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올 하반기 서울 전세시장 '상저하고'…집값도 "시차 두고 오를 것"

기사입력 : 2022년06월28일 09:00

최종수정 : 2022년06월29일 09:49

임대차법 만기로 전세 오른다…"갭투자에 매매값 따라 오를 것"
결국 실현될 재건축 호재…경기 북동부 '물량폭탄'에 조정 예고

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올해 하반기 서울 전세시장이 '상저하고'를 보이면서 집값도 시차를 두고 오름세로 돌아설 것이라는 전망이 나온다. 서울 아파트 입주물량 감소로 전세 부족이 심화되고 있는데다, 윤석열 정부가 오는 2024년 총선을 앞두고 재건축·재개발 규제완화에 나설 경우 집값에 '불쏘시개'가 될 수 있어서다.

최근 주택담보대출금리가 7%대로 급등해 서울 집값 하락론에 힘이 실리고 있지만 실제 하락장이라고 단정할 수 없다는 의견이다. 다만 양주, 의정부 등 서울보다 상대적으로 늦게 올랐던 경기 북동부 지역은 공급물량 여파로 가격이 조정을 받을 것이라는 전망이 나온다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 올 하반기 아파트 전셋값은 주춤거리다 오르는 형세가 될 것이란 전망이 나온다. 사진은 서울 여의도 63 스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지. 2022.05.11 leehs@newspim.com

◆ 임대차법 만기로 전세 오른다…"갭투자에 매매값 따라 오를 것"

28일 부동산업계에 따르면 올해 하반기 서울 전세가격이 오르면서 매매가격도 시차를 두고 따라 오를 것으로 예상된다.

우선 올 하반기에 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 나오면 전세가격이 큰 폭 오르게 된다. 집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다.

최근 정부가 발표한 '상생임대인 제도'가 전·월세가격 안정에 큰 역할을 하기 어렵다는 점도 작용한다. 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

다만 '상생임대인 제도' 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 실거주 목적으로 집을 보유하고 있을 가능성이 높아서 팔기 어려워서다.

그런데 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 큰 의미가 없다. 이들은 오히려 시세대로 전세가격을 올려받아서 추가 투자에 나서는 선택을 할 것이라는 의견이다.

한 다주택자는 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리해 보인다"고 말했다.

또한 서울은 입주물량이 감소하고 있어 전세공급 부족이 점차 심해질 것으로 보인다. 부동산 빅데이터 제공 사이트 부동산지인에 따르면 서울의 올해 아파트 입주물량은 2만9297가구로 작년(5만3010가구)의 절반 수준이다. 내년은 2만7247가구, 2024년은 1만4518가구로 점점 줄어든다. 이에 따라 전세가격이 오를 경우 매매가격을 밀어올릴 것으로 예상된다.

이영진 신한은행 이촌동PWM센터 팀장은 "전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 갭투자가 늘어나거나, 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성이 크다"며 "서울 반포, 잠원, 대치동 등 강남 주요 지역의 10년 미만 신축 아파트가 갭 13억원이면 투자하겠다는 사람들이 많은데 이들 아파트의 갭이 15억원에서 13억원 수준으로 좁혀지고 있다"고 말했다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도로는 임대차시장 안정이 어렵기 때문에 하반기 전월세가격이 오를 가능성이 있다"며 "전세가격이 오른다고 해서 당장 매매가 늘지는 않겠지만, 시차를 두고 매매가격 상승으로 전환될 것"이라고 말했다.

◆ 결국 실현될 재건축 호재…경기 북동부 '물량폭탄'에 조정 예고

또한 윤석열 정부가 오는 2024년 4월 10일 총선을 앞두고 재건축·재개발 규제완화에 나설 경우 집값에 '불쏘시개'가 될 수 있다는 분석이다. 지금은 정부가 집값 폭등을 우려해서 안전진단 등 재건축 규제를 유지하고 있지만, 총선을 앞둔 상태에서는 결국 풀어줄 수밖에 없을 것이라는 기대가 높다.

재건축·재개발이 본격화되면서 안전진단 통과, 조합설립, 사업시행인가 등 각 인허가 절차를 통과할 경우 투자수요가 크게 증가할 것으로 보인다. 또한 정비사업 진행으로 주택이 멸실되고 이주수요가 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다.

작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이처럼 서울 전역에서 정비사업이 진행될 경우 전세·매매가격이 동반 상승할 것으로 예상된다.

반면 경기도 일부 지역은 오히려 집값 하락이 예상돼 서울과 양극화가 심해질 것으로 보인다. 수요층이 크게 늘어나기 어렵다는 점에 비해 공급 물량이 많다는 이유에서다.

부동산지인에 따르면 양주시는 올해와 내년 아파트 입주물량이 각각 8763가구, 8976가구에 이른다. 2024년 아파트 입주물량은 5827가구다. 의정부시는 올해 입주물량 3430가구에 이어 내년에도 입주물량 4157가구가 발생한다. 의왕시는 내년 아파트 입주물량이 1895가구로 집계됐다.

