서울 내에서도 입지 따라 매수세·가격 갈려
지방은 미분양 해결해야 상승 흐름 따라올 전망
세제 개편은 미지수… 재초환은 수정 불가피
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 제21대 대통령선거에서 이재명 더불어민주당 후보가 당선되면서 업계에선 서울을 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 강화될 것이란 목소리가 높아지고 있다.
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| [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 제21대 대통령 당선이 확실시 되는 이재명 더불어민주당 대선 후보가 4일 서울 여의도 국회 정문 앞에 마련된 개표방송 야외무대에서 인사를 하고 있다. 2025.06.04 pangbin@newspim.com |
◆ 공급 부족·금리 인하 겹쳐… '옥석 가리기' 흐름 이어질 듯
4일 본지 취재에 따르면 부동산 시장 전문가들은 서울 내 상급지 등 입지가 우수한 지역과 수도권 외곽, 지방 사이 양극화가 심해질 것이란 의견을 공통적으로 내놨다.
다음달 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행 등 대출 규제가 추가될 예정인 가운데 대출 의존도가 낮고 주된 수요층이 자산가인 핵심지 고가 단지일수록 대선 등 정책 변수에 민감해서다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "강남과 용산은 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려와 무관하게 정비사업 진행력이 유지되는 지역이며 압구정, 여의도, 대치 등은 상징성과 희소성으로 인해 가격 방어력이 탁월하다"며 "수도권 역시 과천과 하남 등 서울 접근성이 우수하고 정비사업이 가시화된 지역은 대체지로서 수요 유입이 꾸준하지만, 오산·파주·평택 등 일부 지역엔 미분양 리스크도 잔존하면서 거래가 멈추는 내부 격차 확대 구조가 눈에 띌 것"이라고 말했다.
지난달 29일 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트(p) 인하하면서 거래량 증가와 가격 반등이 기대된다는 시선도 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주(5월 26일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 0.02% 하락했으나, 서울의 경우 0.16% 상승하며 17주째 오름세를 이어갔다. 지난달 첫째주 0.08%이던 변동률이 3주 만에 두 배로 뛰었다.
송승현 도시와경제 소장은 "기준금리 인하로 이자 부담이 줄어들면서 실수요자와 투자자 모두의 매수 여력이 커졌다"며 "유동성이 과도하게 특정 지역으로 몰리면 자산 버블과 부실 우려가 발생할 수 있어 금리 인하 효과는 정책 조율과 병행돼야 한다"고 말했다. 이어 "서울과 수도권 핵심지는 견고한 수요를 바탕으로 정책 변화와 금리 인하의 수혜를 빠르게 반영하겠지만 지방은 인구 유출과 공급 과잉 등으로 회복이 더딜 것"이라고 덧붙였다.
◆ 공급 확대 공약, 아직은 불투명… "재초환은 규제 환화" 관측
하반기로 갈수록 공급 부족에 대한 불안 심리가 높아질 것이란 예측도 나온다. 부동산 정보업체 '부동산R114' 조사 결과 올해 전국 입주 물량은 27만4360가구로 지난해(36만가구) 대비 20% 감소할 전망이다. 내년은 올해 전망치보다 30% 이상 줄어든 19만773가구 수준으로 예상됐다. 2023년과 지난해 인허가가 크게 줄어든 영향이 크다. 인허가와 입주 사이 시차는 통상 3년으로 추정한다.
이 당선인은 분당과 일산 등 1기 신도시 재정비와 공공기관·기업이 보유한 유휴부지를 활용한 고품질 공공 임대주택 확대를 통해 공급물량을 확대하겠다는 공약을 내걸었다. 정비사업에서의 인허가 제도 속도를 높이고 기간도 단축해 사업비를 절감하는 한편 재개발·재건축 절차 및 용적률, 건폐율 등의 규제도 완화하겠다고 약속했다. 당초 4기 신도시 개발도 언급됐으나 지난달 28일 발표한 공약집에선 이 내용이 빠졌다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "공약대로 도심 공급과 공공주택 공급이 원활하게 진행된다면, 시차를 고려할 때 중장기적으로는 주택시장 안정화에 기여할 수 있을 것"이라며 "다만 지난 정권에서도 유사한 주택 공급 계획이 여러 차례 발표됐으나 사업성이 부족한 탓에 실질적으로 입주까지 이어지지 못했다"고 지적했다. 또 "어디에 어떻게 주택을 공급할지 것인가에 대한 계획이나 구체적인 방안은 아직 언급되지 않아 이에 따라 시장에 미치는 영향은 달라질 전망"이라고 덧붙였다.
이승훈 리얼비전경제연구소 대표는 "임대주택 비율 확대 등은 좋은 정책이나 재원 마련이 핵심"이라며 "신도시 확대의 경우 구도심을 개발하게 되면 인구가 다시 구도심으로 모이게 되면서 '유령 신도시'가 생길 수 있기에 도심권 정비사업 활성화에 더 집중하는 편이 낫다"고 설명했다.
이 당선인은 부동산 세제에 대해선 '가급적 손대지 않겠다'는 입장을 표하며 세제 개편에 소극적인 모습을 보였다. 그러나 현재 정비사업 시장에서 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 여부가 뜨거운 감자인 만큼 관련 정책 변화 여부에 따라 시장 상황도 급변할 것으로 보인다.
재초환은 재건축사업을 통해 조합원이 얻은 이익에서 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 8000만 원 이상일 경우 세금으로 환수하는 제도다. 계속된 유예와 시행의 반복으로 지금껏 실제 부담금을 지급한 곳은 단 한 군데도 없었다.
문재인 정부가 추진했던 다주택자 규제를 다시 도입할지에도 관심이 모인다. 당시 종부세 최고세율을 6%로, 양도세율은 최고 70%로 인상했다. 이 당선인은 올 초 "자본주의 사회에서 다주택자를 어떻게 막을 수 있겠냐"며 "세금을 열심히 내면 된다"고 언급하는 등 다주택자에 대한 대응을 자율적으로 맡기겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
김인만 김인만경제연구소 소장은 "재초환 제도 개선 필요성 보완은 이뤄질 가능성이 높다"며 "양극화를 야기하는 다주택자 규제는 폐지해야 한다는 의견이 나오지만 이 당선인 지지 기반의 성향을 고려하면 어렵지 않겠냐"고 했다.
김제경 투미부동산연구소 소장은 "조합원별 순이익을 산정하는 기준이 명확하지 않아 분담금 비율을 정하는 데 어려움이 발생하는데도 구체적인 가이드라인이 없으니 재초환은 손봐야 한다"며 "다주택자 규제 또한 서서히 변화를 줘야 재개발·재건축 활성화에 도움이 될 것"이라고 말했다.
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