비욘드조닝-지구중심 서울 역세권 토지 운명 가른다
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부와 서울시의 잇단 도심 고밀복합개발 '장려' 언급이 나오면서 향후 역세권 고밀개발에 관심도 커지고 있다.
서울시가 박원순 시장시절부터 추진하고 있는 역세권 활성화사업이 오세훈 시장 시정에서 더욱 강화될 것으로 예상된다. 이와 함께 윤석열 정부 주택 250만가구 공급계획의 핵심 사업이 도심복합사업인 점을 감안하면 역세권 고밀개발은 '대세'가 됐다는 진단이 나오고 있다.
이에 따라 역세권 주변 개발을 추진하는 사업자들은 올 연말 나올 서울시 도시기본계획 '2040 서울플랜'에 관심을 기울이고 있는 상황이다.
25일 건설부동산업계에 따르면 역세권 중심으로 고밀개발을 장려하는 '2040 서울플랜' 수립 이후 역세권 개발사업이 봇물 터지듯 진행될 것이란 진단이 나온다.
◆ 비욘드 조닝, 서울 역세권 고밀개발 활성화 조짐
지난달 공청회를 가진 '2040 서울플랜'의 핵심은 주거재정비 분야에서는 35층 규제 폐지며 도심개발 분야에선 기존 용도지역 체계를 크게 흔드는 비욘드 조닝(Beyond Zoning) 개념의 도입이다. 이 가운데 비욘드 조닝은 중앙정부가 추진하는 도심복합개발과 함께 서울지역 역세권 토지의 옛 도심재개발을 대폭 활성화해 역세권의 비주거용도 개발에 힘을 실을 것으로 예측된다.
용도지역제는 땅의 용도를 주거·업무·녹지 등으로 나눠 각 토지마다 적절한 개발을 유도하는 전통적인 도시계획 제도다. 하지만 도시를 주거와 공업, 녹지, 상업 등 획일적으로 규제하고 업무와 여가·주거가 복합화되는 라이프스타일 변화를 반영하지 못한다는 지적이 있었다.
서울시는 주거·업무·녹지 등이 복합적으로 배치될 수 있도록 자율성을 높이는 비욘드 조닝 개념을 도입키로 했다. 정부, 학계 등과 논의를 갖고 국토계획법 개정을 추진해 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용하겠다는 구상이다.
비욘드 조닝은 역세권의 도시계획을 크게 바꿔놓을 것으로 예상된다. 그동안 개발 자체가 금기시 됐던 자연녹지지역도 준주거지역 이상으로 용도지역을 상향해 고밀개발을 추진할 수 있는 길이 열린 것이다. 업계에서는 서울시가 비욘드 조닝을 남발할 것으로 예상하진 않는다. 하지만 박원순 시장 시절부터 이어졌던 역세권 활성화사업과 정부가 추진하는 도심복합개발과 맞물리며 역세권 고밀개발사업이 예전보다 훨씬 쉬워질 것으로 내다보고 있다.
◆ 역세권 자연녹지, 지구단위계획으로 용도상향 등 '환골탈태' 기대
이렇게 되면 서울시와 경기도 주요도시 가운데 1·2종 주거지역이나 자연녹지지역으로 묶여 있는 땅도 지구단위계획을 수립해 준주거지역 등으로 용도지역을 상향하고 고밀개발을 할 수 있게 된다.
최근 서울시는 도시·건축공동위원회를 열어 '수락지구 중심 지구단위계획 구역 및 계획 결정 변경안'을 가결했다. 노원구 상계동 1132-9번지 일대 서울지하철7호선 수락산역 역세권을 대상으로 하는 이 재정비안은 자연 녹지지역으로 존치된 5개소 특별계획구역의 토지이용계획을 위한 개발지침을 담고 있다. 기존 자연녹지지역을 준주거지역~제2종일반주거지역으로 용도지역 변경계획을 통해 전략적 개발을 유도하고 역세권 복합개발로 생활권내 필요한 서비스 시설을 확충하도록 계획한다는 방침이다.
업계에서는 나머지 역세권에 대해서도 이같은 개발이 확대될 것으로 내다보고 있다. 특히 국토교통부가 공공 주도로 추진하는 도심공공주택복합사업을 민간 제안을 받도록 한 것을 주목하고 있다. 부동산 업계 관계자는 "민간기업들이 역세권에 보유한 토지를 바탕으로 도심복합사업을 제안할 가능성이 크다"며 "물론 임대주택을 지어야하는 등 걸림돌도 있지만 자연녹지지역이나 1종 주거지역에 묶여 사업이 사실상 불가능했던 곳을 중심으로 개발이 활성화될 것"이라고 말했다.
대표적인 곳이 서울 양재동 더케이호텔 서울 부지다. 이곳의 현 용도지역은 대부분 자연녹지지역으로 지정돼 있다. 하지만 양재 R&D 지구에 포함돼 있으며 신분당선 양재시민의숲 역과 직선거리 약 600미터 가량 떨어진 곳이다. 지구단위계획구역으로 지정돼 있으며 계획 향방에 따라 복합업무지구 개발이 가능한 것으로 꼽힌다.
이에 따라 2040 서울플랜에 향배에 관심이 쏠리고 있다. 특히 지구중심 등으로 지정되면 준주거지역 이상 고밀도 개발이 보다 쉬워진다. 업계 관계자는 "2040서울플랜에서 지구중심 지정 여부와 역세권 개발 방향 등에 따라 각 토지의 운명이 결정될 것"이라며 "60층 아파트와 같은 사유화될 수밖에 없는 주거지역 층수제한 해제보다 오히려 저항이 적다는 점에서 계획 수립이 더 쉬울 수도 있다"고 말했다.
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