정비사업장 매도호가 1억원 뛰어...매물도 수거 중
부담금 최대 10억 사업장도...투자금 꼼꼼히 살펴야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 단군 이래 최대 개발사업으로 꼽히는 용산국제업무단지가 내년 부지조성 착공을 앞두고 가시화되면서 주변 주택 정비사업 단지의 매도호가도 끌어올리고 있다.
서울을 넘어 글로벌 대표 도시로 만들겠다는 목표로 진행되는 만큼 조성 사업이 완료된 이후에는 용산 일대가 '천지개벽'할 것으로 전망된다. 랜드마크 효과가 본격화하면 주변으로 상당한 낙수효과가 나타날 것이란 관측이 많다.
◆ 국제업무단지 최대 수혜지 이촌동·원효로...매도호가 1억 상승
2일 부동산업계에 따르면 용산국제업무지구의 사업시행자인 서울시와 SH공사, 코레일 등이 개발 로드맵을 발표하면서 용산 일대 주택정비사업의 집값 강세가 나타날 것이란 기대감이 흘러들고 있다.
용산역 주변 A공인중개소 실장은 "최근 용산국제업무지구 사업시행자들이 2028년 12월 말까지 부지조성을 끝내겠다는 계획안을 발표하면서 이 사업이 과거 무산됐던 전철은 밟지 않을 것이란 공감대가 높아지고 있다"며 "대형 개발호재와 더불어 정비사업이 속도가 빨라질 것이란 판단에 집주인들이 매도호가를 1억원 정도 높여 부르고 있다"고 말했다.
용산구에는 재건축, 재개발 등 정비사업 41곳이 진행되고 있다. 추진위원회 구성 전 구역이 7곳, 추진위원회 설립 5곳, 조합설립 29곳 등이다. 이중 용산국제업무지구와 맞닿은 이촌동과 원효로 일대가 가장 주목받고 있다. 한강 접근성이 좋은 데다 걸어서 국제업무지구 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있다.
용산국제업무지구 인근에서 정비사업이 가장 활발한 지역은 이촌동이다. 과거부터 '부촌' 이미지가 강한 이 지역에는 총 9곳이 정비사업장이 있다. 재건축이 6곳, 리모델링이 3곳이다.
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용산구 강변강서아파트는 전용 84㎡가 지난 9월 실거래가 9억5500만원을 기록했다. 최근 매도호가는 1층을 제외하고 11억원선에 형성돼 있다. 단지 규모가 146가구로 소형이지만 일부 가구의 한강 조망이 가능하고 용산역을 걸어서 이용할 수 있어 생활여건이 우수하다.
동부이촌동 강촌아파트는 전용 84㎡가 지난달 22억6000만원에 거래돼 신고가를 갱신했다. 매도호가는 저층을 제외하고 23억원부터 시작된다. 용산국제업무지구 사업이 정상궤도에 진입하면서 매물이 수거되고 매도호가가 더 높아지고 있다는 게 인근 중개업소의 설명이다.
원효료4가 산호아파트는 전용 78㎡가 지난 10월 실거래가 18억원을 기록했다. 현재 중층 이상 기준 매도호가는 이보다 1억원 비싼 19억원에 형성돼 있다. 조합측은 재건축 공사를 담당할 시공사를 찾고 있다.
용산업무지구 개발이 완료되면 인근 주거지가 최대 수혜지로 떠오를 공산이 크다. 개발지구 내 6000여가구를 조성할 계획이지만 하루 평균 상주인력 6만여명이 예상되는 상황에서 주택수요를 모두 수용하기 어렵다. 사업비 51조원으로 단군이래 최대 프로젝트로 교통 인프라 확대, 철도 지하화 등이 이뤄지면 강남 못지 않은 거주환경도 예상된다.
◆ 용산 재건축 분담금 최대 10억 사업장도...무리한 투자 주의
용산국제업무지구 개발이 초대형 프로젝트이긴 하지만 정비사업 사업비가 급격히 증가하고 있다는 점은 투자전 유의해야 한다.
정비사업이지만 고금리 장기화, 원가율 상승 등으로 재건축 분담금이 급격히 치솟은 상태다. 조합설립인가를 마친 이촌동 왕궁아파트는 재건축 후 기존과 비슷한 면적으로 이동할 경우 재건축 분담금이 10억원 안팎으로 추정된다. 기존 용적률 148%를 개발하는 사업임에도 분담금이 서울 웬만한 아파트 한 채 수준이다. 용산 산호아파트 조합측도 2022년 전용면적 113㎡를 보유한 조합원이 재건축 후 비슷한 면적인 112㎡를 분양받을 경우 분담금 7억2000만원 정도를 추정했다.
최근 3년 새 40~50% 오른 원자재값과 고금리 기조 장기화 등을 감안할 때 분담금 상승은 지속될 공산이 크다. 일반분양 당시 경기둔화로 분양가가 예상보다 낮아지면 조합측이 떠안는 사업비가 더 늘어난다.
부동산업계 한 관계자는 "용산국제업무지구 개발사업이 내년 이후 착공에 이어 기반공사가 본격화면 주변 주거지역으로 낙수효과가 더욱 강하게 나타날 여지가 있다"며 "다만 용산구 일대는 낡은 아파트가 많아 정비사업장은 매매값 대비 전세값 비율이 40%대 이하로 낮은 데다 분담금도 최소 수억원에 달할 것으로 보여 투자전 전반적인 자금여력을 꼼꼼히 살필 필요가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
