"한국 부동산PF는 부실 덩어리...저자본·고보증 문제 키워"

기사입력 : 2025년02월20일 18:37

최종수정 : 2025년02월20일 18:37

20일 국회서 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회' 개최
PF 자기자본 비율 2.5%불과…저자본·고보증 구조 문제
'231조' PF익스포저…리스크 큰 브릿지론 증가 '불안'
"자기자본 비율 높이자" vs. "주거 시장 불안" 해결책 갈려

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "한국의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 Pseudo(거짓) PF다"

20일 국회 의원회관에서 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서 발제자로 나선 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 "그동안 우리나라에서의 부동산PF는 진정한 PF가 아닌 거짓PF"라고 목소리를 높였다.

주요 선진국과 달리 낮은 자기자본 비율만으로 사업에 뛰어드는 국내 부동산 PF 구조는 기형적으로 변질됐다는 것이다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 토론회장의 모습. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이날 토론회는 국내 부동산 PF 구조의 문제점을 지적하고, PF 선진화를 모색하기 위해 마련됐다.

맹성규 국회 국토교통위원장과 강준현 더불어민주당 의원이 공동 주최한 해당 토론회에는 여야 의원들과 박상우 국토교통부 장관, 김승배 한국부동산개발협회 회장 등 각계 관계자들이 참석했다.

◆ 부동산 PF 자기자본 비율 2.5%불과…저자본·고보증이 영세업체 키워

이날 공통적으로 지적된 PF의 문제점은 저자본·고보증 구조다. 낮은 자기자본 비율과 높은 보증 의존도를 지닌 한국의 PF 구조는 반복적으로 각종 금융 위기를 촉발시켰다는 것이다.

황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "부동산 PF 문제는 반복적으로 경제 위기를 유발했지만, 근본적인 개선은 이뤄지지 않았다"고 말했다. 2011년 저축은행 뱅크런 사태와 2022년 레고랜드 사태도 이러한 구조적 문제에서 출발했다.

현재 부동산 PF의 자기자본 수준은 2~3%의 아주 낮은 수준을 기록하고 있다. KDI가 최근 5년간 344개 사업장의 재무 정보를 분석한 결과, 평균 자기자본 비율은 5.2%인데 반해 자기자본 중간값은 2.5%에 불과했다. 일부 사업장이 평균을 끌어올린 것으로 일반적인 사업장의 자기자본 비율은 2.5%에 불과하다는 분석이다.

자기자본이 낮은 구조는 영세한 시행사가 막대한 부동산 개발이익을 독점화하게 된다. 예시로 총사업비 4천억원의 대규모 개발사업에서 시행사는 자기자본은 170억원만 투입하고 성공시 수백억원 이상의 배당을 받아 챙길 수 있는 것이다.

이와 같은 투입자본이 적은데 비해 수익성이 좋아 소위 한탕을 노리는 행태가 발생하는 구조는 수많은 영세 시행사의 난립을 촉발했다. 2022년 기준 등록된 시행사는 무려 6만개 이상에 달한다.

또한 ′묻지마 대출′은 영세 시행사의 난립을 부추겼다. 국내 PF 구조에서는 시행사의 자기자본 비율이 낮음에도 불구하고 시공사의 책임준공 확약, 신탁사 보증, 공공기관 보증(주택도시보증공사) 등이 제공되어 금융기관이 비교적 쉽게 대출을 제공할 수 있다. 황 연구위원은 "KDI가 분석한 사업장 중 민간과 공공 보증 없이 사업을 추진한 사례는 단 한 건도 없었다"며 "이 같은 구조가 시행사의 재무 건전성을 저하시킨다"고 지적했다.

부실한 재무 구조를 잡아낼 사업성 평가 역시 문제점으로 지목됐다. 부동산 PF는 완성되지 않은 건물을 담보로 대출이 진행되기 때문에 철저한 사업성 평가가 필수적이지만 한국은 시행사가 의뢰한 신용평가사에서 사업성을 평가하는 구조여서 객관성이 부족하다는 것이다. 신용평가사가 사업 초기 재무 정보만 보유하고 있어, 사업의 성공 여부를 장기적으로 추적할 수 없다는 점도 지적됐다.