또한 경기 남양주, 시흥, 하남 등도 2018~2023년 기준으로 보면 공급물량이 많다. 남양주시는 2018~2023년 입주물량이 4만3338가구이며 시흥시는 5만1044가구, 하남시는 3만2276가구 규모다. 이미 공급물량이 많은 상황에서 추가로 입주물량이 쌓이기 때문에 공급대비 수요부족이 더 심해질 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 "경기도 북동부는 수요가 탄탄하지 않고 공급물량이 많았는데, 대세 상승기에 '눈먼 돈'이 몰리면서 끝물에 오른 것"이라며 "하지만 금리가 오르고 경기가 안 좋아지면 사람들이 다시 심리적으로 위축돼서 경기도 북동부처럼 가장 늦게 오른 부동산이 가장 먼저 빠지게 될 것"이라고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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관세협상 쟁점…쌀·쇠고기·구글지도 [세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 한미 관세협상이 막판까지 '진통'을 겪고 있다. 오는 8일 1일까지 관세 유예기한이 연장되면서 일단 3주간 시간을 벌었다. 하지만 이견을 좁히지 못한 쟁점이 여전히 남아 있어 앞으로의 협상도 난항이 예상된다. 수차례 협상에도 이견을 좁히지 못한 것은 결국 '비관세장벽' 때문이다. 특히 한국 측이 민감분야로 설정하고 있는 ▲쌀 시장 개방 ▲30개월 이상 쇠고기 수입 허용 ▲구글 정밀지도 반출 허용 등 3가지 쟁점이 분수령이 될 전망이다. ◆ '제조업 협력' 카드 제시했지만…美, 농축산물 개방까지 요구 미국 정부는 오는 8월 1일부터 한국에 대한 품목관세(25%)를 부과할 방침이라고 8일 밝혔다. 도널드 트럼프 대통령은 8일 오전 1시 20분(한국시간) 트루스소셜(Truth Social)을 통해 한국에 대한 상호관세율 및 발효일자 등이 포함된 서한을 공개했다고 밝혔다. 이는 지난 4월 2일 발표한 국가별 관세와 같은 수준이다. 협상 시한이 3주간 연장된 셈이다. 도널드 트럼프 미국 대통령 [사진=로이터 뉴스핌] 한국 정부는 앞서 미국 측에 '제조업 협력 로드맵'을 제시했지만, 이것만으로는 미국 측의 합의를 이끌어내지 못한 것으로 알려졌다. 한국 측이 농축산물 등 민감분야를 사수하면서 '제조업 협력' 카드만으로 협상을 진행해 왔지만, 결국 한계에 봉착한 것 아니냐는 분석이 나온다. 산업부는 "새 정부 출범 이후 짧은 시간동안 국익 최우선 원칙을 갖고 치열하게 협상에 임했으나 현실적으로 모든 이슈들에 대해 합의 도출까지 시간이 부족했다"고 밝혔다. ◆ 자동차·철강 품목관세 인하 vs 농·축산물 개방 '저울질' 한미 간 몇 차례 협상에도 진통을 겪고 있는 이유는 결국 미국 정부가 농축산물 시장까지 요구하고 있기 때문이다. 더불어 한국의 정밀지도를 구글에 허용해 달라는 요구 역시 한국 정부로서는 민감한 쟁점이어서 난항이 예상된다. 한국 정부의 목표는 이 같은 민감분야를 사수하면서 자동차·철강 품목관세를 경쟁국 대비 불리하지 않은 수준으로 인하하는 것이다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장은 지난 6일 협상 결과에 대해 "자동차와 철강 등 품목관세 철폐 또는 완화가 반드시 포함돼야 한다"고 못 박았다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장(오른쪽)과 제이미슨 그리어(Jamieson Greer) USTR 대표가 5일 오후(현지시간) 미국 워싱턴 D.C.에서 관세협상에 앞서 기념사진을 찍고 있다. [사진=산업통상자원부] 2025.07.06 dream@newspim.com 문제는 농업계와 소관부처(농림축산식품부)를 어떻게 설득하느냐다. 과거 정부도 쌀 시장 개방과 쇠고기 수입을 검토했다가 강한 저항에 부딪혀 보류한 바 있다. 정부 안팎에서는 품목관세를 완전히 철폐하는 조건이라면 농축산물 시장을 개방하는 것도 고려해 볼만하다는 분위기가 읽힌다. 산업부는 8일 미국 정부의 발표에 대해 "미국 측의 주된 관심사인 무역적자 해소를 위한 국내 제도 개선, 규제 합리화 등과 함께, 양국 간 제조업 르네상스 파트너십을 통해 핵심산업 도약의 기회로 활용할 계획"이라고 밝혔다. 이는 한국 측의 요구대로 자동차, 철강 등 품목관세를 원하는 수준으로 인하(철폐)될 경우, 미국 측이 요구하고 있는 비관세장벽 개선에 대해서도 전향적으로 검토할 수 있다는 뜻으로 해석된다. 결국 품목관세 철폐와 비관세장벽 개선 두 가지 요소를 놓고 얼마나 균형적이고 합리적이 수준으로 타결되느냐가 관건이 될 전망이다. 한국 정부가 '상호호혜적이고 균형적인 협상'을 기본 원칙으로 내세우는 것도 이 때문이다. 산업부는 "관세로 인한 불확실성을 조속히 해소하기 위해 남은 기간 동안 상호 호혜적인 협상결과 도출을 위해 협상에 박차를 가할 것"이라고 강조했다. dream@newspim.com 2025-07-08 11:38
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