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정부 대응에도 부동산PF 부실 '위험 경보'...건설업계 초긴장

기사입력 : 2022년10월24일 15:50

최종수정 : 2022년10월24일 15:50

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'레고랜드' 사태 일단락에도 부동산 PF 위축 불가피
상위사 PF대출액 8조...신용보강·자체보증 부담 커져
미분양·공사비·금리 등에 '돈맥경화' 장기화 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 강원도 '레고랜드' 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려가 고조되자 중견 건설사뿐 아니라 자금력을 갖춘 대형 건설사들도 긴장하고 있다.

시행사 및 정비사업 조합은 사업 추진에 필요한 자금을 자체 조달하기 어려워 통상적으로 신용도가 높은 건설사가 지급보증을 해 공사비를 마련한다. 문제는 사업장별로 부동산 PF대출액이 수천억원에 달해 차환에 실패하거나 부실로 이어질 경우 기업 신용도가 낮고 지방 사업이 많은 중견사는 줄도산 우려까지 확산하고 있다. 대형사라도 타격이 상당하다.

다만 정부가 50조원 이상의 유동성 공급 프로그램을 가동하기로 하면서 시장 불안이 다소 안정화될 것이란 관측도 나온다.

◆ 10대 건설사, PF대출액 8조원...'레고랜드' 사태로 자금부담 커져

24일 금융 및 부동산업계에 따르면 올해 상반기 기준 상위 10대 건설사의 부동산 PF 관련 대출액은 8조원 규모다. 삼성물산과 SK에코플랜트가 주택 비중을 줄이면서 PF 대출 규모가 크지 않다는 점을 감안할 때 나머지 건설사가 1조원 안팎의 평균 대출액을 보유하고 있다.

올해 상반기 기준 GS건설의 부동산 PF 대출잔액은 1조4328억원이다. 대출유형으로는 자산유동화기업어음(ABCP) 1조1247억원, 기타 PF Loan(대출) 3081억원이다. 대출액 모두 시행사의 차입을 위해 GS건설이 금융기관에 지급보증했다. 주요 거래대상은 디에스디삼호와 소백, 석정도시개발, 보경종합건설 등이다. 롯데건설은 주택조합 및 시행사 사업비 PF 대출로 1조3813억원을 보유하고 있다. 주택 재건축·재개발 사업에는 Loan 대출이 대부분으로 지급보증 금액은 1조원 수준이다. 기타 개발사업에 ABCP 1652억원, 1년 미만의 단기채권이 1162억원이다.

주택사업 비중이 큰 대우건설(1조1590억원)과 HDC현대산업개발(1조1875억원)도 1조원이 넘는 부동산 PF를 보유하고 있다. 보증방식은 채무인수 및 연대보증, 이자지급보증 등이다. HDC현대산업개발은 전 사업장에 채무부증을 섰고 대출 유형은 PF Loan 방식을 사용하고 있다. 현대건설과 현대엔지니어링은 각각 8166억원, 3616억원의 부동산 PF 대출액을 갖고 있다.

부동산 PF 대출은 은행, 보험사 등 금융회사들이 특정 부동산 개발사업의 미래수익과 해당 부지를 담보로 사업 주체에 돈을 빌려주는 대출 상품이다. 시행사는 차입자가 되고 시공사는 보증을 서는 방식으로 자금을 빌린다. 증권사는 부동산 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행한 ABCP을 쪼개 팔거나 신용 보강(매입보장·매입확약)을 하고 수수료와 이자 차익을 챙긴다. 시행사가 자금난에 빠지거나 PF대출 차환이 막히면 채권을 판 증권사, 지급보증을 한 시행사 모두 손실을 떠안을 수밖에 없다.

자금시장 경색으로 부동산 PF 관련 채권에 대한 기피 현상이 가중되면서 신용보강은 한층 강화될 것으로 보인다. ABCP 채권이 팔리지 않거나 담보자산의 가치가 하락하는 경우 유동화증권 투자자의 이익을 보호하기 위해 보증회사는 신용보강을 해야 한다. 이 경우 건설사는 담보가치를 높이거나 부동산 PF 대출 일부를 상환해야 한다.

신규 발행도 쉽지 않을 전망이다. 이달 초 강원도의 채무보증 중단을 선언한 후 춘천 레고랜드 조성 사업 관련 ABCP가 최종 부도 처리되는 되면서 채권시장이 급속도로 냉각됐다. 이후 강원도가 지급보증의무를 이행하겠다고 밝히면서 이번 사태는 일단락되는 분위기지만 부동산 PF 시장이 위축은 불가피하다는 시각이 많다.

