변수가 될 것으로 보인다. 정부는 현재 원자잿값 인상분을 공사비에 반영하고 조합 이주비 등 정비사업의 특수성으로 인해 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영하는 방안을 검토하고 있다. 분양가상한제 개편안에는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도를 완화하는 방안도 포함될 가능성이 높다.

원자재 가격 상승으로 공사비 부담이 커지고 있는 건설사들은 분양가상한제 개편으로 숨통이 트일 것으로 기대되지만 신규 분양 아파트 가격이 올라 무주택 실수요자들의 부담은 늘 수밖에 없다.

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 "아파트 신규 물량의 분양가가 오르면 주택 수요자들의 부담이 가중되고 기존 아파트값도 자극할 수 있다"면서 "정부가 분양가상한제를 어느 수준에서 손질할 지가 중요해졌다"고 말했다.

dream78@newspim.com

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00