[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 6.27 가계부채 관리강화방안이 시행 한달만에 주택 거래량을 대폭 줄이며 가격 상승폭도 꺾는 '소기의 목적'을 달성한 것으로 분석된다.

다만 강제적인 거래 중단에 따른 일시적 효과일 수 있다는 지적이다. 더욱이 서울 강남권과 한강벨트의 인기 주거지역은 고강도 대책에도 버티고 있다는 점을 감안할 때 '빈익빈부익부' 즉 양극화가 더 심화될 수 있다는 진단도 나온다. 이에 따라 수도권 신도시와 같은 '불특정 다수'를 겨냥한 주택공급과 함께 고급 주택 수요가 모이는 이들 지역에 대한 주택 추가공급에 주력해야할 것이란 분석이 많다. 

◆ 6.27 후 한달간 서울 아파트 거래량 전월비 82% 줄어

우선 6.27 가계부채 관리강화방안의 핵심 조치인 주택담보대출 제한으로 아파트 거래량이 대폭 줄었다. 지난 6월 한달간 서울 아파트 거래량은 1만1728가구였다. 반면 6.27대책이 본격 시행된 7월 1일부터 25일까지 서울 아파트는 한달 전보다 82% 줄어든 2099가구 거래됐다. 남은 다음주 4일을 포함하더라도 80% 이상 거래량 감소가 불가피할 것으로 보인다. 

특히 조정대상지역이나 토지거래허가구역으로 묶이지 않았던 마포구와 성동구의 거래량 급락이 눈에 띈다. 6월 한달간 아파트 805건이 거래됐던 성동구는 7월 들어 이날까지 46건의 아파트 거래량을 보이며 95%에 달하는 거래 감소를 보였다. 마포구 역시 6월 702건의 거래가 있었던 반면 7월에는 57건만 거래돼 92% 줄었다. 

반면 규제지역인 강남 3구와 용산구의 경우 거래량이 대폭 줄긴 했지만 주택시장이 약세를 보였던 지난해 초와 비슷한 거래량을 보이고 있어 '궤멸적 타격'을 입진 않은 것으로 보인다. 나머지 자치구도 대부분 지난해 1~2월과 유사한 거래량을 보였다. 

이같은 거래량 감소는 9월 이후 가을철 이사 성수기가 오면 회복될 가능성이 나타난다. 한 은행권 관계자는 "통상 정부나 금융당국에서 주택담보대출을 제한하면 초기엔 은행권에서도 심사를 강화하기 때문에 대출이 크게 줄어들지만 몇달이 지나면 다시 회복되는 경향이 있다"며 "6억원 여신(한도) 제한이나 다주택자 대출 금지 등이 이번 대책에 함께 있지만 6억원 이하 대출을 원하는 실수요자 차주들에겐 조만간 정상적인 대출이 가능해질 것인 만큼 거래량도 예년 수준을 되찾게 될 것"이라고 말했다. 

◆ 주담대 6억 제한, 노도강-금관구에 더 큰 영향…'빈익빈부익부' 나타나

가계부채 관리강화방안에 따라 서울지역 집값은 모두 상승폭이 줄고 있다. 하지만 올해 초 가격 상승의 '진앙지'인 강남 3구와 한강벨트는 여전히 강세를 이어가는 반면 상대적 비인기 지역의 경우 아파트값 상승폭 축소가 거셌다. 

서울 아파트값은 서울시의 토지거래허가구역 해제 '이벤트'가 발생한 올해 1월 이후 6월 27일 이전까지 6개월간 3.46% 올랐다. 7월 한달간 아파트값 상승률은  0.64%다. 자치구별로 살펴보면 이 역시 빈익빈부익부가 고스란히 나타난다.

대책 이전 6개월 동안 8.96%로 가장 많이 오른 송파구의 7월 아파트값 상승률은 1.17%다. 같은 기간 서울 전체 상승률보다 40% 이상 오른 수치다. 서울 자치구 가운데 가장 많이 오른 곳은 성동구다. 4월 이후 고속 상승세를 보인 성동구는 1월부터 6월까지 아파트값이 6.46% 오른 가운데 7월에는 1.52% 상승폭을 보였다. 이같은 추세가 이어지면 연말까지 8~9%의 아파트값 상승이 가능한 셈이다.