이경자 삼성증권 연구원은 "레고랜드 사태로 지자체가 보증한 채권 마저도 불신이 커지며 부동산 PF시장의 리스크가 급격히 확대되는 분위기"라며 "금리인상과 분양성과 부진 등까지 겹쳐 전반적인 부동산 대출 시장이 축소될 것으로 보인다"고 설명했다.

◆ 사업 리스크에 '돈맥경화' 확산...미분양 우려에 강남재건축도 PF 차환 실패

부동산 PF시장이 급속도로 위축되면서 자금력이 부족한 건설사들은 위기를 맞을 것이란 관측이 나온다.

지난달 말 충남 지역 6위 종합건설업체 우석건설은 납부 기한인 어음을 막지 못해 1차 부도 처리됐다. 이달 말 유예기간까지도 상환이 쉽지 않을 것으로 알려졌다. 부동산 시장 침체와 원자재 가격 상승이 겹치면서 자금난에 빠진 것이다.

국내 최대 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공의 PF 차환 발행도 실패했다. 조합은 시공사업단의 보증을 받아 단기사채(ABSTB, 만기 66일)를 발행해 사업비 대출을 대주단에 상환했다. 이때 발행한 ABSTB 만기가 오는 28일로 다가오자 차환 발행에 나서지만 투자자를 모집하지 못했다. 조합에 지급보증을 선 시공사업단이 자체 자금으로 7000억원을 마련해 ABSTB 투자자에 상환하기로 했다.

주택경기 위축으로 미분양 우려도 확산하고 있다. 지난 8월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만2000여가구로, 1년 전보다 두 배 이상 늘었다. 경기도 안성과 양주가 2년 만에 '미분양 관리지역'으로 지정됐을 정도로 아파트 미분양의 공포가 지방을 넘어 수도권으로 확산하고 있다.

미분양이 늘면 시행사 및 시공사의 자금 압박은 더욱 커진다. 주택을 분양받은 계약자로부터 계약금과 중도금을 받아 공사비를 충당해야 하지만 미분양이 발생하면 자체 자금으로 사업을 꾸려가야 한다. 회사채 등 채권 시장이 얼어붙은 상황에서 유동자금이 부족한 중견 건설사의 타격이 더 클 수밖에 없다. 앞서 빌린 채권 및 기업어음(CP)을 상환하지 못하면 부도로 이어진다.

대형 건설사 재무담당 한 임원은 "자금시장이 빠르게 경색돼 사업장별로 부실 가능성을 다시 점검하고 분양 전략도 수정할 정도로 위기 대응에 나서고 있다"며 "채권 금리가 치솟은 데다 신규 조달도 쉽지 않아 자금난을 겪는 건설사의 일부 도산은 불가피할 것"이라고 말했다. 이어"다만 정부가 50조원 이상의 유동성 공급 프로그램을 가동하기로 하면서 수도권 등 우량 사업장의 자금 조달에는 문제가 없을 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다.

 

