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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 한국의 가계 부채가 시한 폭탄이라는 경고가 끊이지 않는 가운데 2020년 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 직후 부동산 투자 열기에 따른 집값 폭등과 가계 부채 급증이 주요국 곳곳에 극심한 후폭풍을 일으키고 있다.

대표적인 사례가 뉴질랜드다. 코로나19가 급속하게 확산됐을 때 마지막까지 청정국으로 남았던 뉴질랜드는 2021년 30%에 달하는 집값 폭등을 연출했다.

뉴질랜드의 중앙은행에 따르면 전체 모기지 대출금 가운데 약 25%가 2021년에 집행됐고, 대출자의 20% 가량이 생애 첫 주택 매입자들이었다.

중앙은행(RBNZ)은 2021년 10월 이후 최근까지 기준금리를 525bp(1bp=0.01%포인트) 인상했다. 뉴질랜드의 주택 담보 대출이 일반적으로 3년 이하 고정 금리로 제공되기 때문에 기준금리 인상에 따른 충격이 모기지 금리에 고스란히 반영되고 있다.

토론토 아파트와 캐나다 채권 및 주식 수익률 추이 [자료=BMO 이코노믹스]

중앙은행은 전체 모기지 대출 가운데 절반 가량이 2023년 재융자된 것으로 파악됐다고 밝혔다. 대출자들의 가처분 소득에서 이자 비용의 비중이 2021년 9%에서 2024년 20%까지 뛸 전망이다.

모기지 금리 상승은 가계의 숨통을 조일 뿐 아니라 부동산의 기대 수익률과 투자 가치에도 커다란 변화를 일으켰다.

뱅크오브몬트리올의 조사에 따르면 캐나다 대도시인 토론토에 위치한 아파트를 매입할 경우 대출 원리금 상환과 그 밖에 관리 비용을 감안할 때 기대 수익률이 3.9%에 그친다.

캐나다 국채를 매입할 때 5%에 가까운 이자 수입이 발생하는 상황을 감안할 때 대도시 아파트의 상대적인 투자 매력이 낮다는 계산이 나온다.

지난 10여년 사이 미국과 캐나다, 영국, 뉴질랜드, 호주 그리고 한국까지 전세계 집값이 가파르게 상승하면서 부동산이 재산을 크고 빠르게 늘리는 수단으로 자리잡았다.

2020년까지 캐나다에서 인구 밀도가 가장 높은 온타리오 주와 브리티시 콜롬비아 주의 주택 소유자 가운데 다주택자의 비중이 약 3분의 1에 달했다. 다양한 자산 가운데 주택이나 아파트의 인기가 하늘을 찔렀던 상황을 드러내는 단면이다.

끈적끈적한 인플레이션과 고금리의 장기화 기조가 부동산의 기대 수익률을 꺾어 놓았고, 팬데믹 사태 이전과 같은 '단맛'을 다시 맛보기 어렵다는 의견에 힘이 실린다.

뱅크오브몬트리올은 보고서를 통해 "과거 20년과 같은 집값 상승을 다시 경험할 가능성은 매우 낮다"며 "이번 금리 상승 사이클을 통해 많은 투자자들이 매우 고통스럽게 교훈을 얻었다"고 밝혔다.

고금리로 인해 이미 상당수의 부동산 자산이 마이너스 현금 흐름을 나타내고 있고, 이 때문에 매물이 쏟아지기 시작했다고 시장 전문가들은 말한다.

한국과 마찬가지로 캐나다와 유럽 주요국에서도 지난 십 수 년간 선분양 제도가 건설 업계에 돈줄을 제공했는데 주택 매입 심리가 냉각되면서 건설사들도 곤욕을 치르고 있다.

이미 착공에 들어간 아파트 건설이 지연되거나 계획 단계에서 건설 프로젝트가 무산되는 사례도 꼬리를 물고 있다.

