[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부동산 시장 침체로 지난 2년간 위축을 겪었던 서울 오피스 매매시장이 금리 인하와 임대시장 호조에 힘입어 올해부터 상승 전환할 전망이다.

서울 오피스 분기별 매매지수. [자료=알스퀘어]

4일 상업용 부동산 전문기업 '알스퀘어'에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 매매지수(ROSI)는 485.5포인트(p)로 전 분기(489.5포인트) 대비 0.8% 하락했다. 전년 동기(492.4포인트)와 비교하면 1.4% 하락했다. 전반적으로 지난 2년간 가격이 정체돼 있는 상황이다.

2024년 한 해 거래량은 크게 늘었다. 지난해 서울 오피스 거래액은 12조5380억원(당해 계약 기준)으로 2023년(8조6515억원) 대비 44.9% 뛰었다.

캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매가격으로 나눈 값) 또한 올랐다. 지난해 4분기 서울 오피스 실질 캡레이트는 4.5%로 전 분기 대비 0.2%포인트 상승했다. 핵심 업무 권역으로 꼽히는 CBD(종로·중구)와 GBD(강남·서초), YBD(여의도·마포)는 4.3% 수준을 나타냈다. 오피스 가격 하락보다는 양호한 임대 시장으로 순운영소득(NOI)이 상승한 것이 캡레이트에 영향을 미친 것으로 보인다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "최근 금리 인하로 거래규모뿐만 아니라 건물 운영 수익률에서 무위험 자산(국고채 5년) 수익률을 뺀 캡레이트 스프레드가 커진 한편, 거래도 정상화되고 있다"며 "추가 금리 하락으로 오피스 가격은 올해부터 상승할 것"이라고 분석했다.

'알스퀘어 오피스·지산 매매 지표'(ROSI)는 미국의 '케이스 실러 주택매매 지수' 방식인 반복 매매 모형을 활용해 산출한다. 동일 물건의 매입-재판매 데이터를 기반으로 시기별 가격 변동을 추적하는 방식이다. 2001년 1분기 오피스 가격을 100으로 두고 가격 변동을 추적한다.

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