leedh@newspim.com

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LG, 2년 만에 정규시즌 극적 우승 [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG가 NC전 패배에도 극적으로 2년 만에 정규시즌 우승을 확정했다. SSG는 극적인 끝내기 승리로 한화의 우승 도전을 저지했다.  LG는 1일 서울 잠실구장에서 열린 NC와의 2025 KBO리그 정규시즌 마지막 경기에서 3-7로 패했다. LG는 전날 두산에 이어 NC에도 잡히며 시즌을 마쳤다. 하지만 한화가 SSG에 덜미를 잡히며 정규시즌 우승을 확정했다. 구단 네 번째 정규시즌 우승을 차지한 LG는 한국시리즈(KS)에 직행해 구단 네 번째 통합우승(정규시즌·KS 우승)에 도전한다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG 트윈스 선수단. [사진=LG 트윈스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8연승의 가파른 상승세를 탄 NC는 시즌 전적 70승 6무 67패로 5위 자리를 지켰다. 같은 날 6위 kt가 KIA를 제압해 승차가 없는 상태가 유지됐지만, NC(0.5109)가 kt(0.5107)를 승률 3모 차로 앞섰다. NC는 3일 열리는 SSG와의 시즌 최종전에서 승리하면 kt의 경기 결과와 관계없이 5위로 포스트시즌 막차를 탄다. 다만 이 경기에서 패하고 같은 날 kt가 한화를 잡으면 6위로 탈락한다. NC는 1회말 2사 2루에서 김현수에게 적시타를 맞아 먼저 실점했다. 하지만 3회 1사 후 김주원이 안타를 친 뒤 2, 3루를 연속으로 훔쳤고, 이후 최원준의 적시타가 나와 동점이 됐다. 기세가 오른 NC는 4회초 경기를 뒤집었다. 만루 찬스에서 김형준이 중전 적시타를 때려 2명의 주자를 불러들였다. NC는 5회초 바뀐 투수 손주영을 상대로 한 점을 더 보탰다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = NC 다이노스 김형준. [사진=NC 다이노스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8회초엔 승부에 쐐기를 박았다. 1사 만루에서 맷 데이비슨의 희생플라이가 나왔고, 이후 권희동의 2타점 적시타가 나와 7-1까지 격차를 벌렸다. NC는 8회 등판한 배재환이 2실점 했지만, 임지민, 김진호를 투입해 추가 점수를 내주지 않고 승리를 확정했다. SSG는 인천 SSG랜더스필드에서 열린 한화와의 경기에서 9회 2사에 나온 이율예의 끝내기 투런포에 힘입어 6-5 승리를 거뒀다. 한화는 이날 패배로 유일했던 우승 가능성이 사라졌다. 선발투수 코디 폰세는 6이닝 6안타(1홈런) 1볼넷 10탈삼진 2실점 호투를 펼쳤지만 불펜진이 승리를 날렸다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = SSG 박성한(오른쪽)이 1일 1회말 선두 타자 홈런을 날리고 베이스를 돌고 있다. [사진=SSG 랜더스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com SSG는 1회말 선두타자 박성한이 선제 솔로홈런으로 기선을 제압했다. 한화는 3회초 문현빈이 1타점 적시타를 날리며 승부를 원점으로 되돌렸다. 6회 SSG는 1사 1, 3루에서 한유섬이 삼진을 당했지만 고명준이 1타점 적시타를 날리며 다시 팀에 리드를 안겼다. 한화는 7회초 반격에 나섰다. 1사에서 대타 최인호가 2루타를 날렸고 대타 이도윤은 1타점 적시타를 날리며 2-2 동점을 만들었다. 대타 이진영은 역전 투런홈런을 터뜨리며 경기를 뒤집었다. 이어 노시환이 1타점 내야안타로 한 점을 더 추가했다. 하지만 SSG는 쉽게 물러서지 않았다. 9회말 2사에서 대타 류효승이 안타로 출루했고 뒤이어 현원회가 추격의 투런홈런을 터뜨렸다. 뒤이어 정준재의 볼넷과 이율예의 끝내기 홈런으로 경기를 끝냈다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = kt 위즈 황재균. [사진=kt 위즈] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com   kt는 광주 기아챔피언스필드에서 열린 KIA와 원정 경기에서 9-3으로 이겼다. 71승 4무 68패가 된 kt는 이로써 3일 한화 이글스와 정규시즌 마지막 경기 결과에 따라 와일드카드 결정전 진출 여부가 정해진다. kt는 허경민이 4타수 2안타 2타점, 황재균이 5타수 2안타 2타점으로 팀 승리를 이끌었다. 안현민은 5타수 3안타 1타점으로 거들었다. kt 선발 소형준은 1회 3점을 헌납했으나 2회부터 6회까지 실점하지 않으면서 시즌 10승을 달성했다. 2022년 시즌 13승 이후 3년 만에 두 자릿수 승수를 쌓았다. kt는 선발 소형준이 1회말 난조를 보이며 3점을 내줬으나 3회초 대거 5점을 뽑아내면서 단숨에 경기를 뒤집었다. 3회 1사 후 김상수의 볼넷과 장준원의 안타로 1, 3루 기회를 잡았고 허경민, 안현민, 강백호가 차례로 1타점 안타를 날려 3-3 동점을 만들었다. kt는 경기 후반 추가점을 뽑아내면서 승부에 쐐기를 박았다. 7회초 1사 1루에서 허경민이 2루타를 때려낸 후 김민혁의 땅볼 때 3루 주자 유준규가 홈을 밟았다. 이후 KIA 좌완 불펜 최지민의 폭투가 나온 사이 3루 주자 허경민이 홈을 통과하면서 kt가 7-3으로 달아났다. 8회에도 2사 만루 찬스를 잡았고, 타석에 선 장진혁과 허경민이 연이어 밀어내기 볼넷을 골라내면서 2점을 더해 승부에 쐐기를 박았다. thswlgh50@newspim.com 2025-10-01 23:29
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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