2023년 상반기 독일의 신규 건축 허가가 27% 급감했고, 프랑스 역시 1~7월 사이 28% 떨어졌다. 스웨덴은 1990년대 위기 이후 최악의 건설 업계 불황을 겪고 있다. 신규 건설 프로젝트가 수요를 충족시키기 위해 필요한 물량의 3분의 1에도 못 미치는 실정이다.

영국도 살얼음판이다. 100만명 이상의 주택 담보 대출자들이 2023년 더 높은 금리로 재융자해야 하기 때문. 가뜩이나 공포스러운 인플레이션이 가계의 숨통을 조이는 가운데 이자 부담이 높아지면 주택을 매물로 내놓는 이들이 늘어날 전망이다.

실제로 KPMG가 9월 발표한 보고서에 따르면 영국 모기지 대출자 가운데 25% 가량이 주택을 팔고 집값이 싼 곳으로 옮겨가는 방안을 저울질하고 있다.

런던의 주거용 건물을 은행 대출을 받아 매입한 캐런 그레고리는 블룸버그와 인터뷰에서 "대출 원리금 상환액이 세 배 이상 뛰었다"며 "건물을 팔 수밖에 없다"고 말했다.

영국 주택 시장 [사진=블룸버그]

모기지 비용을 세입자들에게 전가하기 위해 월세를 올리다 급기야 아기를 기르는 젊은 부부를 밀린 월세 때문에 강제 퇴거 조치해야 하는 사태에 이르자 다른 선택지가 없다는 결론을 내린 것.

홍콩의 경우 미국 달러화와 페그된 통화 정책 때문에 2022년 3월 이후 연준의 고강도 긴축에 직접적인 타격을 입었다.

뉴질랜드 주택 시장 [사진=블룸버그]

주요 외신에 따르면 홍콩의 모기지 금리는 2022년 초 이후 두 배 이상 뛰었다. 가파른 금리 상승은 주택 시장에 커다란 악재로 작용했다. 노른자위 지역의 기존 주택 가격이 6년래 최저치로 떨어진 것.

집값 하락에도 매수 심리가 살아나지 않자 건설업계는 대대적인 할인 분양에 나섰다. 현지 언론 싱 타오에 따르면 홍콩 최대 건설사인 순흥카이 그룹은 요호 웨스트에 건축한 아파트를 평방 피트 당 1만888홍콩달러(1397달러)에 분양한다고 발표했다. 이는 신축 건물을 기준으로 6년래 최저 수준에 해당한다.

홍콩 정부가 부동산 관련 세금 인하에 나서는 등 부양책 카드를 꺼내 들었지만 금리 상승에 따른 충격을 극복하는 데는 역부족이라는 지적이다.

시장 전문가들은 모기지 금리가 상당 폭으로 떨어지지 않으면 홍콩의 주택 시장이 턴어라운드를 이루기는 어렵다는 데 한 목소리를 낸다.

가뜩이나 가격 수준이 높은 데다 모기지 대출 금리까지 큰 폭으로 뛰자 이자 비용 부담을 감당할 수 있는 이들이 많지 않다는 설명이다.

지구촌의 주택 시장 조정이 장기간에 걸쳐 진행될 것이라는 데 시장 전문가들은 입을 모은다. 과거의 저금리 기조가 회복되기 어려운 데다 팬데믹 사태 이후 주택 시장 버블이 해소되지 않았고, 부동산 자산의 기대 수익률이 떨어지는 등 복합적인 요인들이 집값 반등의 걸림돌로 자리잡고 있다는 지적이다.

블룸버그 이코노믹스의 니라지 샤 이코노미스트는 "지난 20년간 전세계 부동산 시장은 저금리와 수급 불균형을 앞세워 돈잔치를 벌였다"며 "앞으로 10년간은 대대적인 조정이 펼쳐질 것"이라고 전망했다.

shhwang@newspim.com