[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 지방소멸 방지와 부동산·건설 시장 활성화를 위해 단행한 인구감소 지역 및 인구감소 관심지역에서의 '세컨드홈' 세제 혜택 확대에 대한 업계의 전망은 일단 긍정적이다. 지난해 4월 이후 8개월간 시행된 세컨드홈 대책은 미약하지만 효과가 있다고 보는 시각이 많아서다. 

특히 정부가 발표한 이번 대책은 '가용한' 조치를 최대한 내놨다는 진단이 많다. 무주택 간주 공시가격을 9억원 이하로 상향함에 따라 사실상 인구감소지역 등에서 매입한 주택은 대부분 양도세 및 종합부동산세 비과세 대상이 되기 때문이다. 다만 아파트 매입형 임대사업자 1년간 한시 복원은 오히려 다주택 구매가 가능한 수요자들에게 정책에 대한 불신을 줄 수 있다는 지적이 나온다. 

15일 부동산 시장 전문가들에 따르면 정부가 전날 발표한 '세컨드홈'대책은 가용한 방안을 최대한 제시한 만큼 크지는 않지만 효과를 기대할 수 있을 것이란 시각이 많다. 

이번 대책에서는 지난해 수립된 기존 세컨드홈 대책에 비해 혜택 지역을 인구감소지역에서 인구감소관심지역으로 넓혔다. 아울러 양도세 및 종합부동산세, 재산세 산정에서 무주택으로 간주하는 인구감소지역 주택의 공시가격을 4억원에서 9억원으로 확대했으며 취득세를 50% 감면해주는 취득세 특례 대상 주택의 취득가액도 3억원에서 12억원으로 늘렸다. 나머지는 지난해 윤석열 정부가 발표한 세컨드홈 대책의 일몰기한을 1년 연장했다.  

이에 따라 부산과 대전의 극히 일부 아파트를 제외한 대부분의 주택은 양도세 비과세와 종합부동산세 합산이 되지 않을 전망이다. 공시가격 9억원은 실거래가격으로 13억원에 이르는 만큼 이 가격을 넘는 아파트는 인구감소 및 인구감소관심지역에서 찾기 어려울 것이기 때문이다. 

혜택지역을 89개 인구감소지역에서 인구감소관심지역 18곳을 추가한 것도 선제적인 대응이란 평가가 나온다. 부산, 대전처럼 집값이 비싼 지역에서도 세컨드홈 구입이 쉬워졌기 때문이다. 

◆ '세컨드홈 대책' 시행 1년 인구감소지역 주택거래 2.3%늘어…서울 거주자 주택매입 12% 확대

지난해 4월 인구감소지역을 대상으로 하는 세컨드홈 대책이 처음 발표된 후 1년이 지난 현재 파악된 대책의 효과는 크지 않지만 조금씩 나타나고 있다. 지난해 인구감소지역 가운데 절반 이상이 전년인 2023년 대비 주택 거래가 2.3% 가량 소폭 늘어났다. 지난해 전국 주택 거래량은 각종 주택담보대출에 힘입어 11.2% 가량 늘었다.

미미한 수치지만 지난해 부동산 경기가 2023년보다 더 나빴다는 점을 감안할 때 크진 않지만 효과가 있었다는 시각이 우세하다. 특히 올해 1월~6월까지 인구감소지역 주택거래량도 지난해와 비슷한 추세를 보이고 있어 부동산 경기 위축에도 주택 거래가 이뤄지고 있는 상황이다. 

전국 주택 거래량은 문재인 정부 시절 집값 급등기인 2020년 약 202만 가구가 거래된 후 줄고 있다. 특히 2023년에는 2020년의 절반에도 못미치는 92만8700가구가 거래 됐다. 이 가운데 인구감소지역 및 인구감소관심지역 주택거래량은 2023년 11만1435가구로 10년래 가장 많았던 2021년의 18만8212가구의 60%선에 머물렀다. 불과 단 2년 사이 거래량 40%가 사라진 셈이다. 

