공공주택 자산가치, 실제보다 낮게 평가돼
[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 왜곡된 공공주택 자산 평가로 적자 논리를 내세우며 공공주택 사업을 피하고 있다는 시민단체의 주장이 나왔다.
5일 경제정의실천시민연합(경실련)은서울 종로구 혜화동 경실련 강당에서 개최한 'LH 수도권 공공주택 자산 보유 실태 분석 결과 발표'에서 이같이 주장했다.
경실련은 심상정 의원실이 제공한 2022년 말 기준 LH 임대주택 자산 보유 현황과 KB부동산 아파트 시세를 기반으로 LH가 서울·경기·인천에 보유하고 있던 공공주택 37만 3861세대를 분석했다.
그 결과 LH 공공주택 자산가치는 부동산 가격 상승은 반영하지 않고 감가상각만 적용해 매년 하락세였다는 조사 결과가 나왔다. 토지는 장부가액과 취득가액이 동일한 반면 건물은 감가상각을 적용해 장부가액이 취득가액보다 떨어졌다는 것이다.
LH 공공주택 총 취득가액은 44조 원으로, 주택 1호당 취득가액은 1억 2000만 원이다. 또한 총 장부가액은 39조 5000억 원으로 취득가액보다 4조 5000억 원이 떨어졌고 주택 1호당 장부가액은 1억 1000만 원으로 취득가액보다 1000만 원이 떨어졌다.
하지만 자산 현황을 토지가격과 구분하면 토지는 취득가액과 장부가액이 동일한 22조 원인 반면 건물의 취득가액은 22조 원이지만 장부가액은 4조 5000억 원이 떨어진 17조 5000억 원이다.
경실련은 이와 같은 결과에 대해 "건물에 대해 감가상각 등을 적용했기 때문으로 보인다"며 "계속된 감가상각 적용으로 2023년 장부가액은 39조 5000억 원보다 더욱 낮아졌을 것으로 예측된다"고 추정했다.
또한 경실련은 LH의 자산 평가 방식이 보유 건물의 현재 가치를 반영하는지 알아보기 위해 공공주택 취득가액과 공시가격을 비교했다. LH는 보유 중인 공공주택 자산을 평가할 때 시세가 아닌 취득 당시 장부가액으로만 평가하고 있다. 이에 보유한 자산 가치가 취득했을 때보다 오르더라도 반영되지 않는다.
조사 결과 LH 공공주택의 총 공시가격은 취득가액보다 8조 원(18%) 늘어난 52조 원으로 나타났다. 또한 1호당 공시가격은 취득가액보다 2000만 원 늘어난 1억 4000만 원으로, 평당 가격은 취득가액보다 119만 원 늘어난 778만 원인 것으로 조사됐다.
또한 경실련이 LH 공공주택 취득가액과 2024년 7월 기준으로 파악된 시세를 비교한 결과 공공주택 시세는 취득가액보다 두 배 이상 오른 93조 6000억 원으로 추정된다. 이에 따라 1억 2000만 원이던 호당 취득가액은 1억 3000만 원이 오른 2억 5000만 원으로, 695만 원이던 평당 취득가액은 741만 원이 오른 1400만 원이 됐다는 것이 경실련의 조사 결과다.
경실련은 "취득가액보다 시세가 2배 이상 올랐다면 2024년 장부가액은 시세의 절반 수준에도 한참 못 미칠 것으로 예상된다"며 "시세를 반영하여 자산을 평가한다면 만년 적자라는 LH의 재정 실태도 전혀 다르게 나타날 것으로 보인다"고 했다.
경실련이 이와 같은 조사를 한 이유는 LH가 부채 비율이 높아진다는 추계를 들어 공공주택 건설 등의 대규모 사업 적자가 불가피하다는 입장을 내세웠기 때문이다.
앞서 LH는 2028년 부채가 230조 원을 넘어서 부채 비율이 238%에 이른다는 내부 추계를 들어 공공주택 건설 등의 대규모 사업 적자가 불가피하다고 판단한 바 있다.
이에 경실련은 "서민 주거를 위해 공공주택을 짓는 공기업의 재무 상태가 적자인 것은 불가피하고도 당연한 일"이라며 "그전에 LH의 적자 논리가 사실인지 확인해 볼 필요가 있다"고 조사 배경을 밝혔다.
LH의 자산 평가 방식이 문제가 된 것은 이번이 처음은 아니다. 앞서 지난 21대 국회에서도 LH의 자산 평가 방식이 부채 비율 등 재무 상태를 왜곡할 수 있다며 자산 가치 측정 시 시세를 반영하고, 공공주택 분양 원가를 공개해야 한다는 내용의 한국토지주택공사법 일부 개정안이 발의되기도 했다.
경실련은 "LH의 공공주택 자산이 제대로 평가되지 않는다면 LH의 적자 논리는 계속될 것"이라며 "정부가 진정 주택 가격 상승에 문제 의식을 갖고 이를 해결하고자 한다면 공공주택의 시세를 반영하도록 LH의 자산 평가 방식을 개선하고 이를 토대로 공공주택을 대거 늘려나가야 한다"고 밝혔다.
dosong@newspim.com
