역대 정부 집값 안정화 위해 강한 규제와 완화 반복했지만 급등락 못막아
尹정부, PF위기·미분양 '유동성' 확대로 연착륙 시도
변수는 '치솟는 공사비'와 '공사비 갈등' 해소에 달려
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 정부의 건설부동산정책은 부동산시장의 피벗(반전)을 만들지 못한다는 게 일반론이다. 정부는 시장이 과열되면 규제강화로 진정시키려 했고, 시장이 침체돼 있으면 규제를 풀어 시장이 움직이도록 물꼬를 트는 역할로 안정화 대책을 내놓곤 했다.
하지만 정부의 의지대로 시장이 움직여주지 않는 경우가 적지 않았다. 지난 노무현정부와 문재인정부의 경우를 보자. 강남 발(發) 집값과 전셋값이 급등했을 때 온갖 규제를 동원했지만 진정시키기는커녕, '영끌족'의 등장과 '똘똘한 한 채' 열풍이 불며 강남 집값을 넘사벽으로 만들었다.
반면 이명박정부와 박근혜정부 당시 시장 분위기는 미국 발 금융위기로 인한 집값의 급락과 거래 부진으로 인해 부동산 시장 뿐만 아니라 내수 경기 침체를 불러왔다. 이명박정부는 전 정부인 노무현정부에서 공급부족으로 인한 집값 급등 문제를 겪어 왔던 터라 공급 확대에 공을 들였다. 특히 '반값 아파트'을 공약으로 내세운 '보금자리주택'은 공공물량 확대의 중심이었다. 도심보다는 서울 및 수도권 외곽 물량이 대폭 늘어나게 된 결과로 나타나면서 미분양 적체와 전세대란을 가져왔다.
박근혜정부는 이 같은 해법에 도심 내 공급물량 확대를 위한 재건축·재개발 규제를 대거 푸는 한편, '빚내서 집사라'는 수요 진작책 카드를 꺼내들었다. 민간 공급자에겐 분양가상한제 폐지를, 수요자에겐 대출규제를 완화해 내집 마련의 문턱을 낮추는 당근을 제시한 것이다.
정부의 정책이 정권에 따라 규제 강화와 완화를 반복했지만 해당 정부에선 의도하는 시장의 피벗을 만들지 못했다. 오히려 정책의 지나친 과함이 차기 또는 차차기 정부에서 시장의 경색 또는 과열을 가져오는 불쏘시개와 같은 역할을 해 왔다는 점을 지난 4번의 정부를 통해 경험 한 바 있다.
윤석열정부에 들어서 건설부동산시장은 또 다시 침체의 골로 들어섰다. 특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)발 위기에 지방 미분양 적체 문제까지 겹치면서 건설사 연쇄부도 우려도 끊임없이 제기되고 있다. 역전세난이 가져온 전세사기 여파가 47주 연속 전셋값 상승 영향에도 미치고 있다.
이 정부가 들어선 지 아직 만 2년이 채 안됐지만 PF관련 대책발표만 해도 4,5번 이어진 듯하다. 대책의 핵심은 결국 유동성 공급을 확대하고 정부가 적극 중재에 나서 PF발 위기를 차단하겠다는 것이다. 또 미분양 적체도 한국토지주택공사(LH)을 통한 매입과 10년 전 등장했던 기업구조조정(CR) 리츠까지 재동판시켜 해소하겠다는 대책을 '건설경기회복방안' 이란 이름으로 내놨다.
전세사기 문제도 주택도시보증공사(HUG)와 LH를 동원해 보증금 대납과 전세사기 주택에 대한 매입으로 피해를 최소화하려 하고 있다.
이들 문제에 대해선 금융권과 산하 공기업을 동원해 '급한 불'은 일단 끄고 있는 모양새다. 그래서인지 박상우 국토교통부 장관은 지난 2일 취임 100일을 맞이해 출입기자단과의 간담회에서 쏟아지는 위기설 질문에 대해 반박하면서 강한 자신감을 내보였다.
박 장관은 '연착륙'을 여러 번 강조했다. 그는 "PF 문제가 많지만 전체 시장에 쇼크가 오지 않도록 잘 관리할 수 있다"면서 "부처 간 연착륙 의지에 대한 컨센서스가 형성돼 있고 협업도 잘 되고 있는 만큼 위기의 실체가 없다"고 단언했다. 최근 착공, 분양, 입주 물량 등 부동산시장 지표가 다소 나아지고 있다는 점과 공공 공사비 개선도 돈줄을 쥐고 있는 기획재정부와 합의를 이뤄냈다는 근거로 제시했다.
그럼에도 연착륙의 가장 큰 변수는 '치솟는 공사비'와 '공사비 갈등' 문제다. 공공 공사는 국가 재정에서 반영해 준다 하지만 민간 부문의 공사비 갈등 문제는 쉽지 않아 보인다. 특히 도심 공급의 핵심인 재건축·재개발은 조합과 건설사간 합의해야 할 민간의 영역이어서 정부가 직접적으로 개입할 여지가 없어 보인다.
일단 가구 당 분담비 부담이 급격히 높아지는데 조합원이 이를 수용하기 쉽지 않다. 건설사들도 고금리의 금융비용에 적자를 보면서 치솟는 공사비를 감내하기 어려운 상황이다. 박 장관은 재건축·재개발 규제 대못인 '부동산 3법(재건축초과이익환수제·분양가상한제·안전진단)'을 뽑아 활성화 시키겠다는 의지를 강력히 내비쳤지만 이들의 공사비 갈등 해법에는 뾰족한 묘수를 제시한 것은 없다.
시장에선 공사비 갈등 문제가 해소되지 않는다면 결국 사업이 상당기간 지연되거나 포기 사례가 속출하는 극단적 사례까지 나올 수 있다는 우려가 나온다. 이런 사업장들이 서울만 들여다봐도 부지기수인데 전체적인 주택시장에 제때 물량이 공급되기 어려운 환경이다.
집값은 다양한 변수와 시장 심리에 따라 움직인다고 하지만 기본적으로 수급논리가 깨지면 급등락 가능성이 높아진다. 정부가 건설경기의 연착륙을 목표로 한다면 민간 영역에서의 치솟는 공사비와 이로 인한 갈등 문제에도 좀 더 적극적일 필요가 있다. 2,3년 뒤 공급부족 문제가 현실화된다면 또다시 집값 급등을 부르는 단초가 될 것이란 것은 명약관화(明若觀火)한 일이기 때문이다.
dbman7@newspim.com