하지만 지난해 인구감소 및 인구감소관심지역의 주택거래량이 전년대비 소폭 늘며 세컨드홈 대책의 어느 정도 효과를 보인 것으로 분석된다. 충남 보령시의 경우 지난해 1년간 주택 거래량은 1935가구(16만3천㎡)로 전년인 2023년 1494가구(10만9천㎡)보다 43.4% 늘었다. 또 경북 안동시(43.2%), 전남 구례군(42.0%), 전남 남원시(40.7%) 등이 크게 늘었다. 수치적으로는 2023년 83채의 주택이 거래됐다 지난해 171채가 거래된 대구 군위군이 113%로 가장 많았다. 

전남 장성(64.6%)을 비롯해 강원 고성(49.4%)처럼 크게 하락한 곳도 있지만 많은 수의 인구감소지역의 주택거래량이 지난해를 웃돌며 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 수준으로 거래량이 늘어난 상태다.

강원, 충청 등 일부 지역에선 서울 거주자들의 지방 주택 구매가 늘고 있다. 인구감소 및 관심지역에 대한 서울 거주자들의 주택구입은 2023년 5만7157가구였다. 하지만 세컨드홈 대책 이후 2024년 6만4006가구로 약 12% 증가했다. 또 올해 6월까지 6개월 동안 거래량도 3만1644가구로 지난해와 비슷한 추세를 보이고 있다. 

전남 함평군(176.9%)과 인천 옹진군(123.5%), 강원 평창군(121.8%)의 경우 전년인 2023년대비 2024년 서울 거주자 주택구입은 100% 이상 늘었다. 반면 서울 거주자들의 주택 거래가 크게 줄어든 곳도 많아 세컨드홈 정책의 지역별 차별성을 보였다. 다만 2023년 8가구에서 2022년 2가구로 줄어든 경북 울릉군(-75%)을 제외하곤 50% 이상 큰 폭 거래 감소가 나타난 곳은 많지 않다.

◆ 아파트 임대사업 한시 복원 등 대부분 임시 대책, 정책 불신감 줄 수도

다만 이번 세컨드홈 대책으로도 당장 파격적인 효과가 나타나긴 어려울 것이란 시각이 많다. 정부의 가계부채 관리강화방안으로 수도권내 내집마련이나 주택 '환승'도 어려워진 상황인데다 투자심리도 약화된 만큼 굳이 지방까지 가서 주택을 사야 할 이유가 없기 때문이다. 더욱이 지난해 인구감소지역 주택 거래 현황에서 볼 수 있듯 일부지역에만 주택 거래가 몰리는 것을 감안할 때 대책 효과는 지역에 따라 상이하게 나타날 것이란 시각이 나온다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 세컨드홈 대책이 당장 지방 건설경기 활성화에 기여할 수 있느냐를 묻는 것은 중요하지 않다"면서 "건설업황이 타 산업의 등락에 크게 영향받는 것 등을 감안하면 이번 조치는 정부가 가능한 모든 방안을 활용해 지원하겠다는 의사를 전달한 것으로 볼 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이 연구위원은 "1주택자가 인구감소지역에 추가로 주택을 구입하는 주요 목적을 감안하면 정책효과는 지역별로 상이하게 또는 제한적일 것"이라고 예상했다. 

이와 함께 이번 대책에 포함된 '매입형 아파트 10년 민간임대'의 1년간 한시 복원에 대해서 지적이 나온다. 굳이 1년으로 복원 기간을 책정한다는 점에서 정책의 연속성을 기대하기 어렵다는 것이다. 더욱이 인구감소 지역인 만큼 매입임대사업의 메리트가 없는 상황임에도 정책이 한시적이란 점은 수요자들에게 큰 부담을 줄 수 있다는 지적이다. 정부가 임대사업자 등록 복원을 이유로 임대료에 강한 규제를 걸면 팔릴 가능성이 낮은 임대주택이 자칫 애물단지가 될 수도 점이다. 

한 시장 전문가는 "1년간 한시 복원이란 점에서 이후 어떻게 정책이 변할지 장담할 수 없는 상황"이라며 "인구감소지역에서 집을 살 여유가 있는 수요자들은 문재인 정부시절 다주택자 등록을 하라고 독려하다 2년 후 막대한 세금 폭탄을 안긴 기억이 더 강하게 남았을 것"이라고 말했다.

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