이와 같이 사업성 평가 부실, 묻지마 대출, 거시 변동성 확대가 키운 리스크가 초래될 경우 시행사로부터 이어진 건설사의 부도 위험을 촉발시킬 뿐 아니라 이에 관계된 금융기관·정부·공공기관으로까지 연쇄적인 위기를 발생시킨다는 것이다.

◆ '231조' PF익스포저…리스크 큰 브릿지론 증가 '불안'

현재 부동산 침체기 역시 이런 PF구조 아래 불안감을 키우고 있다. 지난해 말 기준 2019년 100조원 미만이던 금융권 PF 익스포저(대출, 중권사 보증)는 4년 만에 151조원으로 급증했다. 토지담보대출, 새마을금고대출, 전 금융권 보증 등 유사PF 익스포저를 포함하면 231조원을 기록하고 있다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 이진 한국부동산개발협회 연구위원. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이진 연구위원은 "부동산 PF 위기론이 3~4년째 지속되며 금융권과 개발업계 간 시각 차이가 존재했지만, 최근에는 위험성이 더욱 부각되고 있다"고 밝혔다. 특히 레고랜드 사태 이후 주요 건설사의 연쇄적인 유동성 위기가 불거지면서, 부동산 PF 시장의 불안정성이 가속화됐다는 분석이다.

실제로 PF 대출 잔액은 130조원으로 지난 2023년에 비해 점차 감소하고 있지만 반대로 브릿지론 대출은 증가하고 있다. 사업 초기 리스크가 큰 브릿지론으로부터 파생되는 리스크가 전체 시장에 미치는 여파가 우려되는 상황이기 때문이다. 이 연구위원은 "태영건설 워크아웃 이후 연체율이 다시 상승하는 등 PF 시장의 불안 요소가 여전하다"고 지적했다.

금리 인상과 공사비 상승 역시 주요한 리스크 요인으로 꼽혔다. 미국의 고금리 기조와 국내 금리 상승이 맞물리면서 금융비용이 증가하고, 여기에 자재비 및 인건비 상승까지 겹쳐 PF 사업장의 상환 부담이 가중되고 있다는 것이다.

◆ 해결책 두고는 의견 갈려…"자기자본 비율 높이자" vs "주거 시장 불안 요소 작용"

결국 현재의 부동산 PF 불안 요소를 종식 시키기 위해서는 PF 구조의 체질 개선이 필요하다. 황 연구위원은 그 해결책으로 여타 선진국과 같이 자기자본 비율을 높이는 방안을 제시했다.

한국과 달리 미국, 일본, 유럽, 호주 등 선진국의 PF 자기자본 비율은 평균 30% 이상으로 나타났다. 이를 두고 황 연구위원은 "선진국의 경우 토지를 미리 확보하고 사업을 진행하기 때문에 우리나라처럼 브릿지론에서 본 PF로 전환하는 과정에서 문제가 발생할 가능성이 낮다"며 "또한 건설사가 제3자로서 보증을 서는 구조가 거의 없고, 시행사가 자기자본을 충분히 투입하며 다수의 지분 투자자(LP)를 유치하는 방식으로 PF가 운영된다"고 설명했다.

아울러 이 연구위원은 "금융당국이 PF 관련 위험가중치를 높이면, 대출 가능한 개발사업장 수가 현재의 40% 수준으로 축소될 것"이라며 "이는 결국 공급 감소로 이어져 주거 시장의 불안 요소로 작용할 가능성이 크다"고 했다. 이어 금융권의 신용 경색을 완화하고, 적극적인 금융 지원을 하는 방안을 제시했다.

정부는 지난해 11월 '부동산 PF 선진화 방안'을 발표하고, PF 자기자본 비율을 중장기적으로 20%까지 확대하는 목표를 제시했다. 박상우 국토교통부 장관은 이날 "대출 중심에서 자기 자본을 넓히고, 단기 개발 중심 엑시트에서 종합적으로 개발자 영역을 확장 시키며, 많은 정보를 듣고 제대로 판단할 수 있게 하는 것이 정부의 세 가지 방향성"이라고 강조했다.

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35