이밖에 양천구(1.11%), 광진구(1.11%), 서초구(1.08%) 등이 1% 이상의 7월 상승률을 보였으며 경기도에선 과천시와 성남분당이 각각 1.24%, 1.21% 오름폭을 보였다. 다만 압구정 재건축단지의 이주비 제한 문제가 불거진 강남구는 0.68%로 서울시 평균과 유사한 상승률을 기록했다. 

반면 중랑구가 0.11% 7월 상승률을 보인 것을 비롯해 도봉구(0.13%), 강북구(0.16%), 은평구(0.19%), 금천구(0.21%), 노원구(0.34%) 등은 서울시 평균을 밑돌았다. 이들 지역은 6개월 동안 아파트값 상승률이 1%에도 밑돌고 있는 실정이다. 

결국 6.27대책에서 더 큰 타격을 받은 곳은 강남 3구와 용산구, 한강벨트가 아닌 비인기 지역이란 분석이 나온다. 이들 지역 아파트 매수수요가 은행의 주담대 제한에 타격을 받으며 매수세가 사라졌다는 것이다. 서울 도봉구의 한 공인중개업소 관계자는 "이곳엔 오래됐어도 브랜드 대단지가 있어 거래가 이어졌지만 6.27 이후 매수세가 끊긴 상황"이라며 "주담대 대출이 다시 재개될 때까지 이같은 약세장이 이어질 것으로 보인다"고 말했다.  

◆ 공급 확대가 관건…재정비주택 확대, 주거복지와 성격 달라

부동산시장 안정화를 위해선 결국 강남 및 한강벨트 지역의 공급량 증대가 관건이 될 것이란 진단이 나온다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "토허제 해제 이후 집값 상승을 주도한 것은 결국 재건축과 새 아파트"라며 "이들 물량은 미래가치를 내재하고 있는 만큼 타지역보다 많이 가격이 올랐다고 거품으로 단정하기는 애매하다"고 말했다. 

재건축 주택은 미래가치 때문에 꾸준히 가격이 오를 수밖에 없다. 하지만 재건축발 가격 상승으로 인한 풍선효과를 의식해 재건축 매물 거래를 중단시키는 규제대책은 시기상 문제가 있을 뿐 집값 상승이란 후폭풍으로 연결될 것이란 예측이다. 

이에 따라 시장에서는 현 정부가 추진하는 공공임대주택과 인기지역 주택은 차별성을 둬야한다는 분석을 내놓고 있다. 즉 서민 주거복지차원에서 공공임대주택을 꾸준히 공급해야하지만 인기지역 주택도 정비사업을 통해 공급이 돼야한다는 것이다. 

같은 분양주택이라도 해도 차별성은 존재한다. 한 업계 관계자는 "강남이나 서울 한강벨트에 전세대출을 받아 살고 있는 사람들이 수도권 신도시로 이주할 것이라고 생각하는 것 자체가 순진한 생각"이라며 "이들이 향후 거주할 집을 마련하기 위해 신도시 주택을 분양 받을 수는 있겠지만 당장 이주할 생각은 없을 것"이라고 말했다. 이어 그는 "의무 거주 확대로 이제 그마저도 막아놓은 상태인 만큼 양극화가 더 커질 수 있다"고 말했다. 

다만 인기지역 정비사업이 집값 상승을 주도하는 것 역시 틀림없는 사실이란 인식도 많다. 임재만 세종대 교수는 "재건축·재개발은 집값이 오를 때만 흥행하는 사업"이라며 "재건축·재개발을 장려하는 것은 집값 상승 낙수효과를 불러일으킬 가능성이 높다"고 말했다. 

이에 따라 이재명 정부의 주택 공급대책에 관심이 쏠린다. 하지만 인기지역 집값 상승에 대해서는 해법이 되기 어려울 것이란 전망이 많다. 김윤덕 국토교통부 장관 후보자 스스로 주택공급 확대와 주거복지 실현에 중점을 두겠다는 의지를 밝히고 있기 때문이다. 더욱이 이재명 정부 주택정책의 실질 책임자가 개발이익에 대한 철저한 환수를 주장하고 있는 이상경 1차관임을 감안할 때 정부의 주택공급대책은 임대아파트, 공공재개발·재건축, 환매조건부 공공분양물량일 가능성이 높다. 

시장 전문가는 "강남 살면 투기꾼이고 신도시살면 실수요자라는 이분법적 생각을 버리고 원활한 주택공급이 가능하도록 하는 공급대책이 나와야할 것"이라고 말했다. 

donglee@newspim.com